договор управления многоквартирным домом

[Михаил2811]

Является ли договор управления многоквартирным домом «публичным»? Если нет, то может ли управляющая компания отказаться от его заключения просто по своему желанию, используя заложенный в ГК РФ принцип «свободы сторон в заключении договора»?
В нашем городишке, при отсутствии цивилизованного рынка жилищно-коммунальных услуг, управляющие компании навязывают (вернее, уже навязали) свой текст договора управления. При этом, они игнорируют требования и пожелания самих собственников. Разговор идет примерно в таком ключе: не хочешь, как предлагаем мы, ищи другую управляющую компанию. А искать нам негде. Поэтому приходится соглашаться с условиями, предложенными управляющей компанией. Лично меня такая ситуация не устраивает. И что делать? Может, есть какой-либо правовой акт обязывающий управляющие компании не уклоняться от заключения договора, если требования собственников законны, а сама управляющая компания имеет возможность их выполнения?

[АлександрАн]

Является ли договор управления многоквартирным домом «публичным»?

Нет.

Если нет, то может ли управляющая компания отказаться от его заключения просто по своему желанию, используя заложенный в ГК РФ принцип «свободы сторон в заключении договора»?

Не управляющая компания, а управляющая организация.
Может.

В нашем городишке, при отсутствии цивилизованного рынка жилищно-коммунальных услуг, управляющие компании навязывают (вернее, уже навязали) свой текст договора управления. При этом, они игнорируют требования и пожелания самих собственников. Разговор идет примерно в таком ключе: не хочешь, как предлагаем мы, ищи другую управляющую компанию.

Имеют право.
У нас - капитализм.

Лично меня такая ситуация не устраивает. И что делать?

Воспользоваться положениями п. 7 ст. 161 ЖК РФ и обязать местную власть провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Это можете сделать Вы - лично. Даже - единолично.

Может, есть какой-либо правовой акт обязывающий управляющие компании не уклоняться от заключения договора...

Нет.

ДО заключения договора управления эти компании попросту юрлица, а ЕЩЕ никак не УО.

если требования собственников законны

КАК Вы это определили?
Или Вам так КАЖЕТСЯ?

а сама управляющая компания имеет возможность их выполнения?

Тем более, как вы ЭТО определили?
Вы провели аудит в компании? Или еще как ТОЧНО это установили?

[Михаил2811]

Большое спасибо за ответ.

Не управляющая компания, а управляющая организация.

Согласен. Я увлекся. Просто у нас 4 таких организации и называются они ООО "Управляющая компания №...".

Имеют право.
У нас - капитализм.

Жаль. Я думал - социальное государство.

Воспользоваться положениями п. 7 ст. 161 ЖК РФ и обязать местную власть провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Это можете сделать Вы - лично. Даже - единолично.

Я тоже раньше так думал. Но вариант не "прокатывает". Есть замечательное Постановление Правительства на эту тему. Там четко прописано как проводить этот конкурс, кто может в нем участвовать. Лично меня в целом это вполне устраивало. Но... В нашем городе управляющие организации взяли под "свое крыло" не все дома. Самые старые остались вообще без управляющих организаций. Администрация уже много раз проводила конкурс по отбору управляющих организаций, но всё без толку. Те, которые есть - в этом конкурсе не участвуют. Им такие старые дома не нужны. С каждым конкурсом повышается и предполагаемая стоимость обслуживания этих домов. Шаг конкурса, вроде, это называется. Стоимость этого обслуживания сейчас уже заоблачная, но все равно управляющих организаций нет. Ранее эти дома были на балансе благополучно развалившегося МПО ЖКХ. В то время было издано Постановление главы города о том, что созданные на развалинах МПО ЖКХ "управляющие компании" будут обслуживать эти дома до того момента, пока не будут найдены иные управляющие организации. Они и обслуживают. Регурярно повышают стоимость ремонта и содержания на шаг конкурса, в котором, напомню, сами не участвуют. Поэтому смысла в конкурсе нет.

