Правоотношения ТСЖ с внешними потребителями его услуг

[geos]

Часть собственников помещений в нескольких многоквартирных домах голосовала против создания ТСЖ на учредительном собрании, однако, с многочисленными нарушениями закона, ТСЖ было зарегистрировано, получило функции управляющей организации.
В течение двух лет голосовавшие «против» лица добросовестно оплачивают выставленные правлением ТСЖ счета по коммунальным услугам, энергопотреблению и проч., но председатель правления ТСЖ отказывается созывать общие собрания, утверждать сметы, предоставлять отчеты, в том числе обосновывать выставленные суммы платежей.
В то же время он назначил себе и приближенным лицам непомерно высокие зарплаты, на средства ТСЖ купил автомобиль, которым пользуется единолично, и проч.
11.02.11г. по инициативе указанных лиц собрано общее собрание членов ТСЖ в составе одного многоквартирного дома с повесткой: о предоставлении отчета правления.
Председатель правления ТСЖ заявил о нелегитимности собрания, поскольку, по его утверждению, лица, голосовавшие против создания ТСЖ, не являются членами Товарищества.
Из такого утверждения следует, что голосовавшие «против ТСЖ» лица являются внешними потребителями коммунальных и проч. услуг и два года платят по счетам без заключения надлежащих договоров.
Вопросы:
1. Являются ли членами ТСЖ лица, голосовавшие против его создания?
2. В случае, если противники создания ТСЖ не являются его членами (а внешними потребителями), являются ли оплаченные ими "на доверии" счета доказательством состава преступления председателя правления ТСЖ по части 3 статьи 159 УК РФ «Мошенничество»?
3. Вправе ли внешние потребители услуг ТСЖ требовать возвращения своих затрат по коммунальным и проч. услугам в связи с отсутствием договорных отношений с ТСЖ - поставщиком по его вине?
4. Какую формулировку судебного иска (исков) в данном случае предлагают участники форума?

[АлександрАн]

1. Являются ли членами ТСЖ лица, голосовавшие против его создания?

Никакой связи нет...
Вы можете голосовать против, но потм подать заявление и стапть членом ТСЖи...
Можете наоборот: голосовать "за", но подать заявление - и выйти из членов ТСЖ.

2. В случае, если противники создания ТСЖ не являются его членами (а внешними потребителями), являются ли оплаченные ими "на доверии" счета доказательством состава преступления председателя правления ТСЖ по части 3 статьи 159 УК РФ «Мошенничество»?
3. Вправе ли внешние потребители услуг ТСЖ требовать возвращения своих затрат по коммунальным и проч. услугам в связи с отсутствием договорных отношений с ТСЖ - поставщиком по его вине?
4. Какую формулировку судебного иска (исков) в данном случае предлагают участники форума?

А это все вообще какая-то ерунда...

[geos]

никакой связи нет...
вы можете голосовать против, но потм подать заявление и стапть членом тсжи...
можете наоборот: голосовать "за", но подать заявление - и выйти из членов тсж.

а это все вообще какая-то ерунда...

уважаемый александран
вы, видимо, не поняли предмет моих вопросов.
я спрашиваю не об обстоятельствах отношений собственников жилья в многоквартирном доме (кто и что может написать, куда пойти, кого послать), а об отличиях в правовом статусе собственника жилья в случаях, если он голосовал «за» или «против» на учредительном собрании тсж.
по аналогии, если крестьянин проголосовал «против» вступления в колхоз, становится ли он колхозником или остается полновластным хозяином своего земельного клина?
если да, его споры с председателем являются «внутриколхозными» и решаются на общем собрании в соответствии с уставом.
в противном случае крестьянин и в целом колхоз остаются равными субъектами права, между которыми должны существовать договорные отношения, а в случае их отсутствия крестьянин вправе оспаривать уже не действия персоны председателя, а действия субъекта - колхоза на основании норм гк рф, жк рф, ук рф, фз «о защите прав потребителя»...
в нашем случае председатель длительное время скрывал информацию о правовом статусе собственников, проголосовавших против создания тсж, и они добросовестно исполняли обязанности «колхозника».
когда же эти собственники заявили о своих правах, записанных в уставе, председатель заявил, что таких прав они не имеют, поскольку «колхозниками» не являются.
в результате, противники тсж не могут защитить свои гражданские права ни на основании устава товарищества, ни на основании общих нормативно-правовых предписаний.
по моему мнению, такого рода деяние председателя, само по себе, независимо от последствий, является предметом рассмотрения в уголовном порядке.
P.s.
спасибо за ваше мнение о "ерунде", однако прежде чем публично высказывать такого рода утверждения нелишне вспомнить пословицу «самоуверенность является признаком глупости».

[Алексей Егорович]

уважаемый александран
спасибо за ваше мнение о "ерунде", однако прежде чем публично высказывать такого рода утверждения нелишне вспомнить пословицу «самоуверенность является признаком глупости».

Не обижайтесь на него. Этот "признак" у некоторых участников врождённый

[АлександрАн]

а об отличиях в правовом статусе собственника жилья в случаях, если он голосовал «за» или «против» на учредительном собрании тсж.

Так и есть собственник, гражданин. Может быть - истец. Может ответчик. Может быть правонарушителем. Может не быть. Даже преступником...
Вы о чем?

по аналогии, если крестьянин ....

А чего не римский сенатор?

ни на основании общих нормативно-правовых предписаний.

Чего-чего?!

по моему мнению, такого рода деяние председателя, само по себе, независимо от последствий, является предметом рассмотрения в уголовном порядке.

Так то по-Вашему... Свобода хотений....

нелишне вспомнить пословицу «самоуверенность является признаком глупости».

А про общих нормативно-правовых предписаний - это отчего? От большого умища?!

Если буковки составлены в ерунду, в трудно читаемую и бессмысленную чушь - я так и говорю: это чушь и ерунда. На что Вы обижаетесь?

[Александр Георгиевич]

я спрашиваю ... об отличиях в правовом статусе собственника жилья в случаях, если он голосовал «за» или «против» на учредительном собрании тсж.

При голосовании за создание ТСЖ "статус" не меняется.
Изменение "статуса" возможно только в случае приема собственника помещения в Товарищество.
Прием в члены ТСЖ осуществляется на основании заявления,- часть 1 ст. 143 ЖК РФ.

Собственник, не являющийся членом ТСЖ, вносит плату только за обслуживание и ремонт общедомового имущества, является стороной договора с ТСЖ по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, находится под защитой закона РФ "О защите прав потребителей".
Членство в ТСЖ лишает собственника названных, так скажем, привилегий и защиты в рамках названного Закона.

