постановление госстроя рф от 27 сентября 2003 г. N 170

[Александр Георгиевич]

Позволю высказать некоторые соображения по поводу представленного договора.

1. Пункт 2.1.5 дополнить:– Сроки выполнения работ осуществлять в соответствии с приложением № 2 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 МДК 2-03.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. N 5176).

2. Пункт 2.2.5 исключить, поскольку управляющая организация не правомочна в распоряжении общим имуществом (пункт 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

3. Пункт 2.3.5. Предложение «При отсутствии по уважительной причине перерасчет может быть произведен на основании документов, определенных Правилами предоставления коммунальных услуг» исключить постольку, поскольку:
– названные Правила не расшифровывают понятие «уважительная причина»;
– при наличии указанных в Правилах № 307 обстоятельств перерасчет не может быть произведен, а обязателен.

4. Пункт 3.1. Из преамбулы исключить словосочетание «содержание и ремонт многоквартирного дома», поскольку это является составной частью платы за жилое помещение (часть 2 ст. 154 ЖК РФ).
Абзац 3 подпункта 2 пункта 3.1 исключить, поскольку это противоречит части 2 статьи 154 ЖК РФ.

5. Пункт 3.3. Корректировка в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 приложения № 2 к Правилам № 307.
Элементом формулы корректировки является Pkp - размер платы за потребленную в многоквартирном доме (жилом доме) тепловую энергию, определенный ресурсоснабжающей организацией расчетным путем в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (руб.).
В соответствии с письмом Минрегиона РФ N 10087-ЮТ/07 от 28.05.2007 г. (http://www.admin.orenburg.ru/div1503/1571/5042/):- «Порядок расчета размера платы за поданный ресурсоснабжающей организацией в многоквартирный дом коммунальный ресурс должен быть согласован с исполнителем и указан в соответствии со статьей 544 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре ресурсоснабжения, заключаемом исполнителем (управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.
Единоличное определение (расчет) ресурсоснабжающей организацией количества (объема) коммунального ресурса в соответствии с законодательством Российской Федерации не допускается».
Следовательно в пункте 3.3 договора управления должен быть указан порядок определения Pkp, то есть порядок определения размера платы за потребленную в многоквартирном доме (жилом доме) тепловую энергию расчетным путем.

6. Дополнить пунктом 3.9:–« При оказании услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность изменение размера платы за жилое помещение осуществляется в порядке, утвержденном постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г. «Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

7. Пункт 6.2. Условие «в одностороннем порядке по инициативе Управляющей организации…..» исключить вследствие отсутствия такого права у стороны публичного договора, которая по роду своей деятельности обязана предоставлять подобные услуги.

8. Дополнить пунктом 9.6:– Все неустранимые разногласия по условиям договора, а также по его исполнению разрешаются в судебном порядке.

[EAH]

Спасибо, Александр Георгиевич.
Только вот я думаю: есть ли смысл с УО вообще в переписку вступать, может сразу в суд?
Я всё равно думаю, что дальше двигаться они не будут, тем более по самому важному пункту: 2.1.2. касательно фразы: В ПРЕДЕЛАХ СРЕДСТВ.

[Александр Георгиевич]

спасибо, александр георгиевич.
только вот я думаю: есть ли смысл с уо вообще в переписку вступать, может сразу в суд?

при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда,- абзац 2 пункта 2 статьи 445 гк рф.
из названной нормы следует, что внесудебная процедура урегулирования разногласий по условиям договора обязательна.

я всё равно думаю, что дальше двигаться они не будут, тем более по самому важному пункту: 2.1.2. касательно фразы: в пределах средств.

данная фраза существенного юридического значения не имеет, поскольку управляющая организация в любом случае реализует свои полномочия исключительно в указанных пределах - в пределах размера средств, которые обязательны к внесению.
замечу, что подрядчик не вправе ссылаться на дефицит этих средств из-за их неуплаты,- письмо минрегиона рф № 8167-ют/07 от 2 мая 2007 г. в интернете найдете без проблем.

[EAH]

данная фраза существенного юридического значения не имеет, поскольку управляющая организация в любом случае реализует свои полномочия исключительно в указанных пределах - в пределах размера средств, которые обязательны к внесению.
замечу, что подрядчик не вправе ссылаться на дефицит этих средств из-за их неуплаты,- письмо минрегиона рф № 8167-ют/07 от 2 мая 2007 г. в интернете найдете без проблем.