ДО заключения договора управления эти компании попросту юрлица, а ЕЩЕ никак не УО.

Так договор-то уже заключен. Я считаю его ничтожным. Вернее, не так. Он, типа, принят на общем собрании большинством собственников, а с каждым собственником ( по 162 ст. ЖК РФ) не заключался.

КАК Вы это определили?
Или Вам так КАЖЕТСЯ?

Законны, т.е. основаны на нормах закона. Вот некоторые основные мои требования, которые нужно отразить в договоре:
Составить и включить в договор перечень общего имущества собственников, раздел "контроль собственников за работой управляющей организации", разработать раздел о мерах ответственности управляющей организации за неисполнение условий договора, обязать ежегодно отчитываться перед собственниками (в договоре такая отчетность предусмотрена за два месяца до окончания его срока действия), обязать управляющую организацию предоставлять коммунальные услуги. т.к. мы выбрали способ управления "с помощью управляющей организации". Хватит, пожалуй. Но аппетиты у меня большие и там много ещё что надо бы изменить.

Тем более, как вы ЭТО определили?
Вы провели аудит в компании? Или еще как ТОЧНО это установили?

Если управляющая организация не может заниматься надлежащим содержанием и ремонтом жилищного фонда так, как это определено законами и Постановлениями Правительства, имеет ли она право на существование? Я не прошу луну с неба, я прошу дать мне тот гарантированный законом минимальный набор коммунальных и жилищных услуг, не более. Поэтому я просто предполагаю, что раз уж назвались они управляющей организацией, значит могут работать. Сейчас же вся их деятельность сводится к банальному собиранию с населения платежей.

[Александр Георгиевич]

Статья 426 ГК РФ. Публичный договор

1. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

2. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

3. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

4. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

[Михаил2811]

Да я все понимаю это, Александр Георгиевич. 426 и последующие статьи я знаю почти наизусть. Проблема в следующем. Цитирую статью Ю.П. Свита, доцента кафедры гражданского и семейного права МГЮА "Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание":
"Договор управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников".
Вот так, Александр Георгиевич. ТАКИЕ у нас законы. Ситуация просто безвыходная. Управляющая организация может делать все, что хочет. Капитализм, блин.
Но я что-то автора (Свита) не совсем понимаю. Договор розничной купли-продажи публичный? Конечно. Но в магазине-то я набираю нужный мне набор продуктов, а не одинаковый, кем-то установленный. И управляющая компания оказывает услуги просто в зависимости от конструктивных особенностей дома: панельный, каменный и т.д. Причем тут "равенство обратившихся"? Приношу я в ремонт 2 телевизора: 1 - ламповый, другой - ЖК. Мне, ведь, могут отказать только, если они не могут какой-то отремонтировать по причине технической невозможности. Потому, что это тоже регулируется публичным договором. Так я и не понимаю, почему договор управления не публичный.
И что делать, как тогда заставить управляющую организацию работать, соблюдать закон? Я им, тут, по случаю высказал свои претензии, а они мне в ответ: а вы сами ТАКОЙ договор заключили! Вот так. Приехали, называется.

[Александр Георгиевич]

Ю.П. Свита, доцента кафедры гражданского и семейного права МГЮА

Если бы господин Свит был доцентом кафедры гражданского и жилищного законодательства, тогда его точка зрения имела бы определенное значение.

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений),- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 2 июля 2009 г.

Договор управления к обороту недвижимого имущества отношения не имеет. Следовательно названный господин, специалист в вопросах гражданского права, не может считаться специалистом в вопросах жилищных отношений, которые имеют специфические особенности.
Договор управления по отношению к управляющей организации - это договор, прежде всего, возмездного оказания услуг - разновидности публичного договора.

[tux]

Если нет, то может ли управляющая компания отказаться от его заключения просто по своему желанию, используя заложенный в ГК РФ принцип «свободы сторон в заключении договора»?

Не управляющая компания, а управляющая организация.
Может.

Объясните, а какая принципиальная разница между управляющей компаниней и управляющей организацией?
Почему Вы там заострили на этом внимание?
Спасибо!