[geos]

уважаемый «не модератор»
спасибо за ваши ответы «по существу».
прошу больше не утруждать себя обсуждением этой темы.
P.s.
в юридической практике «нормативно-правовыми предписаниями» называют законы рф, в отличие, к примеру, от устава тсж.

[Светлана Загвоздина]

в юридической практике «нормативно-правовыми предписаниями» называют законы рф, в отличие, к примеру, от устава тсж.

Вот как раз Устав ТСЖ можно как угодно "обозвать" , а законы называют НПА, т.е. нормативными правовыми актами.
Хотя, конечно, русский язык "велик и могуч", почти всё стерпит...

[geos]

Не буду спорить, уважаемая Светлана.
Употребление терминов "акт" либо "предписание" часто зависит от контекста.
С позиции законодателя "акт" - это законотворческий ПРОЦЕСС - действие - процедура.
Для всех остальных акт законодателя порождает ОБЪЕКТ - предписание, т.е. правило, обязательное к исполнению.
С очевидностью ПРОЦЕСС и ОБЪЕКТ относятся к разным языковым, юридическим категориям.
Однако на практике неопределенность в употреблении терминов "акт", "предписание", "постановление", "решение", "определение" сплошь и рядом встречается в законах.
По этому поводу я даже как-то спорил с Конституционным судом в ЕСПЧ.
Спасибо за вашу активность, Светлана, но хотелось бы услышать мнения форумчан по существу заданных вопросов.
Понятно, что они не могут быть обоснованными, поскольку в этой части в законодательстве сплошной пробел и в судебной практике прецеденты обнаружить не удалось, но обсуждение помогло бы сформулировать нашу позицию и стратегию в суде.

[geos]

Полностью согласен с Вашей позицией, уважаемый Александр Георгиевич, из которой следует, что в спорах по платежам "противники ТСЖ" имеют преимущество перед его членами.
Но как реализовать это преимущество на практике в случае, если договор поставки (купли/продажи) комм. услуг не был заключен по вине поставщика - ТСЖ?
С одной стороны собственник обязан оплачивать комм.услуги по закону.
С другой стороны, условия оплаты согласовываются в договоре.
В части стоимости энергоносителей - более - менее понятно.
ТСЖ - транзитёр, и если можно что-то оспаривать по суммам платежей за транзитные комм.услуги, так, наверное, лишь методику расчета нормативов потребления.
Ну, возможно, еще тарифы основного поставщика, но это уже не к ТСЖ.
А как быть в части оплаты стоимости тех.обслуживания, управленческих расходов, содержания территории кондоминиума, т.е. услуг, производителем которых является само ТСЖ?!
Здесь закон "молчит" и действует исключительно ДОГОВОР.
Но договора в нашем случае нет, а платежи есть, следовательно имеются признаки составов вымогательства, мошенничества, злоупотребления служебным положением и т.д. и т.п.
Это, если судить по УК РФ.
Но хотелось бы обойтись "малой кровью".
Возможно, здесь можно применить ФЗ "О защите... потребителя", возможно, нарушения договорных отношений, либо права собственности, либо неимущественных прав из ГК РФ.
Вот на этой части правоотношений внешних потребителей с ПРОИЗВОДИТЕЛЕМ - ТСЖ хотелось бы заострить внимание.

[АлександрАн]

в юридической практике «нормативно-правовыми предписаниями» называют законы рф, в отличие, к примеру, от устава тсж.

Не в юридической практике, в Вашей буйной головушке...

Я еще пытался быть хоть отчасти корректным, но вынужден сказать прямо: Вы бредите, увы...

[mikefinale]

В ЖК есть обоюдная обязанность заключить договор между не членом ТСЖ и ТСЖ. Этот договор формальный, т.к. не член ТСЖ начал оплачивать поступившие от ТСЖ платежи - значит уже сложились договорные отношения, не важно, что они не письменные. И поэтому, если другие потребители уже приняли условия договора ( а этим договором является устав ТСЖ), то отдельный собственник не может заключить отличающийся от других сложившихся договоров в доме. Тем более, жилищные услуги в отличие от ком.услуг - это нерегулируемые платежи. Так что сколько решит правление платить - столько и заплатят и члены ТСЖ, и не члены ТСЖ за состав работ по управлению домом,содержанию и текущему ремонт общего имущества МКД.

[Александр Георгиевич]

Здесь закон "молчит" и действует исключительно ДОГОВОР.
Но договора в нашем случае нет, а платежи есть, следовательно имеются признаки составов вымогательства, мошенничества, злоупотребления служебным положением и т.д. и т.п.
Это, если судить по УК РФ.
Но хотелось бы обойтись "малой кровью".
Возможно, здесь можно применить ФЗ "О защите... потребителя", возможно, нарушения договорных отношений, либо права собственности, либо неимущественных прав из ГК РФ.
Вот на этой части правоотношений внешних потребителей с ПРОИЗВОДИТЕЛЕМ - ТСЖ хотелось бы заострить внимание.

Договорные отношения в части предоставления жилищно-коммунальных услуг присутствуют вне зависимости от наличия письменной формы договора.
И если по коммунальным услугам договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети (п.1 ст. 540 ГК РФ), то по жилищным услугам договор заключается фактом оплаты этих услуг, внесение которой (платы) обязательно в силу ст.ст. 153 (ч. 2) и 154 (ч. 2).

Для членов ТСЖ договорные отношения с ТСЖ, в части предоставления жилищных услуг, возникать не могут поскольку ТСЖ - это его члены. ТСЖ, в лице его органов управления, вправе заключать с подрядными организациями договора управления, причем обязательно в письменной форме,- ст. 162 ЖК РФ.
С не членами ТСЖ заключает договор обслуживания и ремонта общего долевого имущества. Причем не обязательно в письменной форме, поскольку ТСЖ является, по существу, организацией, в силу закона и устава, осуществляющей предоставление жилищно-коммунальных услуг не членам ТСЖ.

Поскольку договор предоставления услуг является одним из видов публичного договора, то на не членов ТСЖ действие закона "О защите прав потребителей" распространяется. На членов ТСЖ - нет.

Из выше названного следует, что ни о каком вымогательстве, мошенничестве, злоупотреблении служебными полномочиями речи идти не может если, конечно, отношения осуществляются строго в рамках законов, иных правовых актов и условий договора, в том числе и публичного.

[geos]

Уважаемый mikefinale.
С общими законодательными нормами я немного знаком, но в частные проблемы ТСЖ начал вникать, по необходимости, лишь пару недель назад.
Вы, судя по ответу, хорошо ориентируетесь в этом вопросе, поэтому прошу развить Вашу позицию.

В ЖК есть обоюдная обязанность заключить договор между не членом ТСЖ и ТСЖ...

