Действие Жилищного кодекса во Владивостоке
Во Владивостоке, как всегда, происходят необъяснимые действия. Читая Жилищный кодекс Российской Федерации вижу,что действия чиновников и предпринимателей противоречат законодательству.
В сентябре 2005 жители Ленинского района г. Владивостока получили квитанции на оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования, в которых было написано, что в соответствии со ст. 18 Федерального закона РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» администрацией города проведен конкурс и избрана управляющая организация ООО "Управляющая компания Ленинского района".
Ниже был напечатан проект заочного решения в котором предлагается проголосовать по трем вопросам: 1. Выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом следующий способ управления - Управление многоквартирным домом ООО "Управляющая компания Ленинского района". (за, против, воздержался).
2. Утвердить ООО "Управляющая компания Ленинского района" в качестве управляющей компании по организации обслуживания и содержания общего имущества дома в Ленинском районе г. Владивостока. (за, против, воздержался).
3. Утвердить условия договора (желающие могут ознакомится с ним по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 183). (за, против, воздержался).
Далее было написано, что данное решение собственники жилых помещений должны выслать по адресу компании или принести лично до 01.10.2005.
Данное действие нарушает требования ст. 18 закона от 29.12.2004 и ст. 161, 163 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Договора, которые заключает данная управляющая компания не соответствуют требованиям статей 162, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как условия договора должны обсуждаться на общем собрании и быть принятыми большинством не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (так как организовывать управление они желают только в части ремонта общего имущества многоквартирных домов) и решение должно быть оформлено протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Так же договор назван агентским и в соответсвии с Гражданским кодексом содержит все признаки такового, в нем не учтены установленные законом обязательные для сторон правила и нормы, но учтены интересы третьих лиц, заключают его управляющие компании на срок 5 лет. Все перечисленные условия не дают нам право выбирать, а также изменить условия договора или расторгнуть его. Никаких собраний с собственниками не проводилось. Жителям города не разъясняются законные права и обязанности, а только на дверях подъездов постоянно вывешиваются объявления о том, что нужно в срок до 01.01.2006 заключить договор с ООО "Управляющая компания Ленинского района".
Прошу юристов-практиков прояснить данную ситуацию
Re: Действие Жилищного кодекса во Владивостоке
Цитата:
Сообщение от СИ
Во Владивостоке, как всегда, происходят необъяснимые действия. Читая Жилищный кодекс Российской Федерации вижу,что действия чиновников и предпринимателей противоречат законодательству.
В сентябре 2005 жители Ленинского района г. Владивостока получили квитанции на оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования, в которых было написано, что в соответствии со ст. 18 Федерального закона РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» администрацией города проведен конкурс и избрана управляющая организация ООО "Управляющая компания Ленинского района".
Ниже был напечатан проект заочного решения в котором предлагается проголосовать по трем вопросам: 1. Выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом следующий способ управления - Управление многоквартирным домом ООО "Управляющая компания Ленинского района". (за, против, воздержался).
2. Утвердить ООО "Управляющая компания Ленинского района" в качестве управляющей компании по организации обслуживания и содержания общего имущества дома в Ленинском районе г. Владивостока. (за, против, воздержался).
3. Утвердить условия договора (желающие могут ознакомится с ним по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 183). (за, против, воздержался).
Далее было написано, что данное решение собственники жилых помещений должны выслать по адресу компании или принести лично до 01.10.2005.
Данное действие нарушает требования ст. 18 закона от 29.12.2004 и ст. 161, 163 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Договора, которые заключает данная управляющая компания не соответствуют требованиям статей 162, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как условия договора должны обсуждаться на общем собрании и быть принятыми большинством не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (так как организовывать управление они желают только в части ремонта общего имущества многоквартирных домов) и решение должно быть оформлено протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Так же договор назван агентским и в соответсвии с Гражданским кодексом содержит все признаки такового, в нем не учтены установленные законом обязательные для сторон правила и нормы, но учтены интересы третьих лиц, заключают его управляющие компании на срок 5 лет. Все перечисленные условия не дают нам право выбирать, а также изменить условия договора или расторгнуть его. Никаких собраний с собственниками не проводилось. Жителям города не разъясняются законные права и обязанности, а только на дверях подъездов постоянно вывешиваются объявления о том, что нужно в срок до 01.01.2006 заключить договор с ООО "Управляющая компания Ленинского района".
Прошу юристов-практиков прояснить данную ситуацию
Вот Вам заключение юристов:
По проекту агентского договора на управление многоквартирным домом с ООО «Управляющей компанией Ленинского района» (далее - УК «Ленинского района») сообщаем следующее.
1) В соответствии с Жилищным кодексом РФ договор управления многоквартирным домом фактически представляет собой договор на оказание услуг и выполнение работ. В тоже время УК «Ленинского района» предлагает жителям для подписания агентский договор.
В соответствии со статьей 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Как следует из пункта 1.1 проекта агентского договора, УК «Ленинского района» обязуется совершать по поручению Собственника юридические и иные действия, направленные на управление многоквартирным домом, организацию оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме. В тоже время в соответствии с Жилищным кодексом РФ управляющая организация должна оказывать услуги и выполнять работы, а не организовывать их оказание. Следовательно, условия агентского договора не могут применяться к договору управления в целом.
2) В проекте агентского договора отсутствует обязательство
управляющей организации предоставлять коммунальные услуги собственникам
помещений в многоквартирном доме и пользующимся помещениями в этом доме
лицам.
3) В проекте агентского договора не указан конкретный состав общего
имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться
управление.