Дело в том, что эту фразу все трактуют по разному. Вот инспектор ГЖИ ясно сказала, что в пределах - это значит: сколько получили, то столько и истратили. А если уж они всё истратили, а много чего не сделано, то вы уж извините. Сразу возникают кривотолки.

Вот здесь много чего интересного про договор http://www.magvoda.ru/press-sluzhba/...-05-50-50.html. В частности там написано:

- в п. 2.3 договора установлено, что работы по техническому содержанию, обслуживанию и текущему ремонту многоквартирных домов выполняются обслуживающей организацией (ООО "Вектор") в пределах средств, фактически переданных заказчиками (собственниками помещений в многоквартирном доме) в качестве расчетов по договору.

Судами обеих инстанций установлено, что положения пункта 2.3 договора подряда, ущемляют права потребителей, поскольку фактически указанным пунктом договора ООО "Вектор" предоставлено право при наличии общей задолженности собственников многоквартирного дома перед обслуживающей организацией сократить объем выполняемых работ, указанных в приложении N N 2, 3 к договорам и выполнять указанные работы в рамках поступающих платежей, ущемляя права добросовестных плательщиков.

[Александр Георгиевич]

условия договора в формулировках, не позволяющих толковать их однозначно, исключаются либо приводятся к своему однозначному значению.
следовательно пределы должны быть в договоре прописаны. в качестве аргумента можно привести постановление фас западно-сибирского округа от 17.03.2009 n ф04-915/2009(638-а27-23) по делу n а27-8641/2008. только нужно его найти в инете поиском.

[EAH]

замечу, что подрядчик не вправе ссылаться на дефицит этих средств из-за их неуплаты,- письмо минрегиона рф № 8167-ют/07 от 2 мая 2007 г. в интернете найдете без проблем.

Три раза прочитал письмо, но так и не нашёл где говорится об этом.

[Александр Георгиевич]

Три раза прочитал письмо, но так и не нашёл где говорится об этом.

Из письма Минрегиона РФ № 8167-ЮТ/07 от 2 мая 2007 г.:

Расчет размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги,
ведение базы данных потребителей, печать и доставка потребителям
платежных документов, организация приема платы организациями почтовой
связи, кредитными и иными организациями, взыскание просроченной задолженности в зависимости от способа управления многоквартирным
домом является обязанностью управляющих организаций, ТСЖ или ЖСК, а при непосредственном управлении многоквартирным домом соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.

[EAH]

Теперь всё понятно.

Столкнулся с такой ситуацией. Пишу, пишу письма и акты. Спустя какое-то время приходят сотрудники ЖЭУ берут первых попавшихся жильцов и заставляют их расписаться о том, что всё устранено. Те не глядя подписывают, а вчера вечером узнал, что один дед вообще пустой бланк подписал. Вот и приплыли.
Получается, что я являюсь заявителем, а моей подписи даже и не требуют. Все усилия так сойдут на нет. Я очень зол, а что толку.
Как быть в такой ситуации.

[Александр Георгиевич]

Спустя какое-то время приходят сотрудники ЖЭУ берут первых попавшихся жильцов и заставляют их расписаться о том, что всё устранено.
Получается, что я являюсь заявителем, а моей подписи даже и не требуют. Все усилия так сойдут на нет. Я очень зол, а что толку.
Как быть в такой ситуации.

Пусть сотрудники ЖЭУ с бумажками, подписанными сторонними лицами (не являющимися заявителями), сходят во всем известное место.
Смотрите подпункт "а" пункта 74 Правил № 307 в его взаимосвязи с пунктом 16 "Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (постановление Правительства РФ № 491 от от 13 августа 2006 г.). Там речь идет о регулировании отношений между заявителем и исполнителем.

[EAH]

ответ с жилинспекции по поводу не предоставления акта осмотра.

вы обратились 04.10.2010 к министру с вопросом:

заявление №13/2010
регламент государственной жилищной инспекции ________ области по предоставлению государственной услуги "осуществление оценки технического состояния жилых строений" (далее регламент) гласит:
п. 29. предоставление государственной услуги включает в себя следующие административные процедуры:
- прием и рассмотрение заявлений об осуществлении оценки технического состояния жилых строений (помещений);
- принятие решения по заявлению;
- проведение обследования по осуществлению оценки технического состояния жилого строения; - перенос сроков предоставления государственной услуги;
- оформление акта;
- выдача (направление) акта;
- архивирование.
п. 54. выдача (направление) акта должна быть произведена не позднее 30 календарных дней с момента регистрации заявления.
п. 55. выдача акта может осуществляться заявителю (его представителю) почтовым отправлением либо отправлением по сети интернет, непосредственно заявителю (его представителю) под роспись.