Где именно в ЖК есть ссылка на ОБОЮДНОСТЬ обязанности заключить договор между Нечленом и ТСЖ?

...Этот договор формальный...

Мне видится, что в нашем случае оспаривание отношений ТСЖ с Нечленами возможно именно по формальным основаниям.

...т.к. не член ТСЖ начал оплачивать поступившие от ТСЖ платежи - значит уже сложились договорные отношения, не важно, что они не письменные.

Договорные отношения у Нечлена СЛОЖИЛИСЬ не с ТСЖ, а с прежним поставщиком комм.услуг.
На учредительном собрании собственники голосовали исключительно ЗА СОЗДАНИЕ Товарищества, т.е. за СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ, а не за выбор ХОЗЯЙСТВУЮЩЕГО СУБЪЕКТА.
(В нашем случае изменение реквизитов получателя в выставляемых счетах произошло почти через год после учредительного собрания).
Первоначально суммы по статьям расходов ничем не отличались от предыдущих счетов.
Таким образом, Нечлен НЕ НАЧИНАЛ оплачивать счета, он ПРОДОЛЖАЛ их оплачивать, следовательно, замена (подмена) контрагента по договору поставки, по действующей терминологии, выбор управляющей организации, произошел без ведома потребителя.
И в этом случае, как мне кажется, отсутствие Письменного договора по вине ПОСТАВЩИКА имеет существенное значение.

...И поэтому, если другие потребители уже приняли условия договора (а этим договором является устав ТСЖ), то отдельный собственник не может заключить отличающийся от других сложившихся договоров в доме...

В Уставе – договоре прописана обязанность правления ТСЖ действовать в рамках утвержденной Общим собранием сметы доходов/расходов – эта обязанность является «краеугольным камнем» в договорных отношениях членов (также и Нечленов) с правлением.
По-моему, если по вине правления ТСЖ Общие собрания не собираются, соответственно, сметы не утверждаются, отсутствуют не только формальные, но и фактические договорные отношения между администрацией и членами ТСЖ.
Следовательно, и для Нечленов отсутствует обязательный предмет исполнения.

...Тем более, жилищные услуги в отличие от ком.услуг - это нерегулируемые платежи...

Если Вас не затруднит, разъясните поподробнее законодательные различия между жилищными и коммунальными услугами. Возможно, глубокое понимание этих различий будет очень полезно в нашем случае.

...Так что, сколько решит правление платить - столько и заплатят и члены ТСЖ, и не члены ТСЖ за состав работ по управлению домом, содержанию и текущему ремонт общего имущества МКД.

Что-то в Вашем утверждении напоминает мне продразверстку и продналог времен недоразвитого социализма.
Не буду спорить, Типовой устав ТСЖ в части его административной структуры «скопирован» с положений о колхозах и совхозах, где «Выборы» = «Назначение», а «Председатель» = «Царь» = «Бог».
Однако из того, что удалось «раскопать» к настоящему времени, видно (или кажется?!), что позиция законодателя постепенно меняется: намечается разграничение управляющих (административных, исполнительных), распорядительных, хозяйственных функций правления, в случае, если ТСЖ не только ВЫРАЖАЕТ обобщенные интересы собственников, но и УДОВЛЕТВОРЯЕТ их материальные потребности.
Возможно, дискуссия о наших представлениях по различиям в правоотношениях трех субъектов: физ./юр. лица – члена ТСЖ; физ./юр. лица – внешнего потребителя комм./жил. услуг; правления юр. лица – собственно ТСЖ, подскажет что-то и законодателю?!
С уважением,
geos

[geos]

Спасибо, Александр Георгиевич.
Очень полезно.
Надо подумать.
Я еще вернусь.

[geos]

Чувствую коллизию в треугольнике ТСЖ: «Правление – Нечлен – Член», но не могу её чётко сформулировать.
Помогите.

Дано:
Участниками жилищного договора являются Правление и Член.
Цена договора Нечлена с Правлением «автоматически» идентична цене договора Правления с Членом.
Казалось бы, нарушение производных прав собственности Члена в части согласования с Правлением (утверждения на Общем собрании) СТОИМОСТИ жилищных услуг должно быть идентично нарушению аналогичных производных прав Нечлена в этой части. Но не тут-то было:
Нечлен не вправе оспаривать цену договора в «Уставном» порядке.
Член не вправе оспаривать цену договора в «Потребительском» порядке.

В нашем случае Правление нарушает «Уставный» порядок согласования цены договора с Членом, т.е. нарушает права Члена в этой части, но, при этом, оно не нарушает никаких прав Нечлена.
Кроме того, Правление препятствует «Уставному» порядку контроля над ценой договора со стороны Члена, т.е. нарушает исключительно его права (но, опять же, не права Нечлена).
При этом, Нечлен вправе в «Потребительском» порядке оспаривать исключительно договорное КАЧЕСТВО услуг, но не их договорную СТОИМОСТЬ.
Получается, что Правление, в нарушение подзаконного акта - Устава ТСЖ, навязало платёжное обязательство Члену, а платить по этому обязательству, но уже на основании закона, должно третье лицо – Нечлен.
Вопрос:
Кто именно – Член или Нечлен, и в каком именно порядке – «Уставном», «Потребительском» или, возможно, «Уголовном» может РЕАЛЬНО прекратить произвол Правления в части установления СТОИМОСТИ услуг по жилищному договору с учетом данных обстоятельств?

[АлександрАн]

...жилищного договора...

Что за хрень?!...

...Цена договора...

И ето что за фигня?!...

...Казалось бы, нарушение производных прав собственности Члена в части согласования с Правлением ...

АФФИГЕТЬ!
На русский язык перевести можете?

[mikefinale]

Что-то в Вашем утверждении напоминает мне продразверстку и продналог времен недоразвитого социализма.

Часть 8 ст.156

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Так что сколько приняло правление, столько и будет платить не член ТСЖ. Т.К. все должны платить одинаково ( независимо от членства, а только зависимо от доли общего имущества.)

