Цитата:
Если выбран такой способ, как управление ТСЖ, то помимо самого решения общего собрания о выборе способа управления необходимо принятие решения о создании ТСЖ, причем это решение принимается, если за него проголосовали собственники, в совокупности обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов (ч. 3 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Таким образом, фактически для выбора ТСЖ в качестве лица, управляющего домом, необходимо согласие собственников, обладающих более чем половиной площадей помещений в доме, в то время как для выбора иных способов управления необходимо согласие собственников, обладающих более 25% помещений в доме. Не совсем ясно, чем вызваны такие различия.
В соответствии с ч. 1 ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Представляется, что создание второго и последующих ТСЖ собственниками помещений в одном и том же многоквартирном доме будет противоречить закону. В то же время в соответствии с положениями ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" наличие ТСЖ на базе многоквартирного дома не является основанием для отказа в государственной регистрации второго ТСЖ. Последнее может быть впоследствии ликвидировано в судебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ на том основании, что при его создании был грубо нарушен закон, в частности ч. 1 ст. 136 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если его члены не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу данной нормы ТСЖ в этом случае не ликвидируется автоматически. Если соответствующее решение не было принято общим собранием, то ликвидации ТСЖ не происходит. Представляется, что на действительность заключенных ТСЖ договоров не влияет то, что ТСЖ является вторым по счету в данном многоквартирном доме, а также то, что на момент заключения договора или после него членами ТСЖ являются собственники, обладающие не более 50% голосов от общего числа голосов. Оснований для недействительности договоров в этих случаях не имеется. Данные договоры могут быть прекращены в связи с ликвидацией ТСЖ, которое было изначально создано незаконно или которое стало нелегитимным в связи с выходом из него членов (ст. 419 ГК РФ).
После того как выбран способ управления, заключается договор управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Необходимо отметить, что вместо одного договора управления может быть заключено несколько договоров - договор о содержании и ремонте общего имущества, договор об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148 ЖК РФ). Кроме того, ТСЖ вправе самостоятельно, без привлечения третьих лиц, осуществлять ремонт и содержание общего имущества. ТСЖ также вправе заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений, не являющихся его членами (п. 2 ст. 138 ЖК РФ).
Сторонами указанных договоров являются ТСЖ или ЖК соответственно, несмотря на то, что в качестве стороны договоров в ЖК РФ указаны органы этих юридических лиц (ч. 2 ст. 162, п. п. 4, 6 ст. 148 ЖК РФ). Органы юридического лица представляют его в отношениях с третьими лицами и сами по себе субъектами права не являются (ст. 53 ГК РФ, ст. ст. 115, 144 ЖК РФ). Договор управления или иные договоры с третьими лицами подписываются председателем правления ТСЖ с обязательным одобрением правлением (п. п. 4, 6 ст. 148, ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). От имени ЖК указанные договоры по общему правилу подписываются председателем правления (п. 2 ч. 2 ст. 119 ЖК РФ).
ЖК РФ исходит из того, что собственников помещений и ТСЖ могут связывать два вида отношений по поводу управления многоквартирным домом: отношения членства и договорные отношения. Эти отношения имеют различные основания возникновения и разное правовое регулирование. Данная дихотомия вызвана тем, что членство в ТСЖ и ЖК добровольно (ч. 1 ст. 124, п. 1 ч. 1 ст. 130, ч. ч. 1, 3 ст. 143 ЖК РФ). Нормы ранее действовавшего ФЗ "О товариществах собственников жилья", предусматривавшие обязательное членство в ТСЖ домовладельцев (собственников помещений в многоквартирном доме) с момента государственной регистрации ТСЖ, были признаны неконституционными <17>, данное обстоятельство было учтено в ЖК РФ.
--------------------------------
<17> Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда г. Омска".
Два различных подхода к правовому регулированию отношений между ТСЖ (ЖК) и их членами, с одной стороны, и ТСЖ (ЖК) и собственниками помещений в доме, не являющимися их членами, с другой, на практике порождают ряд сложностей. Законодательство иностранных государств предусматривает обязательное членство в объединениях собственников помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах). Так, в США членство в ассоциации собственников помещений является добровольным только в том смысле, что лицо вправе покупать помещение в кондоминиуме или не делать этого, но в любом случае при покупке помещения он становится членом ассоциации и должен следовать ее правилам. "Так называемое добровольное членство в ассоциации кондоминиума начинается при приобретении "имущества" и заканчивается только при продаже помещения" <18>.
--------------------------------
<18> David E. Grassmick. Minding the neighbor's business: Just how far can condominium owners' associations go in deciding who can move into the building? // University of Illinois law review. Chicago, 2002. N 1. P. 205.
Рассмотрим отношения членства подробнее. Если собственник помещения является членом ТСЖ, то он обязан вносить обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке и в размере, которые установлены органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). В ТСЖ размер платежей определяется следующим образом: правление составляет сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, данные сметы утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего правление устанавливает размеры обязательных платежей для членов ТСЖ (п. 8 ч. 2 ст. 145, ч. 1 ст. 147, п. 3 ст. 148 ЖК РФ). Правление обладает остаточной компетенцией: им рассматриваются вопросы, разрешение которых не отнесено к ведению общего собрания членов. Основанием платежа в данном случае является один лишь факт членства в ТСЖ. ЖК РФ не предусматривает заключение между ТСЖ и его членами каких-либо договоров о внесении обязательных платежей.
Если собственник помещения не является членом ТСЖ, то он вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ), причем плата за жилое помещение включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). На практике может возникнуть ситуация, когда лицо, обязанное вносить членские взносы и иные платежи в ТСЖ, вышло из членов ТСЖ. В этом случае членство уже не может выступать в качестве основания платежей в ТСЖ, в то же время договор с ТСЖ также не заключен, коль скоро ранее лицо было членом ТСЖ. Единственным основанием платежей в ТСЖ здесь будет неосновательное обогащение собственника помещения. Напротив, если лицо, не являвшееся членом ТСЖ, заключило договор в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ и впоследствии стало членом ТСЖ, то оснований для прекращения договора не будет. Собственник помещения будет обязан вносить в ТСЖ членские взносы и иные платежи, определяемые правлением ТСЖ, а также вознаграждение ТСЖ по договору оказания услуг или иному договору, который ранее был им заключен.
С учетом указанных коллизий на практике ТСЖ целесообразно заключать договоры со всеми собственниками помещений, независимо от того, являются ли они членами ТСЖ или нет. В этом случае денежные средства, поступающие от собственников в ТСЖ в возмещение расходов на ремонт и содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг, будут являться не членскими взносами, а платежами по гражданско-правовым договорам.
Также возникают определенные противоречия, т.к. конституция не позволяет насильно загонять в членство, но, с другой стороны, не должно быть никаких различий между членом и не членом, так что отдельный собственник ничего не решает, если большинство постановило, что будет ТСЖ. и хотя согласно ст. 154 ЖК должны также участвовать в платежах по содержанию ОИ и члены семьи собственника, и наниматели жилых помещений, но они не могут участвовать, например в выборе способа управления., но платить должны.