10.09.2010 мероприятием по контролю совместно с инспектором гжи обарзевинко и.и., представителями управляющей организации ооо "мп жиллохком" и с участием жителей дома № 168 гр. закупоренко м.м., гр навсёзабиваловой е.е. было выявлено несколько неисправностей и нарушений со стороны управляющей организации. данные нарушения были зафиксированы актом. я, как заявитель, данный акт спустя 30 календарных дней с момента регистрации жалобы (вх. 5555 от 01.09.2010г.) не получил. данный акт согласно пп от 13 августа 2006 г. N 491 и пп от 23 мая 2006 г. N 307 является основанием для перерасчета размера платы за текущий ремонт и содержание жилья, а также для уплаты исполнителем неустойки за нарушение своих обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором.
на основании вышеизложенного, прошу в течение семи календарных дней:
1) выслать мне акт визуального (инструментального) обследования технического состояния жилого строения (помещения) почтовым отправлением либо отправлением по сети интернет;
2) при отклонении моей просьбы ответить мотивированным отказом;
3) указать в ответе сроки устранения неисправностей и нарушений уо ооо "мп жиллохком" указанные в предписании.

на ваш вопрос 04.10.2010 был дан ответ:


уважаемый, _______!
государственная жилищная инспекция _________ области рассмотрела ваше обращение по вопросу получения акта о проведении мероприятия по контролю 10.09.2010 по адресу: ___________ и сообщает следующее.
акт проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя оформляется (в соответствии с требованиями федерального закона от 26.12.2008г. №294-фз) в двух экземплярах, один из которых вручается руководителю или уполномоченному представителю юридического лица.
вышеуказанным федеральным законом не предусмотрено изготовление копий актов проверки и направления их заявителям. однако, учитывая ваше обращение, а также то, что составление акта визуального обследования при проведении данного мероприятия по контролю не планировалось, направляем вам почтовым отправлением копию акта №4083 от 10.09.2010г.

[tomi]

ЕАН, я восхищён Вашим упорством. Эта мафия организованная Г.Думой быстро поняла, что Г.Д. и правительство рф дало сигнал; обогащайтесь, воруйте нам до лампочки. Я бы эту наглость не выдержал. Делаю проще, просто не плачу и жду, когда на меня подадут иск.
Пусть сами докажут на какие деньги и сколько сделали ( кто подал иск тот и пусть доказывает). Эта ГЖИ обычная подстилка, их использую только с целью составления актов. В нашем доме вообще ни чего не делается, даже дворники лет 25 как попрятались. Договор кроме публичности имеет статус возмездности. Платежи по возмездному договору превратили в налог.
Есть маленькое предложение: ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ПЛАНА РАБОТ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ НА ТЕКУЩИЙ ПЕРИОД НЕОБХОДИМ АКТ ОСМОТРА МКД (обязанность У/к) . Потребуйте этот акт.

[EAH]

tomi, я с вами согласен о том, что лучше не платить, и что пусть они сами доказывают. Просто мне реально страшновато, вдруг не получится отстоять то, что хотел; вдруг не хватит юридической подкованности и т.д. Есть риск столкнуться с корумпированностью судейства, что поверьте у нас не является, чем то из рода вон выходящим. Хочу сначала потолкаться с Жилищниками, набрать негативную инфу на свою УО, потом попробывать в суде повазиться. Вообщем нужна уверенность в себе, в судейской системе. А то одно дело получать советы как себя везти и что делать, а другое дело самому пройти - понять что ты реально это можешь, и знать с чем придётся иметь дело.

[tomi]

Понимаю. Согласен, что опыт необходим.

[АлександрАн]

tomi, я с вами согласен о том, что лучше не платить, и что пусть они сами доказывают. Просто мне реально страшновато, вдруг не получится отстоять то, что хотел; вдруг не хватит юридической подкованности и т.д. .

Ой, зря.
Я сразу показал ЖКХашникам "дулю".
И года три упрашивал ИХ подать на МЕНЯ в суд.