Если выбран такой способ, как управление ТСЖ, то помимо самого решения общего собрания о выборе способа управления необходимо принятие решения о создании ТСЖ, причем это решение принимается, если за него проголосовали собственники, в совокупности обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов (ч. 3 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Таким образом, фактически для выбора ТСЖ в качестве лица, управляющего домом, необходимо согласие собственников, обладающих более чем половиной площадей помещений в доме, в то время как для выбора иных способов управления необходимо согласие собственников, обладающих более 25% помещений в доме. Не совсем ясно, чем вызваны такие различия.
В соответствии с ч. 1 ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Представляется, что создание второго и последующих ТСЖ собственниками помещений в одном и том же многоквартирном доме будет противоречить закону. В то же время в соответствии с положениями ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" наличие ТСЖ на базе многоквартирного дома не является основанием для отказа в государственной регистрации второго ТСЖ. Последнее может быть впоследствии ликвидировано в судебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ на том основании, что при его создании был грубо нарушен закон, в частности ч. 1 ст. 136 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если его члены не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу данной нормы ТСЖ в этом случае не ликвидируется автоматически. Если соответствующее решение не было принято общим собранием, то ликвидации ТСЖ не происходит. Представляется, что на действительность заключенных ТСЖ договоров не влияет то, что ТСЖ является вторым по счету в данном многоквартирном доме, а также то, что на момент заключения договора или после него членами ТСЖ являются собственники, обладающие не более 50% голосов от общего числа голосов. Оснований для недействительности договоров в этих случаях не имеется. Данные договоры могут быть прекращены в связи с ликвидацией ТСЖ, которое было изначально создано незаконно или которое стало нелегитимным в связи с выходом из него членов (ст. 419 ГК РФ).
После того как выбран способ управления, заключается договор управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Необходимо отметить, что вместо одного договора управления может быть заключено несколько договоров - договор о содержании и ремонте общего имущества, договор об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148 ЖК РФ). Кроме того, ТСЖ вправе самостоятельно, без привлечения третьих лиц, осуществлять ремонт и содержание общего имущества. ТСЖ также вправе заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений, не являющихся его членами (п. 2 ст. 138 ЖК РФ).
Сторонами указанных договоров являются ТСЖ или ЖК соответственно, несмотря на то, что в качестве стороны договоров в ЖК РФ указаны органы этих юридических лиц (ч. 2 ст. 162, п. п. 4, 6 ст. 148 ЖК РФ). Органы юридического лица представляют его в отношениях с третьими лицами и сами по себе субъектами права не являются (ст. 53 ГК РФ, ст. ст. 115, 144 ЖК РФ). Договор управления или иные договоры с третьими лицами подписываются председателем правления ТСЖ с обязательным одобрением правлением (п. п. 4, 6 ст. 148, ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). От имени ЖК указанные договоры по общему правилу подписываются председателем правления (п. 2 ч. 2 ст. 119 ЖК РФ).
ЖК РФ исходит из того, что собственников помещений и ТСЖ могут связывать два вида отношений по поводу управления многоквартирным домом: отношения членства и договорные отношения. Эти отношения имеют различные основания возникновения и разное правовое регулирование. Данная дихотомия вызвана тем, что членство в ТСЖ и ЖК добровольно (ч. 1 ст. 124, п. 1 ч. 1 ст. 130, ч. ч. 1, 3 ст. 143 ЖК РФ). Нормы ранее действовавшего ФЗ "О товариществах собственников жилья", предусматривавшие обязательное членство в ТСЖ домовладельцев (собственников помещений в многоквартирном доме) с момента государственной регистрации ТСЖ, были признаны неконституционными <17>, данное обстоятельство было учтено в ЖК РФ.
--------------------------------
<17> Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда г. Омска".

Два различных подхода к правовому регулированию отношений между ТСЖ (ЖК) и их членами, с одной стороны, и ТСЖ (ЖК) и собственниками помещений в доме, не являющимися их членами, с другой, на практике порождают ряд сложностей. Законодательство иностранных государств предусматривает обязательное членство в объединениях собственников помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах). Так, в США членство в ассоциации собственников помещений является добровольным только в том смысле, что лицо вправе покупать помещение в кондоминиуме или не делать этого, но в любом случае при покупке помещения он становится членом ассоциации и должен следовать ее правилам. "Так называемое добровольное членство в ассоциации кондоминиума начинается при приобретении "имущества" и заканчивается только при продаже помещения" <18>.
--------------------------------
<18> David E. Grassmick. Minding the neighbor's business: Just how far can condominium owners' associations go in deciding who can move into the building? // University of Illinois law review. Chicago, 2002. N 1. P. 205.

Рассмотрим отношения членства подробнее. Если собственник помещения является членом ТСЖ, то он обязан вносить обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке и в размере, которые установлены органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). В ТСЖ размер платежей определяется следующим образом: правление составляет сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, данные сметы утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего правление устанавливает размеры обязательных платежей для членов ТСЖ (п. 8 ч. 2 ст. 145, ч. 1 ст. 147, п. 3 ст. 148 ЖК РФ). Правление обладает остаточной компетенцией: им рассматриваются вопросы, разрешение которых не отнесено к ведению общего собрания членов. Основанием платежа в данном случае является один лишь факт членства в ТСЖ. ЖК РФ не предусматривает заключение между ТСЖ и его членами каких-либо договоров о внесении обязательных платежей.
Если собственник помещения не является членом ТСЖ, то он вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ), причем плата за жилое помещение включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). На практике может возникнуть ситуация, когда лицо, обязанное вносить членские взносы и иные платежи в ТСЖ, вышло из членов ТСЖ. В этом случае членство уже не может выступать в качестве основания платежей в ТСЖ, в то же время договор с ТСЖ также не заключен, коль скоро ранее лицо было членом ТСЖ. Единственным основанием платежей в ТСЖ здесь будет неосновательное обогащение собственника помещения. Напротив, если лицо, не являвшееся членом ТСЖ, заключило договор в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ и впоследствии стало членом ТСЖ, то оснований для прекращения договора не будет. Собственник помещения будет обязан вносить в ТСЖ членские взносы и иные платежи, определяемые правлением ТСЖ, а также вознаграждение ТСЖ по договору оказания услуг или иному договору, который ранее был им заключен.
С учетом указанных коллизий на практике ТСЖ целесообразно заключать договоры со всеми собственниками помещений, независимо от того, являются ли они членами ТСЖ или нет. В этом случае денежные средства, поступающие от собственников в ТСЖ в возмещение расходов на ремонт и содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг, будут являться не членскими взносами, а платежами по гражданско-правовым договорам.

Также возникают определенные противоречия, т.к. конституция не позволяет насильно загонять в членство, но, с другой стороны, не должно быть никаких различий между членом и не членом, так что отдельный собственник ничего не решает, если большинство постановило, что будет ТСЖ. и хотя согласно ст. 154 ЖК должны также участвовать в платежах по содержанию ОИ и члены семьи собственника, и наниматели жилых помещений, но они не могут участвовать, например в выборе способа управления., но платить должны.

