Некачественная новостройка

В договоре купли продажи квартиры в новостройке (заключен в октябре 2006 года) есть пункт:
"...Претензии по качеству квартиры связанные со скрытыми дефектами и строительными недоделками, предъявляются "Покупателем" строительной организации в соответствии с действующим законодательством РФ".
Подписан также "Передаточный акт", в котором: 1.Продавец продал квартиру, 2.Покупатель квартиру получил; 3. "Каких-либо претензий не имеется".

Вопрос 1: Может ли Покупатель потребовать устранения недостатков квартиры (товара???) у продавца? Или потребовать у продавца возмещения затрат на устранение недостатков.
Недостатки следующие:
1. Ошибки в проектировании здания (нарушение действующих СНиПов)
2. Разрушение облицовки здания.
3. Неправильная работа дренажной системы.
4. Применение некачественных строительных материалов.
5. и прочее.

Вопрос 2: В какой срок можно предъявлять претензии?
И с какой даты отсчитывается этот срок? С момента госкомиссии, момента ввода здания в эксплуатацию, с момента принятия здания на баланс города и оформления городом права собственности на квартиру, или с момента передачи квартиры в собственность покупателя Физ. Лица.

Цитата:

Может ли Покупатель потребовать устранения недостатков квартиры (товара???) у продавца?

Да. Все выявленные недостатки перечисляйте в претензии. Если гарантийный срок не установлен на квартиру, то Вам придётся доказывать причины возникновения недостатков.

Цитата:

И с какой даты отсчитывается этот срок?

С момента передачи квартиры

Цитата:

Да. Все выявленные недостатки перечисляйте в претензии.

Несмотря на то что в договоре есть ссылка на строителей (отсыл к строителям)?

Цитата:

Если гарантийный срок не установлен на квартиру, то Вам придётся доказывать причины возникновения недостатков.

А как же тогда ГК РФ:
"Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.
При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет".

У Вас скорее всего смешанный договор, а не договор купли-продажи в чистом виде.
По смешанному договору очень сложно давать какие-либо конкретные советы и ещё труднее, когда данного договора не видишь.

Цитата:

У Вас скорее всего смешанный договор, а не договор купли-продажи в чистом виде.

Нет, "договор купли-продажи". Он так и называется:
пункт 1. Фирма продает, а Покупатель покупает в собственность квартиру.
пункт 2. Указанная квартира принадлежит по праву собственности городу Москве
....
пункт 9. Претензии по качеству квартиры связанные со скрытыми дефектами и строительными недоделками, предъявляются "Покупателем" строительной организации в соответствии с действующим законодательством РФ.

Фирмой я называю Департамент Правительства Москвы:).
На данный момент квартира уже находиться в собственности покупателя, Свидетельство о государственной регистрации в Минюсте полученно.

Цитата:

Нет, "договор купли-продажи". Он так и называется

Название договора не является решающим моментом. Главным является предмет и основание договора.

Цитата:

предъявляются "Покупателем" строительной организации

А указано в договоре наименование строительной организации?

Цитата:

А указано в договоре наименование строительной организации?

Нет. Название не указано.

Цитата:

Главным является предмет и основание договора.

Цитирую себя и договор:

Цитата:

пункт 1. Фирма продает, а Покупатель покупает в собственность квартиру.
пункт 2. Указанная квартира принадлежит по праву собственности городу Москве

Я так понимаю, обозначен товар-квартира, его цена и характеристика (метров квадратных, адрес, состояние-без чистовой отделки), обозначен покупатель - физ. лицо., обозначен продавец. Никаких дополнительных условий нет.
Правда есть еще такой пункт:
"Содержание ст.ст. 131, 209,223 288,289,290,292,293,550,551,556,558 Гражданского Кодекса РФ сторонам известно"

Только сейчас обратил на этот пункт внимание, буду изучать перечисленные статьи.