[Александр Георгиевич]

Объясните, а какая принципиальная разница между управляющей компаниней и управляющей организацией?
Почему Вы там заострили на этом внимание?

Управляющая организация в просторечии - управляющая компания.

[АлександрАн]

Объясните, а какая принципиальная разница между управляющей компаниней и управляющей организацией?

Именно принципиальная. Никаких управляющих компаний попросту быть не может. ЖК не предусматривает...

Почему Вы там заострили на этом внимание?

Причина проста. Использование небрежных формулировок неизбежно осложнит получение желаемого результата.

[АлександрАн]

Так договор-то уже заключен. Я считаю его ничтожным. Вернее, не так. Он, типа, принят на общем собрании большинством собственников...

Тогда я Вас не понял.
Вам в суд - оспаривать решение ОСС, раз не согласны. Если срок в полгода еще не вышел...

[Михаил2811]

Вам в суд - оспаривать решение ОСС, раз не согласны. Если срок в полгода еще не вышел...

Срок вышел. Я считаю, что срок в полгода установлен для оспаривания решений, принятых на собрании. А если договор напрямую противоречит действующему законодательству, есть срок для обжалования?

Если бы господин Свит был доцентом кафедры гражданского и жилищного законодательства, тогда его точка зрения имела бы определенное значение.

Договор управления к обороту недвижимого имущества отношения не имеет. Следовательно названный господин, специалист в вопросах гражданского права, не может считаться специалистом в вопросах жилищных отношений, которые имеют специфические особенности.

Что-то не так с формальной логикой.
Бог с ним, со Свитом. Пусть он не специалист. Какая разница кто он? Вам не знакома ситуация, когда специалисты в одной сфере, работают совершенно в другой? Мне, например, очень знакома. Например, инженер-строитель может быть и Верховным Главнокомандующим и Главой над всем сразу, а разведчик - главой Правительства...
Пример, может, и не совсем в тему, но все же. Ещё древние римляне знали, что как только в споре в Сенате кто-то переходит на личности и утверждает, что оппонент дурак, то ему сразу засчитывают поражение. И считается, что все его аргументы исчерпаны. Давайте, оставим в покое, бедного Свита, а ещё почитаем его статью. Давайте просто смотреть его аргументы. На мой взгляд, они того заслуживают. Статья есть в интернете, только ссылку дать не могу, она у меня просто распечатана.
"По поводу правовой природы данного договора высказываются различные точки зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда (см., например: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М., 2006; Грудницына Л.Ю. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005. ) Однако более обоснованной представляется позиция В.Н. Симонова о том. что данный договор является самостоятельным договором (см. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005)
... Законодательством не устанавливается обязанности управляющих организаций заключать договор управления многоквартирным домом с любыми, обратившимися к ней собственниками.Однако для того чтобы механизм мзбрания управляющей организации мог быть реализован, закрепление указанной обязанности необходимо..."

У меня тоже есть комментарии к Жилищному кодексу. Так в них говорится, что договор носит признаки публичного договора (не является публичным, а только "носит признаки"). Тут бы, конечно, кому-то из Правительства выступить с разъяснениями. Ну разве можно создавать законы, допускающие множественность в их толковании?
Ещё такой пример. Цитирую В. Суворова "Тень победы":
"Представьте себе самого лучшего специалиста по тушению пожаров. Он составил невероятный по красоте и изяществу план тушения пожара в вашем доме. Всем этот план хорош, но у него - совсем мелкий изъян: в случае пожара от этого плана нет толку. А в остальном этот документ - образец для подражания и предмет зависти для соседей."
Представьте, простым гражданам, отнюдь не юристам спустили Жилищный кодекс и пр., а как им пользоваться, как реализовать написанное - Богу весть.
Я поддерживаю точку зрения Александра Егоровича. Я тоже так считаю. Публичный договор. Но аргументов у меня пока не густо. В суд пока идти не с чем. Извините за "лекцию", за многословность. Краткость - это сестра не моего таланта. Увы.

