нарушила ли УК права собственников МКД

Доброго времени суток, господа.

Помогите разобраться в таком вопросе. Многоквартирный дом, управляется управляющей компанией. Стандартная ситуация - жильцам ничего не надо, УК что-то там ковыряет иногда в доме. Никаких собраний, отчетов за последние пять лет не проводилось, не раскрывалось. В этом году удалось организовать народ на участие в жизни дома. Проводили общие собрания, создали совет дома, просили УК выполнить определенные работы. В доме с весны обвалилась отделка цоколя, провалилась отмостка. Обращали внимание УК на необходимость ремонта цоколя и отмостки. Получили ответ, что денег нет, ремонтировать не будем. Осенью, по первому снегу в аккурат, начинают косметический ремонт подъездов. Пытаемся разговаривать: зачем нам ремонт подъездов (в подъездах чисто, ничего не рушится, не лезет), нам надо было цоколь, отмостку отремонтировать, чтоб фундамент не разрушало. Получаем ответ, что ремонт был запланирован и его они обязаны сделать. И вообще ремонт делается за счет УК и мы должны им еще спасибо сказать, а не возмущаться. Запросили смету на ремонт. В первом приближении смета завышена минимум процентов на 30 (сметчики просмотрели), а по выполненным работам так вообще не менее чем на 50 (в смете зачиска старой штукатурки, улучшенная покраска в 2 слоя и проч, что не делалось). Пытаемся ситуацию с ремонтом разрулить. По ЖК текущий ремонт согласовывается с собственниками на общем собрании, смета тоже утверждается общим собранием. Никаких собраний по этому поводу не проводилось собственники ничего не утверждали и не принимали. С другой стороны в договоре управления прописано, что УК сама определяет необходимость и размеры текущего ремонта. Не является ли это ущемлением прав собственника и нарушением ЖК? Как действовать дальше? И с какой такой радости УК за свой счет решила сделать у нас ремонт подъездов? Я так понимаю, что содержание общего имущества производится за счет средств собранных на содержание жилья. Т.е. и ремонт подъездов и ремонт цоколя и отмостки должны производиться за счет этих средств. Только вот куда они девались, если ремонт подъездов за счет УК, а на ремонт отмостки - денег нет...

Это стандартная ситуация в РФ.
Сразу вопросы:
1. Каким образом эта управляшка появилась в качестве управляющей организации Вашего МКД?
2. Кто устанавливал размер оплаты перечень работ с момента прихода этой управляшки?
3. У Вас есть акты осмотра МКД как минимум два раза в год по подготовке МКД к сезонной эксплуатации? В осмотре МКД участвовали собственники МКД?
4. У Вас текст договора управления МКД между собственниками и управляшкой?

Если по п.3. не участвовали, то нарушены Ваши законные права и интересы.
Да раз в пять лет они могут сделать текущий ремонт подъездов, но

ст. 420 -424 , 709 ГК РФ не позволяют этим господам самостоятельно установить стоимость работ, и принудить в одностороннем порядке исполнять эти условия договора.

Самый первый совет, останавливайте ремонт, как сможете, для начала направьте ходатайство управляшке об этом и причём в ходатайстве указывайте, что управляшка не заключила договор на оказание соответствующих услуг, не согласовала своё вознаграждение, почитайте ст. ГК РФ которые указал выше., Если не реагируют пишите в прокуратуру....
Да обычно, как Вы пишите смета рисуется по нормативам, а управляшка затем заключает договора со сторонними организациями, или с частниками, таким образом делается прибыль на этой разнице!!! Если Вы видите, что люди делающие ремонт без спец.одежды этой управляшки, гастарбайтеры не дай бог, вызывайте сотрудников МВД, останавливайте ремонт....Так коротко пока, что могу посоветовать...

