договор управления многоквартирным домом

[Alexiy]

Баланс нужен для того, чтобы знать с чем идти в случае чего к конкурентам и следить за тем, чтобы меньше воровали. А наказать за некачественные услуги - это хорошо в идеале, а в реале - жил. инспекция если не в сговоре, то уж слишком либерально относится к УО и заставляет конечно выполнять то о чем я пишу, но штрафы не выписывает. И как быть, если УО не выполняет вообще никакие работы без вмешательства ГЖИ?

Поясните, пожалуйста, что Вы понимаете под

рациональные действия Потребителя по защите его же прав?

Конкуренция между УО в моем городе чисто формальная - есть 10 (!!!) УО на 250 тыс жителей из которых 8 созданы на базе бывших ЖКО (ЖЭКов).

[Александр Георгиевич]

Александр Георгиевич, меня занимает следующий теоретический вопрос: каким образом Вы сможете заставить собственников провести общее собрание?

Я на теоретические вопросы отвечать не вправе, поскольку мне это запрещает модератор.

Ну не проведут... И что?
Заставить - нельзя, санкций - тем более нет.
Это - НЕ обязанность, это пустая декларация, которыми и без того напичкан ЖК.

Наплевательское отношение, в том числе и к своей собственности, не является исключительным случаем для России. Однако это не может рассматриваться как препятствие для существования нормативных правовых актов.

[tux]

Подскажите, а как и у кого узнать, в чьей собственности находится придомовая территория? Какие докумены (их копии) можно запросить?
А то как вещать релкамный щит на доме и ставить их около дома - деньги берут неизветсно кто, а за содержание платить жильцам! Пусть и те кто навешал и настваил рекламу тоже раскошеливаются на содеражние дома и территории...
Спасибо!

[АлександрАн]

Баланс нужен для того, чтобы знать с чем идти в случае чего к конкурентам .

Это вряд ли...

...и следить за тем, чтобы меньше воровали. .

Вы сотрудник правоохранительных органов?

[АлександрАн]

Я на теоретические вопросы отвечать не вправе, поскольку мне это запрещает модератор.

Чего проще, дайте совет: как легко ПРАКТИЧЕСКИ заставить собственников исполнить их "священный долг" - собраться на ОСС?
Вам известно?

Однако это не может рассматриваться как препятствие для существования нормативных правовых актов.

Да кто же против...

В чем состоит ПРАКТИЧЕСКАЯ ПОЛЕЗНОСТЬ Вашего любезного сообщения об обязаности собственников провести ОСС?

[Alexiy]

АлександрАн, мне Ваш сарказм непонятен... Может вы знаете иной, более эффективный, способ контроля за УО? Не являясь сотрудником правоохранительных органов разве нельзя заставить УО воровать меньше и более осторожно? Например зная сумму на балансе дома на начало периода, сумму собранную с дома за период и объем проведенных работ, в случае подозрений на серьезное воровство просить прокуратуру провести проверку.

[Александр Георгиевич]

Подскажите, а как и у кого узнать, в чьей собственности находится придомовая территория? Какие докумены (их копии) можно запросить?
А то как вещать релкамный щит на доме и ставить их около дома - деньги берут неизветсно кто, а за содержание платить жильцам! Пусть и те кто навешал и настваил рекламу тоже раскошеливаются на содеражние дома и территории...
Спасибо!

Как правило сведения о сформированном земельном участке многоквартирного жилого дома заносятся в Государственный земельный кадастр. Следовательно необходимо обратиться с запросом в отдел по земельным ресурсам и землепользованию (эти структуры называются по-разному) при администрации города, района и т.д.
Если в названном кадастре сведения об земельном участке отсутствуют, следовательно собственником земли является местная власть со всеми вытекающими из этого.
Размещение рекламы на доме без решения общего собрания собственников этого дома незаконна (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ) кроме случая, когда создано Товарищество собственников жилья (ТСЖ), где вопросами размещения рекламы на доме вправе заниматься правление ТСЖ.

[АлександрАн]

Например зная сумму на балансе дома на начало периода..

А что, УО - это банк? Акционерка?