[АлександрАн]

Я считаю, что срок в полгода установлен для оспаривания решений, принятых на собрании.

Не важно, что считаете Вы. Важно, что в законе прописано.

А если договор напрямую противоречит действующему законодательству

В чем, конкретно?

Незаконные положения договора - не исполняйте. За Вас ст. 422 ГК РФ.

Я поддерживаю точку зрения Александра Егоровича. Я тоже так считаю.

Теперь Вас двое. Что изменилось?

Публичный договор.

Договор управления - нет.

Но аргументов у меня пока не густо.

Вот именно.

[Александр Георгиевич]

Статья есть в интернете, только ссылку дать не могу, она у меня просто распечатана.

Да читал я все это! К тому же я не утверждал, что договор управления является публичным в чистом виде.
Если функции управления имуществом и предоставление услуг объединены, то это смешанная форма.
Если управление - это функция правления ТСЖ, а услуги по обслуживанию и ремонту - функции подрядной организации, то второе - чистой воды публичный договор (договор возмездного оказания услуг).
И не говорите мне, что подрядная специализированная организация вправе отказать любому обратившемуся к ней за услугой, поскольку, в отличие от ТСЖ, является коммерческой структурой.
Правление же ТСЖ обладает только распорядительными функциями - функциями управления (правление выбирается, а не нанимается).
Тем самым господа, утверждающие, что

Законодательством не устанавливается обязанности управляющих организаций заключать договор управления многоквартирным домом с любыми, обратившимися к ней собственниками.

плохо владеют предметом. В законодательстве все уже имеется, остается только голову приложить!

[Михаил2811]

Михаил2811 писал(а):
А если договор напрямую противоречит действующему законодательству



В чем, конкретно?

Я уже писал. Повторю.
Ст. 162 ЖК РФ, п.3: «В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1). Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление…»
Такой перечень не разработан. Я задал вопрос юристу управляющей организации, она ответила, что договор управления является ТИПОВЫМ(!) и никакого перечня специально по нашему дому разрабатывать не нужно. При этом, правда, и никакого общего для всех домов перечня она не представила. Раньше, помнится, был типовой договор найма. Они, видимо, так и живут по Жилищному кодексу РСФСР от 1983 г. Так вот, возникает вопрос. Как можно управлять тем, не знаю чем?
Далее, там же : «… перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация». И ещё: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников …)… обязуется … предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений…». А предметом нашего договора является только «надлежащее содержание и ремонт общего имущества собственников. «Абонентами по заключенным договорам энергоснабжения являются собственники помещений», а управляющая организация обязуется лишь выступать Агентом в правоотношениях с поставщиками коммунальных услуг. Получается, это совсем другой способ управления – непосредственное управление собственниками. В точном соответствии со ст. 164. Мы же выбрали способ управления – управление управляющей организацией и вправе рассчитывать на получение всего комплекса жилищных и коммунальных услуг. Почему мы должны бегать и дополнительно заключать договора на отопление, водоснабжение, водоотведение и пр.?
Я понимаю так. Управляющая организация должна покупать у ресурсоснабжающих предприятий коммунальный ресурс, а нам уже, с помощью общедомовых сетей, предоставлять коммунальную услугу.
«4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления». Такой раздел в договоре вообще отсутствует, контроль, видимо, не предусмотрен. А если нет контроля, то как привлечь управляющую организацию к ответственности за неисполнение условий договора? Кстати, в разделе «ответственность сторон», только один пункт: «стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством». Всё. А я и не представляю, как может быть иначе. Не могут же стороны нести ответственность вопреки действующему законодательству? Я полагаю, что меры ответственности – это неустойки, штрафы, пени. Кстати, перерасчет за не оказанную услугу не может быть мерой ответственности, это всего лишь санкция. В отношении собственников пени предусмотрены, и с успехом управляющей организацией используются.
Неоднократно мне приходилось слышать такую фразу: управляющая организация обязана ежегодно отчитываться перед собственниками о работе за прошедший год. Но в 162-й ст. написано, что да, ежегодно, но если иное не установлено договором управления. В нашем договоре такой отчет предусмотрен за 2 месяца до его истечения при сроке действия договора – 3 года. Значит, ждать нам отчета 3 года. Это правомерно? А прокуратура или жилищная инспекция не может помочь? Или договорные отношения касаются только сторон – участников договора и никто вмешиваться не вправе?