4) В пункте 1.3 проекта агентского договора содержатся положения,
которые нуждаются в дополнительном разъяснении. Из содержания этого пункта
не ясно, о чем вообще идет речь.
5) Пункт 2.1.1 проекта договора противоречит Жилищному кодексу РФ,
поскольку последний не предусматривает возможности собственника передавать
кому-либо свои полномочия по организации управления домом. Управляющая
организация обязана выполнять свои функции по договору управления, оказывать
соответствующие услуги и выполнять работы, а не реализовывать чужие
полномочиями по организации управления домом.
6) В пункте 2.1.3 проекта агентского договора непонятно, какой именно
документацией и информацией собственник обязан обеспечить УК «Ленинского
района». Поскольку норма неконкретная и налагает неопределенные обязанности
на граждан, то она нуждается в уточнении либо исключении.
7) В пункте 2.1.4 агентского договора неясно, какие издержки УК
«Ленинского района» обязан возмещать собственник. Поскольку норма
неконкретная и налагает неопределенные обязанности на граждан, то она
нуждается в уточнении либо исключении.
8) Пункт 2.1.5 проекта агентского договора устанавливает, что
собственник обязан в течение 10 дней с момента получения отчета произвести с
управляющей компанией полный расчет за отчетный период. Непонятно, о каком
именно отчете идет речь, каким образом он направляется собственнику, что
является отчетным периодом в данном случае и что имеется в виду под полным
расчетом. Поскольку норма неконкретная и налагает неопределенные обязанности
на граждан, то она нуждается в уточнении либо исключении.
9) В пункте 2.2.9 проекта агентского договора неясно, о каких сделках
идет речь и что понимается под непредвиденными обстоятельствами.
10) В пункте 2.2.10 проекта агентского договора не указана форма
извещения собственника.
И) В пункте 2.7 проекта агентского договора предусмотрена обязанность УК «Ленинского района» заключить с Управлением по благоустройству и содержанию ЖКХ Администрации г. Владивостока договор об осуществлении контроля за расходованием средств и качеством оказываемых услуг и выполняемых работ. Управление с таким названием в структуре администрации города Владивостока отсутствует. Кроме того, в соответствии с пунктом 4 части третьей статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Пункт 2.7 проекта договора нельзя рассматривать как норму, утверждающую такой порядок, поскольку в пункте 2.7 не содержится никаких конкретных предписаний. Собственники в
договоре управления самостоятельно определяют формы и порядок контроля. Привлечение для этого третьей стороны, не связанной никакими договорными обязательствами с собственниками, может быть осуществлено только с согласия общего собрания собственников путем принятия специального решения.
12) В пункте 3.1.4 проекта агентского договора установлено, что
собственник имеет право на снижение оплаты услуг на время перерывов, сверх
установленных договором. Однако в договоре не установлены перерывы в
оказании услуг. Поскольку норма неконкретна и фактически никаких конкретных
прав собственнику не предоставляет в силу невозможности ее реализации в
существующем виде, то она нуждается в уточнении либо исключении.
13) Во втором предложении пункта 3.1.4 и пункте 3.1.5 проекта
агентского договора речь идет об «исполнителе». В то же время в договоре такая
сторона договора как «исполнитель» отсутствует. В силу этого вышеуказанные
нормы договора неприменимы.
14) В пункте 4.2 проекта агентского договора предусмотрено, что за
выполнение работ управляющей компании собственником выплачивается
вознаграждение, входящее в нормативы и тарифы, устанавливаемые
постановлением главы администрации г. Владивостока.
Во-первых, исходя из предлагаемых УК «Ленинского района» условий договора компания оказывает услуги, а не выполняет работы. Следовательно, непонятно, о каких работах УК «Ленинского района» идет речь и почему собственники должны выплачивать вознаграждение за эти работы.
Во-вторых, вознаграждение управляющей организации не может входить в тарифы, поскольку в постановлении главы администрации города Владивостока от 25.11.2004 № 427 (в редакции от 30.12.2004 № 582) «Об утверждении цен на содержание и на ремонт жилья и внесении изменений и дополнений в постановление главы администрации г. Владивостока от 12.05.2003 № 1070» в структуре платежей граждан не содержится строка о выплате вознаграждения управляющей организации. Напомним, что Жилищный кодекс РФ в статье 154 разделяет понятия «плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом» и «плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме». При этом плата за содержание и ремонт общего имущества является целевым платежом и данные денежные средства не должны расходоваться на оплату услуг УК «Ленинского района».
В-третьих, в нарушение требований пункта 3 части третьей статьи 162 Жилищного кодекса РФ в проекте договора не содержится положений, устанавливающих порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
15) В пункте 4.3 проекта агентского договора установлено, что
собственник обязан компенсировать затраты по договорам, заключаемым
управляющей компанией с третьими лицами на ремонт и содержание общего
имущества многоквартирного дома. Поскольку в Жилищном кодексе РФ уже
установлена обязанность собственников вносить плату за жилое помещение, то
введение дополнительных обязанностей по компенсированию затрат УК
«Ленинского района» является неправомерным.
16) Пункт 4.4 проекта агентского договора устанавливает неустойку в
размере 1 % от неуплаченной и/или несвоевременно уплаченной суммы за каждый
день просрочки платежа. Данная неустойка является незаконной, поскольку в
соответствии с частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается.
17) Пункт 4.6 проекта агентского договора не несет смысловой нагрузки и поэтому нуждается в уточнении.
Есть и реакция прокуратуры этого района на действия означенной управляющей компании.