стандартная ситуация - и это грустно...
по вопросам:
1. УК нарисовалась при сдаче дома, подписывали акт приема-передачи квартиры и заодно подписывался договор с УК. Что думаю тоже стандартно...
2. Размер оплаты за содержание жилья с собственниками не обсуждался, не предлагалось ничего. Как понимаю это было установлено администрацией области, по крайней мере не ниже установленного тарифа. Перечень работ прописан в договоре. Еще вопрос по этой теме: 290 постановление "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" определяет минимальные услуги которые выполняются за счет средств, собранных на содержание жилья. На остальные услуги - скидываемся дополнительно? И если договор не соответствует этому постановлению - чем руководствоваться: договором или постановлением? Договор должен быть переделан в соответствии с постановлением (в рамках - не ниже минимального уровня, больше можно, а меньше - нет)
3. Никаких актов не предоставляла УК, собственники вроде как не участвовали в таких мероприятиях. Что нужно запросить у УК по этому вопросу? На основании чего? Сейчас запросили раскрытие информации за 2012 год в соответствии с 731 постановлением. Там должна быть эта информация? По раскрытию информации тоже отбрыкиваются - смотрите на сайте, вся информация на сайте. Сайт пустой абсолютно. Ни на одном официально предложенном сайте (сайт компании, реформа ЖКХ, сайт администрации) никакой информации нет.
4. Да, договор управления между собственниками и УК.

По ремонту УК предоставила только смету никем не заверенную и не подписанную. Я так понимаю должны предоставить акты выполненных работ, договор на оказание услуг, еще что-то. Как правильно запросить эту информацию? Аргументированно. А то там юристы сначала принимают все бумаги и если просто запрос делаем, то отфутболивают: мы не обязаны вам предоставлять такую информацию...

По п.1 добавлю стандартная ситуация по незаконному
извлечению прибыли.По п.2 Что, всё-таки прописано
в условиях договора? У нас как обычно сначала подписывают
договор, потом... начинаем думать по последствиям...
К договору должны быть приложены сметы, данные по
периодичности выполнения услуг, сроки устранения
аварийных заявок и т.д..
Орган управления МКД общее собрание собственников
многоквартирного дома ст.44-46 ЖК РФ, в форме
проведения общего собрания в очной, либо заочной форме.
В СиРЖ основные составляющие: обязательные работы -
санитарное содержание МКД и придворовых территорий,
ТО инженерных коммуникаций МКД, подготовка дома к
сезонной эксплуатации, (так коротко) и текущий ремонт
это доп.работы, если у Вас это предусмотрено договором
и он подписан всеми собственниками МКД, вот они и
выполняют условия договора.Однако работы по текущему
ремонту формируются на основании ежегодных актов
осмотра технического состояния МКД.
Договором у Вас предусмотрено участие собственников
в осмотрах МКД?
По размещению инфы на сайте, смотрите только на том
сайте где размещать информацию предусмотрено либо
договором если так, если в договоре ни слова, то
на сайте "Реформа ЖКХ".
Запросите все акты осмотра с начала передачи Вашего дома
на обслуживание в эту УК, обычно осмотр делается весной,
и осенью.
По вопросу чем руководствоваться Жилищным Кодексом,
Постановлением Госстроя № 170, его никто не отменял, ПП
РФ 731, 290, 354.
Запросите Протоколы общего решения собственников МКД
в которых утверждены сметы на все работы, их объём,
их стоимость.
Если ссылаются на сайт, а там ничего нет, пишите жалобу
в Службу Жилищного и строительного надзора (СЖиСН),
с требованием привлечь УКшку к административной ответственности
за сокрытие информации.
Потребуйте отчёты за все года, данные по годовому бух.
балансу (731 ПП РФ), если не дают, ангалогично направляйте
жалобу в СЖиСН, даже так если отчёты не дают требуйте
возврата всех денежных средств выплаченных Вами за СиРЖ.
Сравнивая сметы и отчёты возможно будет сделать выводы
сколько у Вас денежных средств осталось, сколько израс-
ходовано. Если Вы увидите, что работы указанные в смете
не выполнянлись, а по отчётам они присутствуют, аналогично
требуйте возврата денежных средств.
По сути УКшка должна подписывать акты-выполненых работ
но обычно они умышленно этого не делают, кроме того,
для того, чтобы собственник не смог проверить факт
исполения работ по СиРЖ УОШка скрывает графики проведения
работ. Аналогично потребуйте предоставить все графики
проведения работ по СиРЖ.

Не совсем понял реплику в последнем абзаце, они, что уже
подъезды покрасили?

Да самое главное размер оплаты никакая администрация не
определяет, если конечно в Вашем доме более 50% принадлежит
муниципалитету. Размер оплаты, сметы работ по предложению
УКашки согласовываются собственниками МКД на общем сорбрании
либо в очной, либо в заочной форме.

Естетственно, что предусмотрено в первую очередь договором,
и в какой сумме это предусмотрено, то и делается.
Чтобы сделать конкретные выводы надо видеть сметы и договор...