[АлександрАн]

Тем самым господа, утверждающие, что

Законодательством не устанавливается обязанности управляющих организаций заключать договор управления многоквартирным домом с любыми, обратившимися к ней собственниками.

плохо владеют предметом. В законодательстве все уже имеется, остается только голову приложить!

Вы о чем это?!
"Управляющая организация" - это не клеймо "навсегда" и не кара божия.

ДО того, как юрлицо СОГЛАСИТСЯ стать УО, оно - никакая не УО и НЕ ОБЯЗАНА ею быть.

Этак Вы скажете, что вот придут ЛЮБЫЕ собственники в соседнюю парикмахерскую или булочную и скажут: "Все , братцы, теперь ВЫ - наша УО, и отказаться от публичного договора не можете!"...

Это же ересь!

И не ЛЮБОМУ вовсе собственнику обязана оказывать УО услуги, а только тем, что владеют помещениями в доме (домах), договор на управление которыми заключила УО.

[АлександрАн]

Я уже писал. Повторю.
Ст. 162 ЖК РФ, п.3: «В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1). Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление…»
Такой перечень не разработан. Я задал вопрос юристу управляющей организации, она ответила, что договор управления является ТИПОВЫМ(!) и никакого перечня специально по нашему дому разрабатывать не нужно. При этом, правда, и никакого общего для всех домов перечня она не представила. Раньше, помнится, был типовой договор найма. Они, видимо, так и живут по Жилищному кодексу РСФСР от 1983 г. Так вот, возникает вопрос. Как можно управлять тем, не знаю чем?
Далее, там же : «… перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация». И ещё: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников …)… обязуется … предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений…». А предметом нашего договора является только «надлежащее содержание и ремонт общего имущества собственников. «Абонентами по заключенным договорам энергоснабжения являются собственники помещений», а управляющая организация обязуется лишь выступать Агентом в правоотношениях с поставщиками коммунальных услуг. Получается, это совсем другой способ управления – непосредственное управление собственниками. В точном соответствии со ст. 164. Мы же выбрали способ управления – управление управляющей организацией и вправе рассчитывать на получение всего комплекса жилищных и коммунальных услуг. Почему мы должны бегать и дополнительно заключать договора на отопление, водоснабжение, водоотведение и пр.?
Я понимаю так. Управляющая организация должна покупать у ресурсоснабжающих предприятий коммунальный ресурс, а нам уже, с помощью общедомовых сетей, предоставлять коммунальную услугу.
«4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления». Такой раздел в договоре вообще отсутствует, контроль, видимо, не предусмотрен. А если нет контроля, то как привлечь управляющую организацию к ответственности за неисполнение условий договора? Кстати, в разделе «ответственность сторон», только один пункт: «стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством». Всё. А я и не представляю, как может быть иначе. Не могут же стороны нести ответственность вопреки действующему законодательству? Я полагаю, что меры ответственности – это неустойки, штрафы, пени. Кстати, перерасчет за не оказанную услугу не может быть мерой ответственности, это всего лишь санкция. В отношении собственников пени предусмотрены, и с успехом управляющей организацией используются.
Неоднократно мне приходилось слышать такую фразу: управляющая организация обязана ежегодно отчитываться перед собственниками о работе за прошедший год. Но в 162-й ст. написано, что да, ежегодно, но если иное не установлено договором управления. В нашем договоре такой отчет предусмотрен за 2 месяца до его истечения при сроке действия договора – 3 года. Значит, ждать нам отчета 3 года. Это правомерно? А прокуратура или жилищная инспекция не может помочь? Или договорные отношения касаются только сторон – участников договора и никто вмешиваться не вправе?