[Alexiy]

А что, УО - это банк? Акционерка?

Нет, но даже если предположить, что она начала управлять 2 года назад с нулевым балансом, легко можно посчитать сумму собранную с дома в ходе "управления".
Если Вам не трудно, поясните что не так и что Вы относите к

действительно рациональным действиям Потребителя по защите его же прав.

[Михаил2811]

Как правило сведения о сформированном земельном участке многоквартирного жилого дома заносятся в Государственный земельный кадастр.

Это назавается ГКН. Государственный кадастр недвижимости.

Следовательно необходимо обратиться с запросом в отдел по земельным ресурсам и землепользованию (эти структуры называются по-разному) при администрации города, района и т.д.

Нет, надо обращаться с запросом в органы Росреестра. У нас, такой орган именуется "территориальное управление Роснедвижимости". Исполнителями запроса будет являться "Земельная кадастровая палата". ГКН ведут государственные, а не муниципальные структуры.

Если в названном кадастре сведения об земельном участке отсутствуют, следовательно собственником земли является местная власть со всеми вытекающими из этого.

Если земельный участок не сформирован, то кто разрешил строительство многоквартирного жилого дома?
Беру смелость утверждать, что необходимые сведения в ГКН есть, просто участок может быть не отмежеван. А без межевания соответственно нельзя зарегистрировать землю в органах госрегистрации и передать ее собственникам.

[Александр Георгиевич]

Если земельный участок не сформирован, то кто разрешил строительство многоквартирного жилого дома?

Поскольку земля находилась в госсобственности, следовательно и земельное, так же как градостроительное, законодательство формирование земельных участков не требовало! Не требовалось этого до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Беру смелость утверждать, что необходимые сведения в ГКН есть, просто участок может быть не отмежеван.

Беру смелость утверждать, что без межевания внесение сведений в Земельный кадастр о земельном участке невозможно, поскольку формирование без межевания - это нонсенс! О кадастровом плане земельного участка слышали?

[Михаил2811]

Поскольку земля находилась в госсобственности, следовательно и земельное, так же как градостроительное, законодательство формирование земельных участков не требовало! Не требовалось этого до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Строительство без оформления - это самовольный захват земли. Ответственность за такие действия предусмотрена. Земля могла находиться в госсобственности. В этом случае с муниципалитетом собственник здания заключался договор аренды земельного участка. Либо земля предоставлялась на праве постоянного бессрочного пользования. Гражданам - пожизненного наследуемого владения, либо собственности.
В 2000 г. была произведена инвентаризация земли. Всем земельным участкам присвоили кадастровые номера. К этому времени относится и формирование Земельной кадастровой палаты, которая как раз и занималась учетом земельных участков, внесение изменений в ранее учтенные земельные участки. Вернее, они - технические исполнители, а орган, осуществляющий кадастровый учет - территориальные Управления Роснедвижимости.

Беру смелость утверждать, что без межевания внесение сведений в Земельный кадастр о земельном участке невозможно, поскольку формирование без межевания - это нонсенс! О кадастровом плане земельного участка слышали?
_________________

Это неправда. Для формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка необходимы правоудостоверяющие или правоустанавливающие документы на земельный участок. Например, договор о предоставлении под строительство, свидетельство о праве собственности на земельный участок. Постановка на государственный кадастровый учет может осуществляться и без межевания. О "дачной амнистии" или о ранее учтенных земельных участках, что-нибудь слышали?. Органы ФРС могут выполнить гос регистрацию земельных участков и без межевания.
Кадастровый план земельного участка? Это набор сведений о земельном участке. Сейчас эти сведения может получить любой желающий. Сведения выдаются в виде выписок, либо в виде кадастровых паспортов, либо кадастрового плана территории.
Если Вы понимаете под кадастровым планом кадастровую выписку по форме В-2, в которой план земельного участка отображен графически, то в случае, если участок отмежеван, она выдается в электронном виде, если нет - то не выдается вовсе, выдается кадастровый план только по форме В-1, в котором делается пометка, что "граница земельного участка не установлена в соответствии с действующим законодательством".
Я написал это по памяти. Возможно есть небольшие неточности, то в целом - все именно так. Это можно почитать , вроде бы, в ФЗ-221 "О государственном кадастре недвижимости"

[Михаил2811]

Органы ФРС могут выполнить гос регистрацию земельных участков и без межевания.