[mikefinale]

Вот что я считаю жилищными услугами и коммунальными услугами:

Согласно части 2 и 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1. плату за содержание и ремонт жилого помещения;
2. плату за коммунальные услуги.
Указанная норма закона определяет также указание на то, что включает в себя плата за содержание и ремонт жилого помещения /ч. 2 ст. 154 ЖК РФ/ и что включает в себя плата за коммунальные услуги /ч. 4 ст. 154 ЖК РФ/.
В соответствии с ч. 5 ст. 155 Жилищного кодекса РФ члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и(или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.
На основании ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер обязательных платежей и(или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья.
Исходя из анализа указанных норм права следует, что органы управления ТСЖ вправе устанавливать размер платежей, связанных с расходами на содержание общего имущества дома, в то время как размер платы за коммунальные услуги регулируется правовыми актами органов местного самоуправления об установлении нормативов потребления коммунальных услуг и рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном законом.

[mikefinale]

И вот решение близкое к моему мнению. Нет также никаких различий между собственником жилого помещения и нежилого помещения по предоставлению жилищных услуг.

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 августа 2007 г. по делу N 33-5834/2007

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Антонова В.И.,
судей Панкратовой Н.А.,
Чумак Г.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании 21.08.2007 дело по иску Товарищества собственников жилья "Наш дом" к С. о взыскании задолженности по обязательным платежам и судебных расходов по кассационной жалобе Товарищества собственников жилья "Наш дом" на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 08.05.2007, которым постановлено:
в удовлетворении заявленных исковых требований Товарищества собственников жилья "Наш дом" к С. о взыскании задолженности по обязательным платежам и судебных расходов отказать.
Заслушав доклад судьи Чумак Г.Н., объяснения представителей ТСЖ "Наш дом" - Г.И. и А.А., просивших решение суда отменить, объяснения представителя С. - Н.И., возражавшей относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия Свердловского областного суда

установила:

Товарищество собственников жилья "Наш дом" обратилось в суд с иском к С. о взыскании задолженности по обязательным платежам в размере 175905 руб. 97 коп., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 3360 руб.
Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Уральский институт коммерции и права" (далее - Уральский институт коммерции и права).
В обоснование заявленных требований указано, что С. является собственником нежилого помещения общей площадью 499,6 кв. м. Указанное помещение находится в объединении многоквартирных домов. Тепловая сеть идет через помещения ТСЖ, которое обслуживает МУП "Курс 2000". Товарищество собственников жилья "Наш дом" на основании решений общих собраний членов ТСЖ от 17.05.2005 и от 20.02.2006 установило размеры обязательных платежей для каждого собственника помещений в доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в доме. Размеры обязательных платежей были установлены на основе учета единых правил и норм, утвержденных органом местного самоуправления. Расчет суммы задолженности произведен исходя из площади имущества и с учетом размеров платы, утвержденных решением общего собрания Товарищества собственников жилья от 20.02.2006 и 17.05.2005. Оказанные услуги составляли в 2004 г. 9 руб. 45 коп. с кв. м, в 2005 г. - 11 руб. 40 коп. с кв. м, в 2006 г. - 12 руб. 20 коп. с кв. м. Однако ответчик отказывается нести расходы за содержание общего имущества многоквартирного дома, его задолженность по обязательным платежам на 01.12.2006 составляет 175907 руб. 97 коп. Считают, что согласно ч. 3, 4 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей, а также полного возмещения причиненных ему убытков.
Представитель С. и соответчика - Уральского института коммерции и права, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме. Пояснила, что С. является собственником нежилого помещения общей площадью 499,6 кв. м, которое передано им в оперативное управление Уральскому институту коммерции и права. С. является ректором данного института. У института с обслуживающей организацией заключены договоры на техническое обслуживание. С истцом ответчики таких договоров не заключали. Задолженности у института перед обслуживающей организацией за техническое обслуживание не имеется.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Оспаривая законность и обоснованность постановленного судом решения, истец в кассационной жалобе указывает на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
В силу ч. 4 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей, а также полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Постановляя решение об отказе ТСЖ в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ни С., ни Уральский институт коммерции и права не являются членами Товарищества собственников жилья "Наш дом"; договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с данными лицами заключен не был; С. не может являться надлежащим ответчиком, поскольку помещение передано им в оперативное управление Уральскому институту коммерции и права, а данный институт заключил договоры на обслуживание этого помещения со сторонними организациями, которые оказывали им услуги по содержанию нежилого помещения, и эти услуги были оплачены ответчиком.
С таким выводом судебная коллегия не может согласиться.
Согласно ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации
По смыслу ст. 38 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации права и обязанности собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, в большинстве своем не отличаются от прав и обязанностей собственника, выразившего свое желание стать членом ТСЖ. Потому законодатель не счел необходимым отделить от прав и обязанностей членов ТСЖ права и обязанности собственников помещений многоквартирного дома. Он, так же как и любой другой собственник помещения, член ТСЖ, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества в соответствии с требованиями ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации также вменяет в обязанность любому гражданину и организации, независимо от форм собственности, своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, включающую плату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (обязательные платежи).
Исходя из системного и буквального толкования указанных норм права, можно сделать вывод, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отказаться от исполнения своих обязательств по оплате обязательных платежей и других платежей, связанных с управлением этим домом в целях обеспечения его нормальной жизнедеятельности. Такую позицию поддержал Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 03.04.1998 N 10-П. Хотя данное Постановление и выносилось судом по делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15.06.1995 "О товариществах собственников жилья", который утратил силу в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, отдельные его положения нашли отражение в Жилищном кодексе Российской Федерации, включая обязанность собственников помещений многоквартирного дома нести бремя содержания принадлежащих им помещений и общего имущества многоквартирного дома (ст. 38 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, членство в ТСЖ, а также наличие договора собственника помещения (либо его пользователя) с ТСЖ о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома не являются основополагающими документами при решении вопроса о полном возмещении причиненных ТСЖ убытков в результате неисполнения собственниками помещений

[mikefinale]