В статьях ГК РФ перечисленных выше, Касаемо претензий только:

Цитата:

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Цитата:

Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Не радует только одно:

Цитата:

Статья 475. ...3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Так что вопрос остается: является ли фраза

Цитата:

Претензии по качеству квартиры связанные со скрытыми дефектами и строительными недоделками, предъявляются "Покупателем" строительной организации в соответствии с действующим законодательством РФ

существом обязательства:?:
То есть снимает эта фраза с продавца ответственность за качество товара(квартиры) или нет?
Если снимает, то любой магазин может в чеке(договоре) писать: ко мне претензии не предъявлять, за все отвечает производитель :!:

Уделите внимание и на п. 5 ст. 475 ГК РФ.

Цитата:

из характера товара или существа обязательства

Примером невозможности устранения недостатков может быть порча продовольственных, лекарственных товаров, а примером невозможности замены - невозможность замены индивидуально-определённой вещи (произведения искусства, вещи, существующей в единственном экземпляре), что и определено в отношении недвижимости как товара в ст 557 ГК РФ.

Генрих Шатковский, большое спасибо за внимательное отношение.:)

Если можно поясните, я так и не понял: может суд посчитать, что пункт 9. договора является "существом обязательства" и на этом основании отказать в удовлетворении требований покупателя к продавцу?
P.S. Извините я не юрист может не так спрашиваю?

Цитата:

пункт 9. Претензии по качеству квартиры связанные со скрытыми дефектами и строительными недоделками, предъявляются "Покупателем" строительной организации в соответствии с действующим законодательством РФ.

:lol::lol:

Генрих Шатковский, большое спасибо за внимательное отношение.:)

Если можно поясните, я так и не понял: может суд посчитать, что пункт 9. договора является "существом обязательства" и на этом основании отказать в удовлетворении требований покупателя к продавцу?
P.S. Извините я не юрист может не так спрашиваю?

Цитата:

пункт 9. Претензии по качеству квартиры связанные со скрытыми дефектами и строительными недоделками, предъявляются "Покупателем" строительной организации в соответствии с действующим законодательством РФ.

Извините за повтор вопроса:)

Извините за повторное молчание по поводу Вашего вопроса.

Гражданский кодекс РФ:

Статья 308. Стороны обязательства

1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.
Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам.
2. Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

- исходя из текста договора, ВРОДЕ БЫ претензии Вы имеете право предъявлять к "третьему лицу" - строительной организации, ОДНАКО:

1. Этот пункт договора прямо противоречит положениям Гражданского кодекса в том, что ПОКУПАТЕЛЬ имеет право по качеству ПРОДАННОГО ТОВАВРА предъявлять претензию ПРОДАВЦУ.
2. Если" строительная организация" НЕ УКАЗАНА в договоре (полное наиманование, адрес), тогда НЕЛЬЗЯ считать, что она является третьим лицом, поскольку это "третье лицо" НЕИЗВЕСТНО.

Спасибо.

Цитата:

исходя из текста договора, ВРОДЕ БЫ претензии Вы имеете право предъявлять к "третьему лицу" - строительной организации

Исходя из пункта договора я не ИМЕЮ право, а ОБЯЗАН предъявлять претензии некой неизвестной мне (не обозначенной в договоре) строительной организации.
Суд признает это требование ничтожным или, например, может предложить продавцу просто известить меня о том, что это за стр. организация?
Т.е. может ли продавец воспользоваться этим пунктом для того что бы снять с себя ответственность по качеству новостройки?

"Неизвестному лицу" НЕВОЗМОЖНО предъявить претензию.

Претензию предъявляйте продавцу, а дальше зависит от него - если продавец укажет конктреную сторительную организацию (причём должен быть предъявлен Договор на строительство и т.п.) - тогда в суде можете привлекать обоих как СООТВЕТЧИКОВ.

Еще раз спасибо.

Я так понял продавец может в результате уйти от ответственности :cry: перед покупателем. Все на усмотрение независимого суда...

Мне бы хотелось что бы передо мной отвечал Продавец, а регрессом предъявлял кому угодно...

"Хотите" - предъявляйте сначала претензию ПРОДАВЦУ, если не удовлетворят - судебный иск, и действуйте как написано выше.