Я имею в виду земельные участки, попадающие под "дачную амнистию". Многоквартирные дома под нее не попадают. Они считаются "ранее учтенными" с декларированной площадью. Они сформированы, учтены, кадастровый номер им присвоен. Данные о категории земель, разрешенном использовании, праве собственности, адрес, дата учета и пр. В свидетельстве на право собственности, либо о постоянном бессрочном пользовании, либо в договоре аренды план земельного участка есть (без координат характерных точек, конечно) . Что Вы ещё хотите? Участок не только сформирован, он и учтен в полном соответствии с ФЗ "О ГКН". В чем заключается Ваш "нонсенс"?

[Александр Георгиевич]

Я написал это по памяти.

1. На память полагаться не следует, поскольку она давольно часто подводит.
2. Вопрос касался многоквартирного дома (мкд), что к дачной амнистии отношения не имеет.
3. Земельный участок мкд может считаться сформированным только после его межевания и внесения в Земельный кадастр. Иное доказывается нормами законодательства, а не объемом памяти.
4. Без плана земельного участка регистрация земли под мкд невозможна, поскольку границы участка, зафиксированные правоустанавливающими документами, подлежат привязки на местности с указанием ординат угловых поворотных точек границы, что ранее не выполнялось. Поскольку план выдается как приложение к свидетельству о регистрации, следовательно он является необходимым условием для постановки на кадастровый учет.

Я не стал бы Вам возражать, если бы не был непосредственным участником процедуры оформления земельных участков в собственность и не был участником земельных споров!

[Михаил2811]

1. На память полагаться не следует, поскольку она давольно часто подводит.

Порой читаю высказывания некоторых активных участников форума, и не перестаю удивляться. Все какие-то подковырки. Без этого нельзя что ли?

2. Вопрос касался многоквартирного дома (мкд), что к дачной амнистии отношения не имеет.

Читайте внимательнее. Вот моя цитата.

Я имею в виду земельные участки, попадающие под "дачную амнистию". Многоквартирные дома под нее не попадают.

Так к чему Ваш п. 2?

4. Без плана земельного участка регистрация земли под мкд невозможна, поскольку границы участка, зафиксированные правоустанавливающими документами, подлежат привязки на местности с указанием ординат угловых поворотных точек границы, что ранее не выполнялось. Поскольку план выдается как приложение к свидетельству о регистрации, следовательно он является необходимым условием для постановки на кадастровый учет.

вот моя цитата:

А без межевания соответственно нельзя зарегистрировать землю в органах госрегистрации и передать ее собственникам.

А теперь, позвольте маленькую лекцию.
Мы ведем разговор о земельных участках, занятых многоквартирными домами и придомовой территории. В 1992-1993 гг. балансосодержателям (собственникам) этих домов выдавались либо свидетельства на право постоянного бессрочного пользования, либо заключались договора аренды земельного участка. Свидетельства являлись временным документом. Их действие предполагалось до момента госрегистрации таких участков и выдачи свидетельства гос образца. Сначала регистрацией занимались комитеты по земельной реформе и землеустройству при муниципалитете, затем учреждения юстиции, затем ФРС. При выдаче тех, первоначальных свидетельств, никакого межевания не производилось. Просто в свидетельстве имелся чертеж, план земельного участка в масштабе. При проведении инвентаризации земель, часть земельных участков была отмежевана. То межевание выполнялось без составления описаний земельных участков, а понятия «межевой план» тогда и вовсе не существовало. Составлялся просто план земельного участка с координатами. Причем, поскольку в электронном виде кадастровый учет в то время не осуществлялся, эти «отмежеванные» участки, порой, просто «налезали» друг на друга, т.е. координаты смежников, обычно, не учитывались. Как-то проконтролировать это было технически сложно. Сейчас, отмежеванные таким образом земельные участки межуют заново и составляют уже полноценные межевые планы.
Таким образом, земельные участки под и при домах, построенных в 50-е (и ранее) – 90-е гг. не межевались, но их формирование и учет осуществлялось, кадастровый номер им присваивался, свидетельства на право собственности выдавались. И земельный налог правообладатель уплачивал, просто при отсутствии межевания – исходя из декларируемой (указанной в свидетельстве), а не уточненной площади
В органах, осуществляющих ГКН, эти участки числятся как ранее учтенные. Сейчас проводится их межевание и регистрация прав в органах ФРС с определением долей каждого собственника. Т.е. земля после регистрации будет находиться в общедолевой собственности собственников помещений. Соответственно и земельный налог станут уплачивать собственники помещений, а не муниципалитет или прежние балансосодержатели.
А вот кадастровый учет новых земельных участков проводится только с составлением межевых планов (ст. 22, п. 1, пп 2 Федерального закона РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ). Но я-то речь веду об обычных, старых многоэтажках, коих подавляющее большинство).
Не спорьте, Александр Георгиевич, это не Ваша тема. При всем уважении к Вам.