[EAH]

возможно вы правы, александран. ))))))))))
вообщем вчера получил по почте обещеный жилинспекцией акт. не понятно почему они проигнорировали свое же положение, и провели проверку согласно фз от 26.12.2008г. №294-фз. теперь ждём ответ по поводу злостного инспектора, интересно на что они сошлются в этот раз.
досочинял я наконец-то протокол разногласий, вроде учёл все замечания. у меня аж на 6 листов получился. отдаю на ваш суд. только сильно чур не смеяться.


уважаемый, ______________!

"09" октября 2010 г. я получил от вас почтой ответ на протокол разногласий (исх. 565 от 01.10.2010г.). изучив данное письмо и предложенные вами новые редакции пунктов договора, довожу до вашего сведения следующее:

предложенная вами редакция: « п . 2.1.2. оказывать услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников дома, в пределах средств оплачиваемых жителями. при отсутствии решения собственников текущий ремонт проводится на основании плана, определенного управляющей организацией».
касательно этого пункта, хочу заметить, что согласно п 76. пп от 23 мая 2006 г. N 307 и ст. 401 гк рф к обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств. а также
- согласно п. 2 ст 162 жк рф по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
- согласно п. 1 ст. 156 жк рф плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
- согласно письма минрегиона рф № 8167-ют/07 от 2 мая 2007 г. расчет размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ведение базы данных потребителей, печать и доставка потребителям платежных документов, организация приема платы организациями почтовой связи, кредитными и иными организациями, взыскание просроченной задолженности в зависимости от способа управления многоквартирным домом является обязанностью управляющих организаций, тсж или жск, а при непосредственном управлении многоквартирным домом соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.
таким образом положения пункта 2.1.2 договора управления мкд, ущемляют права потребителей, поскольку фактически указанным пунктом договора уо ооо "мп энергия" предоставлено право при наличии общей задолженности собственников многоквартирного дома перед обслуживающей организацией сократить объем выполняемых работ, указанных в приложении № 1 к договору, и выполнять указанные работы в рамках поступающих платежей, ущемляя права добросовестных плательщиков.
предлагаю следующую редакцию данного пункта 2.1.2 договора управления мкд:
«оказывать услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников дома. при отсутствии решения собственников текущий ремонт проводится на основании плана, определенного управляющей организацией. периодичность текущего ремонта не должна превышать трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий».

предложенная вами редакция: «п. 2.1.8. в случае предоставления коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальные платежи подлежит уменьшению в соответствии с правилами предоставления услуг гражданам.»
предлагаю следующую формулировку данного пункта:
«в случае предоставления коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальные платежи подлежит уменьшению в соответствии с правилами предоставления услуг гражданам, утвержденными постановлением правительства рф от 23 мая 2006 г. N 307».

предложенная вами редакция: «п. 2.2.4. быть инициаторами собраний собственников, созывать и проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».
по данному пункту вы писали, что «уо может быть инициатором проведения общего собрания собственников, созывать и проводить собрания по поручению любого собственника помещений в многоквартирном доме. также право управляющей организации по созыву общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо для оперативного решения вопросов управления многоквартирным домом. считаю, необходимо оставить данный пункт в существующей редакции, данное толкование пункта договора не противоречит ст. 44-48 жк рф».
хочу обратить выше внимание на то, что в ст. 44-48 жк рф чётко прописаны компетенция общего собрания собственников (осс) помещений в многоквартирном доме и порядок проведения осс помещений в многоквартирном доме. инициатором проведения общего собрания собственников, созывать и проводить собрания имеют право только собственники помещений в многоквартирном доме.
управляющая организация согласно ст. 162 жк рф по договору управления многоквартирным домом по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
если управляющей организации необходимо для решения вопросов управления многоквартирным домом решение осс, то управляющая организацию должна донести до собственников суть вопроса, путём развешивания объявлений или рассылки почтой. а собственники помещений в многоквартирном доме сами решат, нужно ли созывать осс.
тоже самое касается пунктов:
2.3.4. созывать и участвовать в общих собраниях собственников жилого помещения.
8.1. инициатива организации общего собрания собственников помещений (годового или вне очередного) может принимается как от собственника, так и от управляющей организации.


