Некачественная новостройка

[AlexFi]

В договоре купли продажи квартиры в новостройке (заключен в октябре 2006 года) есть пункт:
"...Претензии по качеству квартиры связанные со скрытыми дефектами и строительными недоделками, предъявляются "Покупателем" строительной организации в соответствии с действующим законодательством РФ".
Подписан также "Передаточный акт", в котором: 1.Продавец продал квартиру, 2.Покупатель квартиру получил; 3. "Каких-либо претензий не имеется".

Вопрос 1: Может ли Покупатель потребовать устранения недостатков квартиры (товара???) у продавца? Или потребовать у продавца возмещения затрат на устранение недостатков.
Недостатки следующие:
1. Ошибки в проектировании здания (нарушение действующих СНиПов)
2. Разрушение облицовки здания.
3. Неправильная работа дренажной системы.
4. Применение некачественных строительных материалов.
5. и прочее.

Вопрос 2: В какой срок можно предъявлять претензии?
И с какой даты отсчитывается этот срок? С момента госкомиссии, момента ввода здания в эксплуатацию, с момента принятия здания на баланс города и оформления городом права собственности на квартиру, или с момента передачи квартиры в собственность покупателя Физ. Лица.

[Генрих Шатковский]

Может ли Покупатель потребовать устранения недостатков квартиры (товара???) у продавца?

Да. Все выявленные недостатки перечисляйте в претензии. Если гарантийный срок не установлен на квартиру, то Вам придётся доказывать причины возникновения недостатков.

И с какой даты отсчитывается этот срок?

С момента передачи квартиры

[AlexFi]

Да. Все выявленные недостатки перечисляйте в претензии.

Несмотря на то что в договоре есть ссылка на строителей (отсыл к строителям)?

Если гарантийный срок не установлен на квартиру, то Вам придётся доказывать причины возникновения недостатков.

А как же тогда ГК РФ:
"Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.
При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет".

[Генрих Шатковский]

У Вас скорее всего смешанный договор, а не договор купли-продажи в чистом виде.
По смешанному договору очень сложно давать какие-либо конкретные советы и ещё труднее, когда данного договора не видишь.

[AlexFi]

У Вас скорее всего смешанный договор, а не договор купли-продажи в чистом виде.

Нет, "договор купли-продажи". Он так и называется:
пункт 1. Фирма продает, а Покупатель покупает в собственность квартиру.
пункт 2. Указанная квартира принадлежит по праву собственности городу Москве
....
пункт 9. Претензии по качеству квартиры связанные со скрытыми дефектами и строительными недоделками, предъявляются "Покупателем" строительной организации в соответствии с действующим законодательством РФ.

Фирмой я называю Департамент Правительства Москвы.
На данный момент квартира уже находиться в собственности покупателя, Свидетельство о государственной регистрации в Минюсте полученно.

[Генрих Шатковский]

Нет, "договор купли-продажи". Он так и называется

Название договора не является решающим моментом. Главным является предмет и основание договора.

предъявляются "Покупателем" строительной организации

А указано в договоре наименование строительной организации?

[AlexFi]

А указано в договоре наименование строительной организации?

Нет. Название не указано.

Главным является предмет и основание договора.

Цитирую себя и договор:

пункт 1. Фирма продает, а Покупатель покупает в собственность квартиру.
пункт 2. Указанная квартира принадлежит по праву собственности городу Москве

Я так понимаю, обозначен товар-квартира, его цена и характеристика (метров квадратных, адрес, состояние-без чистовой отделки), обозначен покупатель - физ. лицо., обозначен продавец. Никаких дополнительных условий нет.
Правда есть еще такой пункт:
"Содержание ст.ст. 131, 209,223 288,289,290,292,293,550,551,556,558 Гражданского Кодекса РФ сторонам известно"

Только сейчас обратил на этот пункт внимание, буду изучать перечисленные статьи.