[Михаил2811]

Я не стал бы Вам возражать, если бы не был непосредственным участником процедуры оформления земельных участков в собственность и не был участником земельных споров!

Про себя скромно промолчу. Предположу, что у меня опыта будет поболе.

[Михаил2811]

И, вдогонку. ст 45 Федерального закона РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "Ранее учтенные объекты недвижимости". Читайте, Александр Георгиевич.
Что касается многоэтажек. При обращении с запросом в орган кадастрового учета, вам выдадут выписку из ГКН. Паспорт не выдадут, если не было межевания. Но сведения, содержащиеся в выписке практически ничем не отличаются от сведений, содержащихся в паспорте. Выписка будет по форме КВ-1. В ней будут содержаться такие данные: адрес объекта, кадастровый номер, предыдущий кадастровый номер (если был), площадь, удельный показатель кадастровой стоимости, кадастровая стоимость, правообладатель, дата учета земельного участка, вид разрешенного использования, целевое назначение. Если на участке есть обременения, то выдадут и выписку по форме КВ-3. Что касается плана земельного участка, то даже если не было межевания, его выдача, в принципе возможна. Могут выдать такие сведения, начертив план земельного участка вручную, а необходимые сведения взяв либо со свидетельства о праве собственности, либо с договора аренды. Но эти сведения мало что дадут, посколько к местности не привязаны. И скорее всего, соответствующие работники просто не захотят чертить вручную. В принципе, они этого делать не обязаны, поскольку сам ГКН таких сведений не содержит.
Итог. Многоэтажки на кадастровом учете стоят. Даже будучи не отмежеванными. Сведения о земельном участке получить можно, обратившись с запросом в орган кадастрового учета

[Александр Георгиевич]

Многоэтажки на кадастровом учете стоят.

Вашими устами - да мед пить!
Однако право на обращение в названный орган никто не отменял. Другое дело - что в результате этого заявитель получит. Вполне допустим вариант с известной комбинацией пальцев руки!

[Михаил2811]

Ко мне обратился мой бывший школьный учитель. Поскольку у него нет доступа в интернет, я задам его вопрос от себя.
Дом – двухэтажный, 8 квартир. Было создано ТСЖ, сейчас оно ликвидировано. Они хотят избрать способ управления – непосредственное управление. При этом они хотят обойтись без УО, своими силами, а в случаях, когда это будет невозможно, привлекать по договору какую-либо организацию для выполнения конкретного вида работ.
Вопрос такой: договор, который им нужно заключить будет «договором управления» с ежемесячной «абонентской» платой, как при управлении при помощи УО, или договор можно заключать только в каждом конкретном случае для выполнения конкретных необходимых работ? Т.е. не договор управления, а договор подряда. Соответственно и оплата будет по мере выполнения, по факту выполненных работ. В ст. 164 ЖК РФ о каком договоре идет речь? Дом-то у них маленький, после капремонта, каких-то видимых работ сейчас не требует. Отопление – у каждого свое, канализация – выгребная яма, т.е. особых изысков в инженерном оборудовании нет. Понятно, что платить ежемесячно ни за что, они не хотят. Что можно посоветовать?