предложенная вами редакция: «п. 2.2.5. использовать доход, полученный от использования общего имущества многоквартирного дома разрешается исключительно по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. доход, полученный от использования общего имущества многоквартирного дома расходуется на текущий ремонт общего имущества дома».
предлагаю оставить предложенную мной формулировку данного пункта, поскольку она более детально прописывает порядок принятия решения по поводу использования общего имущества многоквартирного дома и распоряжения доходов от использования данного имущества:
«не допускать использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме без соответствующих решений общего собрания собственников. в случае решения общего собрания собственников о передаче в возмездное пользование общего имущества либо его части заключать соответствующие договоры. средства, поступившие на счет управляющей организации от использования общего имущества собственников, должны быть направлены на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему договору».
!!!на что можно надовить, что бы оставить формулировку?: должны быть направлены на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему договору» !!!!

[EAH]

ПРОДОЛЖЕНИЕ:
Предложенная вами редакция: «п. 2.3.5. Для осуществления перерасчёта за коммунальные услуги, при отсутствии по месту проживания, а также с целью ликвидации аварийных ситуаций предварительно за 3 дня информировать Управляющую организацию, через обслуживающий жилищно -эксплуатационный участок, о времени отсутствии с предоставлением контактного телефона и лица имеющего доступ в помещение. При отсутствии по уважительной причине перерасчёт может быть произведён на основании документов, определенных Правилами предоставления коммунальных услуг».
Хочу отметить, что предложение в данном пункте «При отсутствии по уважительной причине перерасчет может быть произведен на основании документов, определенных Правилами предоставления коммунальных услуг» необходимо исключить постольку, поскольку:
– названные Правила не расшифровывают понятие «уважительная причина»;
– при наличии указанных в Правилах № 307 обстоятельств перерасчет не может быть произведен, а обязателен. Поэтому предлагаю вам следующую формулировку данного пункта:
«При временном отсутствии проживающих в жилых помещениях граждан внесение платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и водоотведение при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
С целью ликвидации аварийных ситуаций информировать Управляющую организацию, через обслуживающий жилищно-эксплуатационный участок, о времени отсутствии с предоставлением контактного телефона и лица имеющего доступ в помещение.»

Предложенная вами редакция: «п. 2.3.6. Не производить перепланировку помещений, и перенос и переустройство инженерного оборудования квартиры без согласия органов местного самоуправления и управляющей организации».
Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В данной статье четко указано с кем нужно согласовывать переустройство и (или) перепланировка жилого помещения; и порядок совершения данных действий.
Поэтому предлагаю вам следующую формулировку данного пункта:
Информировать Управляющую организацию о проведении работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения.

Предложенная вами редакция: «2.3.7. Не использовать самодельное элетрооборудование и оборудование мощностью, превышающее допустимую мощность, установленную для квартиры – 2,5 КВт».
По предложенной вами редакции пункта выражаю свое согласие.

Предложенная вами редакция: «п.2.3.8. Не захламлять и не загрязнять общее имущество дома (чердаки, подвалы, балконы, лоджии, лестничные марши и лестничные площадки и т.п.). Не ограничивать доступ сотрудников управляющей КОМПАНИИ к общему имуществу многоквартирного дома. Соблюдать правила безопасности. Не устанавливать индивидуальные телевизионные антенны на кровле, блоки кондиционеров и иное оборудование на фасаде дома без предварительного согласия с соответствующими организациями.
Система кондиционирования и передачи телевизионного сигнала, которые затрагивают общее имуществ дома и не предусмотрены проектной документацией многоквартирного дома относятся к переустройству инженерного оборудования подлежит согласованию в порядке си. 26 ЖК РФ».
!!! НУ ВООБЩЕ НЕ ЗНАЮ, ЧТО С ЭТИМ ПУНКТОМ ДЕЛАТЬ.!!!!
Упомянутое вами понятие в новой редакции пункта 2.3.8 «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ» в ЖК РФ отсутствует. Его необходимо заменить на «управляющею организацию».

Предложенная вами редакция «п. 5.1. … Договор, утверждённый общим собранием собственников, обязателен для заключения всеми собственниками помещений многоквартирного дома».
В письме вы писали: «согласно п.1 ст. 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. П.4 ст. 162 ЖК РФ Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, редакция договора, утвержденная, на общем собрании собственников помещений многоквартирном доме обязательна для всех собственников помещений и они обязаны заключить данный договор и данная редакция пункта договора не противоречит законодательству РФ».
Хочу обратить ваше внимание на то, что из приведённых вами ссылках на пункты статьи 162 ЖК РФ не вытекает никакого обязательства собственника по заключению договора управления многоквартирным домом. Т,о что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, ещё не означает обязательность заключения договора. Если собственник не заключит договор управления многоквартирным домом, то согласно ст. 162 ГК РФ это будет расцениваться как несоблюдение простой письменной формы сделки, и это всего на всего лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Никакой ответственности за не подписания договора законодательством для собственников не предусмотрено. Таким образом, заключение договора это право, а не обязанность.
Поэтому считаю данное предложение необходимо исключить.