Все просто.
Начните со штрафа УО по ст. 14.7 п. 2 КоАП РФ за включение в договор условий, ущемляющих Ваши законные права. Обращайтесь в Росптребнадзор и прокуратуру.
В предписании, помимо прочего, ОБЯЖУТ УСТРАНИТЬ нарушения закона.
Не послушается УО - еще штраф по ст. 19.5 КоАП РФ, уже через суд.

[Александр Георгиевич]

И не ЛЮБОМУ вовсе собственнику обязана оказывать УО услуги, а только тем, что владеют помещениями в доме (домах), договор на управление которыми заключила УО.

Не городите ерунды!
В том же многоквартирном доме в наличии имеется имущество собственников, обслуживание и ремонт которого осуществляется вне рамок договора управления. Однако тот же подрядчик, но уже за рамками договора обслуживания общедомового имущества, не вправе отказать в обслуживании и ремонте квартир. А собственник не ограничен в праве на обращение за услугами к любой организации, обслуживающей жилищный фонд, в том числе и обслуживающей общедомовое имущество.

[АлександрАн]

Однако тот же подрядчик, но уже за рамками договора обслуживания общедомового имущества, не вправе отказать в обслуживании и ремонте квартир.

ГДЕ такая чушь написана?

[Александр Георгиевич]

В статье 426 ГК РФ.

[АлександрАн]

В статье 426 ГК РФ.

Здорово!

Вы доказываете, что договор управления публичный именно потому, что отказать в услуге по содержанию НЕ ОИ МКД УО не может!
При этом доказываете, что НЕ может отказать именно потому, что договор управления публичный!

"На колу мочало, начинай сначала!"

В обслуживании НЕ ОИ МКД вполне может отказать УО. И договор управления - НЕ публичный. Публичный предусматривает обязанность оказать услугу каждому, кто ОБРАТИТСЯ. Если к московской УО обратиться питерский собственник - обязана оказыватьуслуги? По Вашему - да. Да еще обязана обслуживать НЕ ОИ МКД. В Питере.

Именно по характеру своей деятельности УО оказывает услуги НЕ КАЖДОМУ , а ТОЛЬКО тем собственникам, домами которых управляет. И только по содержанию ОИ МКД. Обслуживать остальное - может, но НЕ обязана.

ДО заключения договора управления никакой такой "характерной деятельности" нет.
ДО заключения договора управления никакой возможности предоставить услуги у УО нет.
У юрлица нет ОБЯЗАННОСТИ безусловно заключить договор управления по требованию ЛЮБОГО и КАЖДОГО ОССа, который этого возжелает...

[Александр Георгиевич]

"На колу мочало, начинай сначала!"

Не буду этому следовать!
Изучайте матчасть!

[АлександрАн]

Изучайте матчасть!

НЕ с Вашей подачи в этом случае... Во избежание неприятностей и лишних хлопот.

[Михаил2811]

Все просто.
Начните со штрафа УО по ст. 14.7 п. 2 КоАП РФ за включение в договор условий, ущемляющих Ваши законные права. Обращайтесь в Росптребнадзор и прокуратуру.
В предписании, помимо прочего, ОБЯЖУТ УСТРАНИТЬ нарушения закона.
Не послушается УО - еще штраф по ст. 19.5 КоАП РФ, уже через суд.

Огромное спасибо. Беру на вооружение.

[Михаил2811]

Все просто.
Начните со штрафа УО по ст. 14.7 п. 2 КоАП РФ за включение в договор условий, ущемляющих Ваши законные права. Обращайтесь в Росптребнадзор и прокуратуру.
В предписании, помимо прочего, ОБЯЖУТ УСТРАНИТЬ нарушения закона.
Не послушается УО - еще штраф по ст. 19.5 КоАП РФ, уже через суд.

Огромное спасибо. Беру на вооружение.