Окончание_____________________

в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Отказывая ТСЖ в иске, суд указал, что имеющиеся в материалах дела копии договоров между Уральским институтом коммерции и права и ООО "Системсервис" свидетельствуют о том, что ответчику оказывались услуги, связанные с содержанием и эксплуатацией помещения заказчика, а именно: профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций, оборудования (в том числе сетей электросвязи, сетей отопительного, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения; лифтового оборудования); уборка вспомогательных помещений, вывоз мусора; санитарная обработка помещений с использованием моющих и санитарно-гигиенических средств; текущий и капитальный ремонт вспомогательных помещений, используемых для эксплуатации и технического обслуживания; работы, связанные с ликвидацией аварий; осуществлялось уничтожение люминесцентных ламп. Договор с ООО "Уралсистем-сервис" подтверждает предоставление ответчику услуг в обеспечении помещений заказчика электроэнергией, отоплением, водоснабжением, водоотведением.
В соответствии со справками ООО "Уралсистем-сервис" от 07.02.2007 N 8 и ООО "Системсервис" на 01.01.2007 Уральский институт коммерции и права задолженности по предоставленным услугам (работам по коммунальному обслуживанию нежилых помещений) не имеет, является добросовестным заказчиком услуг.
Давая оценку указанным договорам и указывая, что ответчик не имеет перед истцом задолженности, суд не учел, что истцом заявлены требования не о взыскании платежей за содержание принадлежащего собственнику нежилого помещения, а о взыскании обязательных платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома (содержание лифта, использование тепловой и электрической энергии).
Между тем из представленных суду договоров не следует, что ООО "Уралсистем-сервис", а также ООО "Системсервис" обслуживали общее имущество многоквартирного дома (в том числе лифт, лестничные клетки, придомовую территорию).
Кроме того, из представленных договоров и счетов также не видно, что ответчиками производилась оплата тепловой и электрической энергии, необходимой для содержания общего имущества в многоквартирном доме. Имеются ли у ответчика доказательства, подтверждающие содержание им общего имущества в многоквартирном доме, суд не выяснял.
Изложенное свидетельствует о том, что суд постановил решение на недоказанных обстоятельствах, имеющих значение для дела, а также неправильно истолковал закон, подлежащий применению.
Согласно п. 2, 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда в кассационном порядке являются: недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение судом норм материального права.
Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть устранены судебной коллегией, дело в силу абз. 3 ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, правильно определить юридически значимые обстоятельства по делу, уточнить исковые требования истца, распределить бремя доказывания между сторонами, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, тщательно проверить доводы сторон и дать им надлежащую оценку, постановить законное и обоснованное решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361, 362, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сысертского районного суда Свердловской области от 08.05.2007 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий
АНТОНОВ В.И.

Судьи
ПАНКРАТОВА Н.А.
ЧУМАК Г.Н.

[АлександрАн]

И вот решение близкое к моему мнению.

А при чем здесь права потребителей?

[geos]

Восхищен Вашим анализом!
Попытаюсь его осмыслить, когда пройдет головокружение после поверхностного прочтения.
Спасибо, mikefinale!
С уважением, geos

P.S.
Моя проблемка куда как прозаичней: в судебном порядке понудить правление ТСЖ отчитаться перед собственниками за израсходованные средства и уже потом, возможно, привлечь к ответственности.
Мне кажется, в части отчетности правления можно ссылаться, проигнорировав отсутствие обратной силы, на Постановление Правительства РФ от 23.09.10г. №731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".
Совсем непонятно как быть в части коллективной (персональной) ответственности правления (председателя) хотя бы перед членами ТСЖ.

[Yurij]

Мне кажется, в части отчетности правления можно ссылаться, проигнорировав отсутствие обратной силы, на Постановление Правительства РФ от 23.09.10г. №731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".

Ну там же написано:

1. Настоящий документ устанавливает требования к составу информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (далее соответственно - управляющие организации, информация), а также к порядку, способам и срокам ее раскрытия.
2. Под управляющей организацией в настоящем документе понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - договор управления).

Читаем Жилищный кодекс:
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива)[/b] в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Вывод: если в вашем доме ТСЖ САМОСТОЯТЕЛЬНО управляет домом, то есть никакого "договора управления" НЕТ, то на него Постановление не распространяется.

[mikefinale]

Например, для члена ТСЖ договора не требуется. Договорные отношения обуславливаются членством.

[mikefinale]

например, для члена тсж договора не требуется. договорные отношения обуславливаются членством.

"жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, n 11

отношения тсж и собственников в зависимости от членства

членство в тсж основано на добровольных началах. стоит ли собственнику помещения в многоквартирном доме вступать в товарищество? чем различаются отношения с членом и с собственником, не вступившим в товарищество, с точки зрения тсж?

найди отличия

жилищное законодательство различает правовой статус членов тсж и собственников, не вступивших в товарищество. перечислим отличительные черты. первая и ключевая особенность членов тсж - возможность участвовать в управлении многоквартирным домом путем голосования на общем собрании членов тсж. нечлен может влиять на вопросы, связанные с управлением домом, только на общем собрании собственников помещений, компетенция которого ограничена.
кроме того, между тсж и его членом возникают отношения, основанные на членстве в некоммерческой организации, тогда как с собственником, не вступившим в товарищество, у последнего складываются гражданско-правовые (договорные) отношения (п. 16 правил содержания общего имущества). в силу п. 2 ст. 138 жк рф товарищество обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами тсж.
согласно п. п. 5 и 6 ст. 155 жк рф члены тсж вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в то время как нечлены - плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с тсж. именно в данной форме (обязательные платежи и плата за услуги) собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества (пп. "б" п. 28 правил содержания общего имущества). право проверять объемы, качество, периодичность оказания услуг и выполнения работ, получать об этом информацию от тсж, а также требовать устранения выявленных дефектов реализуется членами тсж в порядке, определенном в уставе товарищества, а не членами согласно условиям договора, заключаемого с тсж (п. 40 правил содержания общего имущества).
правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденные постановлением правительства рф от 13.08.2006 n 491, о соразмерном уменьшении платы в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, не распространяются на отношения товарищества и его членов. однако это не мешает предусмотреть общим собранием членов тсж аналогичный порядок.

поищем сходства

главы 13 и 14 жк рф, посвященные тсж, содержат множество упоминаний о собственниках помещений в целом, без градации по признаку членства в товариществе. это объясняется неделимостью общего имущества как объекта деятельности товарищества и одинаковыми правами и обязанностями собственников помещений в отношении этого имущества. уставной обязанностью тсж является эксплуатация и ремонт всего дома, а не какой-либо его части, принадлежащей членам товарищества (постановление фас по от 01.11.2007 по делу n а57-17/07-26, определением вас рф от 22.02.2008 n 2006/08 отказано в передаче дела на пересмотр).
так, согласно п. 8 ст. 138 жк рф тсж обязано представлять законные интересы собственников помещений в доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. это означает, что без специальной доверенности, в силу полномочия, основанного на законе, тсж вправе вступать в правоотношения с третьими лицами, действуя от имени всех собственников помещений, а не только от имени членов товарищества. тсж от имени всех собственников решает проблемы, связанные с общим имуществом: обращается в суд с требованиями об устранении нарушения прав собственников (размещение рекламы на фасаде дома без согласия собственников помещений - определение вас рф от 27.08.2008 n 10852/0, о признании права общей долевой собственности на объекты общего имущества (постановление фас ско от 10.01.2008 n ф08-8767/07), в орган местного самоуправления с заявлением об установлении права общей долевой собственности на земельный участок (постановление фас мо от 13.03.2009 n ка-а40/1296-09), к застройщику с требованием о безвозмездном устранении недостатков строительных работ (постановление фас зсо от 22.10.2008 n ф04-6237/2008(14628-а46-45)).