Предложенная вами редакция : «п. 6.2. Отчуждение помещения новому собственнику не является основанием для досрочного расторжения договора».
Предлагаю вам незначительно изменить формулировку данного пункта, которая внесёт больше ясности:
«Договор считается исполненным после выполнения Сторонами взаимных обязательств и урегулирования всех расчетов между Управляющей организацией и Собственником. Расторжение Договора не является основанием для Собственника в прекращении обязательств по оплате произведенных Управляющей организацией затрат (услуг и работ) во время действия настоящего Договора».

[EAH]

ПРОДОЛЖЕНИЕ:
На ваши пояснения предоставляю вам мои замечания по поводу информации, которая не содержит договор управления многоквартирным домом:

1. Характеристики Многоквартирного дома на момент заключения Договора. П3 ст. 164 ЖК РФ установлены обязательные условия для договора управления многоквартирным домом и данные характеристики не являются обязательным условием. Характеристики многоквартирного дома никаким образом не влияют на отношения между собственником помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией и не указываются в договоре.
Обращая ваше внимание, что характеристики Многоквартирного дома включают в себя:
1) номер технического паспорта БТИ; 2) серия, тип постройки; 3) год постройки; 4) этажность; 5) количество квартир; 6) общая площадь с учетом летних помещений (кв. м); 7) общая площадь жилых помещений без учета летних кв. м; общая площадь нежилых помещений (кв. м); 9) степень износа по данным государственного технического учета (%), 10) год последнего комплексного капитального ремонта; 11) площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества Многоквартирного дома (кв. м); 12) кадастровый номер, площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (кв. м.).
Данные характеристики влияют на формировании цены за содержание и ремонт жилья. Поэтому эти данные просто необходимы.

2. Вы писали: адреса и номера телефонов диспетчерских служб. Данная информация указывается на квитанциях об оплате за жилищно-коммунальные услуги согласно подпункту Б) п. 38 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006г. №307.
Хочу заметить, что адреса и номера телефонов диспетчерских служб на квитанциях отсутствуют!
А также согласно подпункту "п" пункта 49 Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 №307 исполнитель обязан предоставить потребителю следующую информацию об исполнителе:
- наименование, место нахождения (адрес его постоянно действующего исполнительного органа), сведения о государственной регистрации, режим работы, фамилия, имя и отчество руководителя, а для индивидуального предпринимателя - дополнительно сведения о государственной регистрации и наименование зарегистрировавшего его органа (указываются в договоре, а также размещаются на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также на досках объявлений, расположенных вблизи жилых домов);
- адреса и номера телефонов диспетчерской, аварийной или аварийно-диспетчерской служб (указываются в договоре, а также размещаются на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также на досках объявлений, расположенных вблизи жилых домов);
- размеры тарифов на коммунальные услуги, надбавок к тарифам и реквизиты нормативных правовых актов, на основании которых применяются тарифы (размещаются на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также на досках объявлений, расположенных вблизи жилых домов);
порядок и форма оплаты коммунальных услуг (указываются в договоре, а также размещаются на доске объявлений в помещении исполнителя в месте, доступном для всех посетителей);
параметры качества предоставления коммунальных услуг, предельные сроки устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг, установленные законодательством Российской Федерации, а также информация о настоящих Правилах (указываются в договоре, а также размещаются на доске объявлений в помещении исполнителя в месте, доступном для всех потребителей);
сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения бытовых нужд (указываются в договоре);
наименования, адреса и телефоны федеральных органов исполнительной власти (их территориальных органов и подразделений), органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, уполномоченных осуществлять контроль за соблюдением настоящих Правил;

3. Вы писали: «Предельные сроки устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг, установленных законодательством. Поскольку предельные сроки установлены законодательством, то необходимости их повторения в договоре – отсутствуют.»
Посмотрите шестой абзац пп «п» ст. 49 Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 №307. Данный пункт приведен выше.
Необходимо дополнить пункт 2.1.5: Сроки выполнения работ осуществлять в соответствии с приложением № 2 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 МДК 2-03.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. N 5176).