[Михаил2811]

В рамках этой темы, хочу поднять такой вопрос. Он касается определения стоимости услуг и работ по содержанию общедомового имущества. Наблюдая за работой управляющей организации, я (полагаю, так думает большинство) пришел к неутешительному выводу. Вся их работа сводится к банальному собиранию платежей с населения. А плохое качество услуг они очень любят объяснять долгами собственников за эти самые услуги. Круг замкнулся. Собственники не платят, т.к. нет услуг. Управляющие организации – т.к. нет оплаты.
Я почему-то нигде не слышал и в примерных договорах управления многоквартирным домом, коих в интернете можно найти немало, не встречал положений, закрепляющих право собственников оплачивать только конкретную выполненную работу. Т.е. не по фиксированному тарифу неведомо за что, посчитанному по некой методике, мало понятной собственникам, а по факту выполненных работ.
Сейчас сложилась удивительная ситуация. Чем меньше управляющая организация(УО) выполнит работ, тем меньше затратит ресурсов, тем больше ее прибыль. Меня как собственника это не устраивает.
А если мы будем оплачивать по факту выполненных работ, то УО будет заинтересована в выполнении как можно большего количества работ. Она будет ежемесячно осмечивать свою деятельность и выставлять счета согласно актов выполненных работ. И приписки тут не «прокатят». Собственникам несложно будет проверить, 1 метр трубы заменили или 10.
Кто может прокомментировать, есть тут рациональное зерно?

[Александр Георгиевич]

Кто может прокомментировать, есть тут рациональное зерно?

Рациональность этого зерна заканчивается на положениях части 1 и 2 ст. 153, а также части 1 ст. 155 ЖК РФ.

[mikefinale]

выходит так:
если оборудование внутриквартирное - значит оплата факту выполнения,
потребление ком.русурсов - оплата за фактическое потребление,
а обслуживание общего имущества - абонентская плата.

[Александр Георгиевич]

Выходит, что так!

[АлександрАн]

Сейчас сложилась удивительная ситуация. Чем меньше управляющая организация(УО) выполнит работ, тем меньше затратит ресурсов, тем больше ее прибыль. Меня как собственника это не устраивает.
А если мы будем оплачивать по факту выполненных работ, то УО будет заинтересована в выполнении как можно большего количества работ. Она будет ежемесячно осмечивать свою деятельность и выставлять счета согласно актов выполненных работ. И приписки тут не «прокатят». Собственникам несложно будет проверить, 1 метр трубы заменили или 10.
Кто может прокомментировать, есть тут рациональное зерно?

Да нет проблем.
ЖК дает Вам такую возможность: выберите как способ управления НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ управление.

Только вот НЕ НАДОРВЕТЕСЬ ли ВЫ, регулярно составляя и проверяя сметы? Если Вы готовы отменить другие занятия в своей жизни и посвятить ее управлению Вашим МКД - флаг Вам в руки!

Собственники для того и выбирают себе УО, что бы ей передать решение ПОВСЕДЕНЕВНЫХ вопросов, а самим нести бремя содержания ПРОСТЕЙШИМ образом: ежемесячно внося оплату.

А уж контроль за качеством таких услуг УО обычный: по ЗоЗПП плюс дополнительные положения НПА (ПП РФ 307, 491 и т.п.)

[Михаил2811]

Рациональность этого зерна заканчивается на положениях части 1 и 2 ст. 153, а также части 1 ст. 155 ЖК РФ.

Иными словами, то, что предлагаю я, противоречит вышеназванным статьям? Интересно.
ст. 153, ч.1 "Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги". Разве я сказал, что я отказываюсь вносить? Я просто отказываюсь оплачивать работу, которая не выполняется и услуги, которых нет. Разве Закон о защите прав потребителей не на моей стороне? ст. 37:
"Потребительобязан оплатить ОКАЗАННЫЕ ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем.
Потребитель обязан оплатить выполненную исполнителем В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ работу после принятия ее потребителем."
ст 153, ч.2:
"Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:..." Да, у меня возникает. Я с этим и не спорю. Потому и интересуюсь.
Что-то я не увидел в этих статьях своей обязанности платить не за что.
ст. 155, ч.1:
"Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом." И что? Я разве против?
Ничего не понимаю...