бремя расходов на содержание общего имущества

краеугольный камень в отношениях между тсж и собственниками - это вопросы содержания и ремонта общего имущества и финансирования соответствующих работ и услуг. это вопрос, ради которого и создается тсж. и в этом вопросе все собственники (неважно, члены или не члены товарищества) имеют равные обязанности - по несению бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества.
во-первых, тсж вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (пп. 3 п. 1 ст. 137 жк рф).
обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества не зависит ни от членства в тсж, ни от выбранного способа управления многоквартирным домом и основана на законе (п. 1 ст. 39 жк рф, ст. 249 гк рф). выбрав определенный способ управления, все собственники помещений равным образом пользуются результатами деятельности того или иного субъекта (в данном случае - тсж) по управлению домом. ни отказ от членства в тсж, ни уклонение от подписания договора с товариществом не освобождает собственника помещения от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества (постановление фас ско от 23.09.2009 по делу n а01-2152/200.
составляя смету доходов и расходов на год, товарищество фактически "раскидывает" на всех собственников помещений (независимо от членства) общую сумму расходов пропорционально доле каждого в праве на общее имущество. здесь нужно обратить внимание, что не являющиеся членами тсж собственники помещений обязаны оплачивать расходы товарищества в полном объеме наравне с членами. причем основания для установления дифференцированной ставки для собственников, не вступивших в товарищество, отсутствуют. очень часто отказ собственника от вступления в тсж продиктован стремлением сэкономить. так, собственники нежилых помещений, не написавшие заявление о вступлении в товарищество, оспаривают требования тсж по оплате расходов на содержание самого товарищества, в частности расходов на оплату стоимости канцелярских товаров, услуг банка, выплату заработной платы с отчислениями председателю правления, бухгалтеру тсж и иных административных расходов. данные расходы, как правило, выделяются в смете в особый раздел, отдельно от услуг и работ по содержанию и ремонту, выполняемых сторонними организациями. мотивировка такая: собственник-нечлен обязан оплачивать лишь содержание и ремонт общего имущества, а расходы на содержание тсж как некоммерческой организации должны покрывать члены товарищества путем внесения членских взносов. приведенные доводы справедливы для иных случаев: например, для некоммерческого партнерства, объединяющего представителей какой-либо отрасли, для развития рынка, лоббирования интересов своих членов, обмена опытом. текущие расходы на содержание аппарата партнерства финансируются за счет вступительных и членских взносов, а его услуги (например, образовательные, консалтинговые, маркетинговые, рекламные) оплачиваются отдельно на основании договора возмездного оказания услуг. однако такие услуги, хоть и соответствуют уставным целям некоммерческого партнерства, являются факультативными, и член вправе самостоятельно решить, воспользоваться ему данным предложением или нет.
с тсж ситуация иная: расходы на содержание товарищества представляют собой часть расходов на содержание и ремонт общего имущества. согласитесь, именно председатель правления заключает договоры с подрядными организациями, бухгалтер осуществляет техническую работу по расчетам, канцелярские товары необходимы для оформления документации, без услуг банка не обойтись, имея денежные потоки. иначе говоря, вся деятельность тсж (и все понесенные им расходы) направлена на содержание и ремонт общего имущества. отказ оплачивать административные расходы тсж равноценен отказу вносить плату за услуги по управлению домом управляющей организации. аналогичного мнения придерживаются и арбитры, которые отклоняют требования собственников, не являющихся членами тсж, об исключении из их платы административных расходов товарищества (постановления фас сзо от 19.01.2009 по делу n а56-9461/2008 <1>, девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2009 n 09ап-1439/2009 <2>, решение арбитражного суда томской области от 12.10.2009 n а67-5663/09). в то же время если договором о содержании и ремонте общего имущества, заключенным между тсж и собственником помещения, не предусмотрена оплата таких расходов, то приоритет имеют положения договора (постановление фас сзо от 06.10.2009 по делу n а05-13173/200. это означает, что товариществу следует уделить особое внимание условиям договора о содержании и ремонте общего имущества.
--------------------------------
<1> в передаче дела на пересмотр отказано определением вас рф от 27.04.2009 n 4403/09.
<2> оставлено без изменения постановлением фас мо от 07.07.2009 n кг-а40/5800-09.

во-вторых, поступления от всех собственников помещений формируют доходы по смете тсж. следовательно, и расходование их осуществляется в соответствии со сметой. тсж не вправе самостоятельно распоряжаться поступившими средствами, даже если это платежи нечленов. товарищество направляет полученные от всех собственников (независимо от членства) суммы на оплату расходов, понесенных им в рамках уставной

[mikefinale]

Окончание______________________

деятельности. Соответственно, и отчитываться перед собранием членов правление товарищества обязано по всем включенным в смету работам и услугам, а не только в части, финансируемой членами ТСЖ. Это указывает на целевой (и одинаковый) характер всех поступлений по смете, независимо от источника.
В-третьих, ТСЖ вправе взыскивать причитающиеся ему платежи со всех собственников, независимо от членства. Согласно п. п. 3 и 4 ст. 137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Таким образом, приняв на общем собрании решение о выборе способа управления домом путем создания ТСЖ, собственники помещений знают, что они будут оплачивать фактически осуществленные товариществом расходы на содержание и ремонт общего имущества, получат четкий отчет не только по составу и объему услуг и работ, но и по расходованию поступлений по смете. А если собственник вступит в ТСЖ, то сможет принимать участие в стратегическом управлении товариществом.