4. Вашими разъяснениями по данному пункту удовлетворён.

5. Вы писали: «План работ по текущему ремонту утверждается управляющей организацией по согласованию с собственниками помещений многоквартирного дома на определенный календарный период. В настоящее время план работ по текущему ремонту многоквартирного дома разрабатывается и будет предоставлен собственникам помещений для согласования.»
В предложенной мной редакции пункта 2.1.2 договора управления МКД данная периодичность указана. При вашем согласии с предложенной формулировкой данного пункта вопрос о периодичности текущего ремонта будет исчерпан.

6. Вы писали: «Гарантийные сроки определяются законодательством РФ и отсутствует необходимость указания данных сроков».
Тогда нужно указать каким именно законодательством определяется данные гарантийные сроки.

7. Вы писали: «Согласно протоколу собрания собственников помещения многоквартирного дома стоимость обслуживания определяется на основании актов органов местного самоуправления и не может быть указана в договоре».
Данными разъяснениями удовлетворён.

Помимо всего, предлагаю ещё несколько замечаний по договору управления МКД:

1) Касательно п. 3.1: Исключить словосочетание «содержание и ремонт многоквартирного дома», поскольку это является составной частью платы за жилое помещение (часть 2 ст. 154 ЖК РФ).
Абзац 3 подпункта 2 пункта 3.1 исключить, поскольку это противоречит части 2 статьи 154 ЖК РФ.
Согласно части 2 ст. 154 ЖК РФ структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.

2) Пункт 3.3. Корректировка в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 приложения № 2 к Правилам № 307.
Элементом формулы корректировки является Pkp - размер платы за потребленную в многоквартирном доме (жилом доме) тепловую энергию, определенный ресурсоснабжающей организацией расчетным путем в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (руб.).
В соответствии с письмом Минрегиона РФ N 10087-ЮТ/07 от 28.05.2007 г. : «Порядок расчета размера платы за поданный ресурсоснабжающей организацией в многоквартирный дом коммунальный ресурс должен быть согласован с исполнителем и указан в соответствии со статьей 544 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре ресурсоснабжения, заключаемом исполнителем (управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.
Единоличное определение (расчет) ресурсоснабжающей организацией количества (объема) коммунального ресурса в соответствии с законодательством Российской Федерации не допускается».
Следовательно в пункте 3.3 договора управления должен быть указан порядок определения Pkp, то есть порядок определения размера платы за потребленную в многоквартирном доме (жилом доме) тепловую энергию расчетным путем.
!!!ВОТ ЗДЕСЬ Я САМ ЗАПУТАЛСЯ ЧО -ТО!!!

3) Дополнить пунктом 3.9: « При оказании услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность изменение размера платы за жилое помещение осуществляется в порядке, утвержденном постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г. «Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

4) Пункт 6.2. Условие «в одностороннем порядке по инициативе Управляющей организации…..» исключить вследствие отсутствия такого права у стороны публичного договора, которая по роду своей деятельности обязана предоставлять подобные услуги.

5) Дополнить пунктом 9.6:– Все неустранимые разногласия по условиям договора, а также по его исполнению разрешаются в судебном порядке.

Ну типо всё.

[tomi]

Если откровенно то всё правильно, но для судьи, который в будущем должен будет это читать это такая тоска. Он не читая получает 60-70 тыс. рублей в месяц. Но борьба идёт и выхода пока не видно. Однако при подаче материалов в суд их необходимо будет сжать (сконцентрировать). Очень хочется вашей победы. По итогам этой борьбы, скорее всего вы же и будете руководить работами по содержанию дома.

[tomi]

Eah не забывайте форум. я вчасности за вас сильно переживаю.

[EAH]

tomi, пока буду воевать с УО, то форум хочешь не хочешь не забудешь.