[AlexFi]

В статьях ГК РФ перечисленных выше, Касаемо претензий только:

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Не радует только одно:

Статья 475. ...3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Так что вопрос остается: является ли фраза

Претензии по качеству квартиры связанные со скрытыми дефектами и строительными недоделками, предъявляются "Покупателем" строительной организации в соответствии с действующим законодательством РФ

существом обязательства
То есть снимает эта фраза с продавца ответственность за качество товара(квартиры) или нет?
Если снимает, то любой магазин может в чеке(договоре) писать: ко мне претензии не предъявлять, за все отвечает производитель

[Генрих Шатковский]

Уделите внимание и на п. 5 ст. 475 ГК РФ.

из характера товара или существа обязательства

Примером невозможности устранения недостатков может быть порча продовольственных, лекарственных товаров, а примером невозможности замены - невозможность замены индивидуально-определённой вещи (произведения искусства, вещи, существующей в единственном экземпляре), что и определено в отношении недвижимости как товара в ст 557 ГК РФ.

[AlexFi]

Генрих Шатковский, большое спасибо за внимательное отношение.

Если можно поясните, я так и не понял: может суд посчитать, что пункт 9. договора является "существом обязательства" и на этом основании отказать в удовлетворении требований покупателя к продавцу?
P.S. Извините я не юрист может не так спрашиваю?

пункт 9. Претензии по качеству квартиры связанные со скрытыми дефектами и строительными недоделками, предъявляются "Покупателем" строительной организации в соответствии с действующим законодательством РФ.

[AlexFi]

[AlexFi]

Генрих Шатковский, большое спасибо за внимательное отношение.

Если можно поясните, я так и не понял: может суд посчитать, что пункт 9. договора является "существом обязательства" и на этом основании отказать в удовлетворении требований покупателя к продавцу?
P.S. Извините я не юрист может не так спрашиваю?

пункт 9. Претензии по качеству квартиры связанные со скрытыми дефектами и строительными недоделками, предъявляются "Покупателем" строительной организации в соответствии с действующим законодательством РФ.

Извините за повтор вопроса

[Генрих Шатковский]

Извините за повторное молчание по поводу Вашего вопроса.

[Yurij]

Гражданский кодекс РФ:

Статья 308. Стороны обязательства

1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.
Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам.
2. Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

- исходя из текста договора, ВРОДЕ БЫ претензии Вы имеете право предъявлять к "третьему лицу" - строительной организации, ОДНАКО:

1. Этот пункт договора прямо противоречит положениям Гражданского кодекса в том, что ПОКУПАТЕЛЬ имеет право по качеству ПРОДАННОГО ТОВАВРА предъявлять претензию ПРОДАВЦУ.
2. Если" строительная организация" НЕ УКАЗАНА в договоре (полное наиманование, адрес), тогда НЕЛЬЗЯ считать, что она является третьим лицом, поскольку это "третье лицо" НЕИЗВЕСТНО.

[AlexFi]

Спасибо.

исходя из текста договора, ВРОДЕ БЫ претензии Вы имеете право предъявлять к "третьему лицу" - строительной организации

Исходя из пункта договора я не ИМЕЮ право, а ОБЯЗАН предъявлять претензии некой неизвестной мне (не обозначенной в договоре) строительной организации.
Суд признает это требование ничтожным или, например, может предложить продавцу просто известить меня о том, что это за стр. организация?
Т.е. может ли продавец воспользоваться этим пунктом для того что бы снять с себя ответственность по качеству новостройки?

[Yurij]

"Неизвестному лицу" НЕВОЗМОЖНО предъявить претензию.

Претензию предъявляйте продавцу, а дальше зависит от него - если продавец укажет конктреную сторительную организацию (причём должен быть предъявлен Договор на строительство и т.п.) - тогда в суде можете привлекать обоих как СООТВЕТЧИКОВ.

[AlexFi]

Еще раз спасибо.

Я так понял продавец может в результате уйти от ответственности перед покупателем. Все на усмотрение независимого суда...

Мне бы хотелось что бы передо мной отвечал Продавец, а регрессом предъявлял кому угодно...

[Yurij]

"Хотите" - предъявляйте сначала претензию ПРОДАВЦУ, если не удовлетворят - судебный иск, и действуйте как написано выше.