Если Вы считаете, что Ваши права нарушены (даже так вижу,
что да) пишите письмо, что просим приостановить работы,
мы собираем собрание собственников для пересмотра условий
договора...

Александр, доброго времени суток. Переварил ваш ответ. В договоре (во вложении) в приложениях прописаны работы, общее имущество обязанности и проч. В п.2.1.16, 2.1.22 договора прописаны обязанности УК проводить осмотры, собственники не указаны. В п.2.2.1 прописано, что УК вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В ЖК все эти работы согласуются с собственниками на общем собрании. Не слишком ли самостоятельна УК в принятии таких решений? Или в рамках договора это нормально?
Про сайт нигде ни слова, на Реформа ЖКХ тоже информации нет. Просим УК расскажите нам, покажите - отправляют на сайт: все на сайте, больше мы вам ничего не должны предоставлять. Тут понятно, не предоставляют информацию - будем жаловаться.
По содержанию жилья. Тариф в свое время был рекомендован администрацией города. Но в соответсвии с ЖК должен быть утвержден общим собранием собственников, ежегодно так должно происходить. Тариф в договоре не прописан, но плата взымается. Соответственно понимаю в рамках перечня работ по содержанию общего имущества должны выполняться работы по ремонту и содержанию в надлежащем виде этого имущества. Но все работы должны быть согласованы с собственниками.
Ремонты да, уже закончились... Все это тянется из-за общей аморфности собственников: никому ничего не надо. Хорошо удалось пару раз собрать собрание, донести до умов, что деньги платим, но не можем получить что желаем. Постояли, покричали: долой! да вообще обнаглели! призвать к ответу! Говоришь, давайте будем заниматься, кто возьмется? Тут у всех дела, заботы, работа, дети, котлеты на сковородке подгорают... Собрали совет дома, пытаемся разгрести все это безобразие. Знаний не хватает, добираем здесь. Спасибо за консультации. Вырабатываем шаги, которые необходимо делать, чтоб конторлировать деятельность УК.

Проанализирую, обязательно отвечу. Необходимо время.

Начал разбираться по Вашему договору, сразу первые пункты: 1.1.1-1.1.6 вызывают вопросы, как Вы их и подчеркнули.
Как убедился на практике лучше свой текст договора формировать, чем править чужой..
Поэтому, посмотрите сами в инете найдите примеры подобного договора...
Сразу скажу, как минимум месяц, не торопясь потребуется времени, чтобы сформировать Вам выгодный договор, думаю за праздники, управимся, мне это тоже необходимо...и интересно, так изменилось законодательство в части по кап.ремонту.
Пока Вам задам такую задачку для начала, Вы поразмышляйте, как её решить:
Как подтверждать факт выполнения работ Укашки, по договору управления? Факт выполнения работ подтверждается подписанием акта-выполненных работ, с двух сторон.
В лице укашки понятно, а в лице собственников как и кто подпишет?
Вам будет необходимо определиться как Вы это будете делать, причём это надо будет указать в договоре управления. Сразу скажу, что совет дома не прокатывает, если только все собственники не выдадут доверенности в нотариальной форме подписывать акты-выполненных работ конкретному представителю из числа собственников, либо третьему лицу, но не работнику укашки. У меня есть мысли пока как это сделать, но как реализовать вот вопрос, подумайте, может быть у Вас возникнут....предложения.

Александр, доброго времени суток. По договору много вопросов, действительно, особенно с капитальным ремонтом по новому... 731 постановление вышло в этом году, договор в соответствии с предыдущим постановлением... Про контороль работы УК собирались, думали. Контролировать надо, а вот кто и как, нормального ничего не придумали... Порешили поднять вопрос на общем собрании с УК придти к взаимному согласию по вопросу контроля, как-то прописать в договоре кто и как дожен принимать работы, больше пока ничего не придумали. По совету дома или председателя тоже думали, но доверенности собственников... Печалька, со всех не соберешь...
Сейчас стоит вопрос о правомерности действий УК по выполнению ремонта. Если по договору - то как бы в рамках договора управления, но в нарушении ЖК (должен быть утвержденный собственниками план работ, утверждены сметы еще что-то). Сейчас смотрим по договору и составляем запрос на подтверждающие документы. По п.2.1.1-2.1.23 думаем написать: в соответствии с договором по пунктам таким-то предоставить информацию о том-то, за все годы.