Вчера прислали ответ с ГЖИ:
http://i053.radikal.ru/1010/41/19aade772ef3.jpg
http://s14.radikal.ru/i187/1010/a9/8c9f61e12d5d.jpg

Кстати они культурно промолчали про дисциплинарное взыскание инспектора, и отписали тому инспектору, на которого я жалобу и писал. Ладно хоть дело завели и то хорошо.
Сегодня меня в ЖЭУ пригласили подписать акт о написании ЖЭУ телефонов других служб. Я хотел написать свои замечания а акте, но она чо то забухтела, мол пишите по акту притензию. Я в акте написал: "в просьбе записать мои замечания мне было отказано". Попросил копию акта. Она там взревела: копию не даем никому, и вообще я должна была с вас просто расписку взять. На вопрос: где такое написано, она ничего не ответила. Вообщем ей пришлось мне сделать копию акта.
В догонку они сказали, что я запугал всех жильцов, и никто не хочет расписываться, все посылают теперь на меня.))))

[Александр Георгиевич]

В догонку они сказали, что я запугал всех жильцов, и никто не хочет расписываться, все посылают теперь на меня.))))

Получается, что по факту Вы стали представителем интересов собственников дома. Осталось это закрепить документально решением общего собрания.

[EAH]

Да я как представлю какая это морока: проводить общее собрание, даже заочно. Тем более в общих чертах только представляю как это проделать. И расхды на проведение придётся взять на себя: на ту же бумагу. Ещё бегай узнавай кто где живёт. Вообще Жесть!
Тем более нужно мне это вообще: брать на себя такую ответственность? Не проще будет вести "войны" как потребитель?
Тут даже при составления акта для работодателя приходится выдумывать всякие байки. А что будет если буду старшим дома или подъезда?
Интересно, а чтоб стать допустим старшим подъезда - нужно решение собственниоков?

[tomi]

Cоставьте два (три) экземпляра опросного листа собственников жилья, суть которого заключается в вписывании фио
лица предлагаемого собственниками в качестве доверенного лица от их имени, представляющие их интересы у/о.
далее спокойно, поквартирно, не торопясь собрать эти подписи. этот список отдать под расписку в у/о. когда режим поставки коммунальных услуг стабилизируется ( а это произойдёт под вашим давлением) всё успокоится то жители дома сильно досаждать вам не будут. главное снабдить их всех телефонами аварийных служб.

[EAH]

И будет ли этот документ иметь юридическую силу (Это же не решение ОСС)?
Пойду пороюсь в местном законодательстве, где то я читал, что ГЖИ должны стимулировать выбор старшего дома, чтоб им проще работу вести было, а таже разъяснения проводить по этому вопросу.

[Alexiy]

Мой дом неофициально предлагают взять другой УО. Т.к. от меня одни неприятности
Я тоже веду разъяснительную работу среди жителей моего и соседнего дома, но уполномоченным принципиально не хочу становиться.

[EAH]

Я писал в областную, пришла почему-то бумага о том, что перенаправили в городскую(я жаловался и на зам. начальника ГЖИ и на начальника ГЖИ и на конкретного исполнителя в Таганроге) - посмотрим, что ответят.

Alexiy, кстати, как поживает заявление в прокуратуру на ГЖИ? Нужна практика!

[АлександрАн]

А что будет если буду старшим дома или подъезда?

Ой...

Интересно, а чтоб стать допустим старшим подъезда - нужно решение собственниоков?

Нет.
Можете заодно Императором Вселенной стать...

[АлександрАн]

И будет ли этот документ иметь юридическую силу .

Доверенность и поручение, почему нет.
Можете действовать в интересах соседей и без их поручения, пока они "Цыц" не скажут...

[tomi]

АлександрАн, ну что ж вы всегда так хмуро. Да общественная работа, это всегда трудно и почти всегда неблагодарно.
Но здесь другая задача, навести мало мало порядок до следующего безобразия. Всё равно в У/О ОТРАБОТАЕТСЯ КАКОЙ ТО РЕФЛЕКС.

[Alexiy]

Alexiy, кстати, как поживает заявление в прокуратуру на ГЖИ? Нужна практика!

У прокуратуры большая голова, она много и долго думает ))
А если серьезно, то мое обращение от 18.08 зарегистрировано 27.08 и отправлено в городскую прокуратуру, ответа пока нет. На выходных отправлю в область запрос о его состоянии. Вообще-то госструктуры - обе прокуратуры и жилинспекция что-то стали затягивать с ответами. Уже раздумываю над написанием об этом в ген. прокуратуру. Мин ЖКХ области ответило, что никаких нарушений со стороны инспекции они не видят. На что был написан ответ с требованием уведомить меня о принятых жилинспекцией мерах в отношении нарушителей, а также о графике планируемых инспекцией мероприятий по обеспечению сохранности дома.