Подробнее об отношениях с членами ТСЖ

Все комментарии и разъяснения, касающиеся деятельности ТСЖ, даны исходя из 100%-ного членства собственников помещений в многоквартирном доме в товариществе. Так, в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 сделан следующий вывод. В рамках правоотношений, связанных с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами, содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов, ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, товарищество выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах своих членов.
Заключение договоров с подрядными организациями, наем специалистов и иные действия по содержанию и ремонту общего имущества рассматриваются как ведение уставной некоммерческой деятельности ТСЖ. Вносимые членами товарищества обязательные платежи и взносы направляются на оплату понесенных товариществом расходов на содержание, ремонт общего имущества, коммунальные услуги. Иначе говоря, ТСЖ несет расходы, а члены компенсируют их.
Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть больше, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами - членами ТСЖ. Иначе говоря, ТСЖ - это объединение собственников помещений, созданное для более простой и удобной организации взаимоотношений собственников с предприятиями, непосредственно выполняющими работы и оказывающими услуги.
В рамках своей уставной деятельности товарищество не оказывает услуги и не выполняет работы для своих членов. В его деятельности отсутствует реализация. ТСЖ не представляют соответствующих налоговых деклараций и не исчисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57). Товарищество не выступает на рынке соответствующих товаров (работ, услуг) как продавец товаров (Постановление ФАС УО от 10.02.2009 N Ф09-300/09-С2, Определение ВАС РФ от 22.02.2008 N 1567/0.
Для целей налогообложения прибыли обязательные платежи и взносы членов рассматриваются как целевые поступления на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности (Постановления ФАС МО от 16.06.2009 N КА-А41/5155-09, ФАС СЗО от 25.06.2009 по делу N А56-18660/200. Отчисления на формирование резерва на проведение ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ его членами, также отнесены к целевым поступлениям, не облагаемым налогом на прибыль при условии использования по назначению (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Выводы об отношениях с не членами

Отличается ли порядок налогообложения ТСЖ в части поступлений от собственников помещений, не являющихся членами товарищества? Товарищество осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества. Заключая договоры на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, ТСЖ действует не только в интересах своих членов, но и в интересах всех собственников без исключения (п. 8 ст. 138 ЖК РФ).
Ввиду неделимости объекта деятельности, полагаем, и сама деятельность является неделимой, единой. Иначе говоря, нельзя признать правильным суждение о том, что при осуществлении одних и тех же действий (уставной деятельности по управлению домом) ТСЖ не оказывает услуги членам, но оказывает их собственникам, не вступившим в товарищество. Тем более что законом установлен заявительный порядок вступления в товарищество (п. 1 ст. 143 ЖК РФ). Независимо от членства в ТСЖ, от статуса помещения (жилое или нежилое), от плательщика (физическое или юридическое лицо) собственник помещения получает равную возможность пользоваться результатами деятельности товарищества по содержанию и ремонту общего имущества. Таким образом, по нашему мнению, уставная некоммерческая деятельность ТСЖ должна облагаться налогами на основании единых принципов. То есть товарищество вправе не уплачивать НДС с поступлений от собственников по договорам о содержании и ремонте. Аналогичным образом все поступления от собственников помещений следует относить к целевым поступлениям для целей налогообложения прибыли.
Вместе с тем нужно признать, что формулировки п. 2 ст. 251 НК РФ не исключают возникновение у товарищества налоговых рисков. Перечень целевых поступлений трактуется как исчерпывающий (Письма Минфина России от 26.12.2008 N 03-03-06/4/102, УФНС России по г. Москве от 27.03.2009 N 16-15/028275). При этом в пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ идет речь только об осуществленных в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях вступительных, членских, паевых взносах. В этой же норме упомянуты отчисления на формирование резерва на ремонт, которые производятся ТСЖ его членами. Напомним, что именно по причине отсутствия обязательных платежей и взносов членов ТСЖ в пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ чиновники неоднократно отказывали товариществам в возможности квалифицировать такие платежи и взносы в качестве целевых поступлений (Письма Минфина России от 17.12.2008 N 03-03-06/4/97, от 12.02.2008 N 03-03-06/4/7). Но это обстоятельство не мешает арбитрам склоняться к противоположным выводам. Поэтому полагаем, что ТСЖ сможет отстоять свое право не включать в налоговую базу платежи всех собственников помещений.

Договор о содержании и ремонте общего имущества

Пункт 2 ст. 138 ЖК РФ предписывает товариществу заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ. Это означает, что собственник помещения может обратиться к ТСЖ с требованием заключить такой договор, уклонение товарищества от подписания соглашения будет незаконным в силу ст. 445 ГК РФ. По иску собственника суд обяжет ТСЖ заключить такой договор (Постановление ФАС ЦО от 13.02.2009 N Ф10-110/09). В свою очередь, ТСЖ не вправе требовать этого от собственника, однако отсутствие договора не является препятствием для взыскания причитающихся товариществу сумм.
Заметим, что требований к содержанию договора Жилищным кодексом не установлено. А это означает, что стороны вольны избегать формулировок вроде "ТСЖ обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме".

Е.В.Ермолаева
Редактор журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
Подписано в печать
06.11.2009

[geos]

Стоп-стоп-стоп, Yurij!

... Под управляющей организацией в настоящем документе понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы...

в том числе ТСЖ.
Разве не так?!

...осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - договор управления).
...
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация)...

то есть ТСЖ (!?)

...по заданию другой стороны (собственников помещений...

в нашем случае - Нечленов...

Следовательно стороны договора управления в нашем случае: управляющая организация - ТСЖ и собственник - Нечлен. Вы согласны?!

Таким образом Ваш вывод

если в вашем доме ТСЖ САМОСТОЯТЕЛЬНО управляет домом, то есть никакого "договора управления" НЕТ, то на него Постановление не распространяется.

не согласуется с исходными нормами.

Как указано в начале темы, часть собственников, в нашем случае, голосовала против способа управления в форме ТСЖ, не писала заявлений о вступлении в Члены.
После выбора Общим собранием способа управления, инициатор создания ТСЖ - он же - действующий председатель правления, пока неизвестно каким образом, но ясно, что «в обход» Общего собрания, присвоил функции управляющей организации. (Я пытался выяснить этот вопрос у руководства предыдущей управляющей компании. Когда там узнавали, от какого именно ТСЖ я звоню, – не хотели разговаривать, бросали трубку)
С подрядными организациями договора, по видимому, существуют, но их никто из собственников не видел.
При этом ТСЖ не заключало никаких договоров управления ни с Членами ни с Нечленами.
Таким образом, «договора управления» НЕТ не из-за отсутствия предмета, а по причине нарушения закона правлением ТСЖ.
Кроме того, участники форума почти доказали, что «договор управления» Нечлена с ТСЖ фактически есть, несмотря на его отсутствие в письменной форме.

ВЫВОДЫ:
1. Правление ТСЖ управляет нашим домом не САМОСТОЯТЕЛЬНО, а САМОУПРАВНО и в отношении производителей, и в отношении сторонних потребителей комм.услуг.
2. Если уж ТСЖ присвоило себе статус управляющей организации, тогда, в силу ст.162 ЖК РФ, оно является стороной договора с собственником – Нечленом, а значит стандарты раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731), в нашем случае, относятся именно к ТСЖ.

Попробуйте опровергнуть Yurij!

[mikefinale]

Вот здесь еще можно что-то почитать
Ссылка

[Yurij]

В ходе судебного процесса, суд толкует закон, это то, чем Вы здесь занимаетесь.
У Вас есть шанс донести свою позицию до судьи.