[Александр Георгиевич]

В статье 164 ЖК РФ ни о каком договоре управления речи не идет.
При этом Минрегион в своем письме (каком - не помню) даже рекомендует самоуправление в таких домах.

[Михаил2811]

В статье 164 ЖК РФ ни о каком договоре управления речи не идет.

В нашем городе под договором управления понимают (я уже писал) как раз договор по ремонту и содержанию общего имущества (без предоставления коммунальных услуг).
Но это, ладно. Тут все понятно. Где бы найти это письмо Минрегиона? Может, в каком поисковике? Но какие параметры поиска задавать?

[Михаил2811]

Существуют ли НПА, в которых прописан порядок осуществления контроля за работой УО по содержанию и ремонту общего имущества со стороны собственников? Я считаю, что их (НПА) нет, этот порядок должен быть прописан в договоре управления. Так ведь УО не заинтересована в четком прописывании этого порядка, будет всячески этому препятствовать, а в итоге может и вообще отказаться от заключения договора управления, если что-то их не устроит. Как писал Александр Ан – «капитализм»…
Пример. У нас пропал дворник. Совсем. С осени. Да и раньше появлялся редко. Что делать? УО утверждают, что дворник есть, уборка производится. Верно, производится. Только самими собственниками. Зимой сами чистили снег, сейчас, вот, власти призывают всех выйти на субботник. Дескать, 65 лет Победы, надо убираться. Да и Ленина угораздило родиться в апреле… Так и повелось. А каждую осень теперь тоже субботник, убираем под зиму… УО такой подход ужасно понравился, вот и посокращали всех дворников, только плату за уборку забыли убрать из квитанций, да изменить договор управления в части обязательств УО по уборке придомовой территории.
Во власть обращаться бесполезно. У власти, видимо, какой-то свой интерес. Лозунг придумали: «Чисто не там, где не убирают, а там, где не мусорят!» Первым я его от нашего губернатора услышал, и понеслось! Если кто-то попробует пожаловаться на грязь и мусор, ему в ответ – губернаторский лозунг! Мы-то, понятно, выйдем и уберем, но те горы вытаявшего мусора означают не только то, что мы свиньи, но и являются показателем работы УО в течение всей зимы. Как доказать, что УО не работает? Как и сколько составлять актов? Ежедневно, еженедельно, раз в месяц? И УО каждый раз приглашать?
Это про мусор. А другие работы как контролировать? Где можно почитать об этом

[Alexiy]

Михаил2811, у нас аналогичная ситуация с уборкой лестничных площадок - убирать не убирают, а деньги получают. Мы провели общее собрание собственников и решили снять оплату за эту "услугу" - управляющая организация пока не отреагировала (еще не прошел месяц) - ждём-с...

[Светлана Загвоздина]

УО утверждают, что дворник есть, уборка производится. Верно, производится. Только самими собственниками. Зимой сами чистили снег, сейчас, вот, власти призывают всех выйти на субботник. Дескать, 65 лет Победы, надо убираться. Да и Ленина угораздило родиться в апреле… Так и повелось. А каждую осень теперь тоже субботник, убираем под зиму… УО такой подход ужасно понравился, вот и посокращали всех дворников, только плату за уборку забыли убрать из квитанций, да изменить договор управления в части обязательств УО по уборке придомовой территории.

Кошмарная ситуация, конечно... А в Нижнем Новгороде дворникам увеличили зарплаты, и они теперь так стараются, что так чисто, как в прошедшую зиму, в городе никогда не было. Правда, многое зависит от ДК, конечно. Сормовская и Автозаводская считаются чуть ли не образцовыми... Но мэр Нижнего Новгорода обеспечил чуть ли не тотальный контроль за уборкой придомовых территорий. Представители гор. администрации регулярно объезжают районы обл. центра, смотрят, как обстоит ситуация на местах... Причем в НН дворников не хватает и тем, кто уже работает дворниками, дают по два участка, как вариант. Ну, и доплачивают, соответственно.
Да, всё-таки многое зависит и от региона...