Можно ли признать договор с УК недействительным?

[омичка]

В 2007 г. старший по дому подписал с Упрвляющей компанией договор управления, не проведя общего собрания, не обсудив условий договора с собственниками жилья. Как оказалось, в договоре указана граница ответственности в системе отопления, проходящая по стояку, и УК не несет никакой ответственности за эксплуатацию батарей, которые не менялись 40 лет, даже профилактические осмотры проводить не обязана. Мы считаем, что этот договор ущемляет наши права, т.к. в постановлении правительства № 491 и в других законах четко оговорено, что отопительные приборы являются частью общего оборудования.
И вообще, по этому договору - у собственников только обязанности и никаких прав, а у исполителей наоборот.
Мы хотим собрать общее собрание и изменить условия договора, но какое решение мы должны вынести: расторгнуть договор, признать его недействительным, потребовать от исполнителя привести договор в соответствие с законами РФ или что-то другое.

[glasniy]

А Вы, собственник, подписали этот договор? Лично?
Дело в том, что возможен заочный порядок проведения общего собрания.
Если подписали и в нём нет противоречий с законодательством, то он действителен. А если НЕ подписывали, то он и НЕ заключен.
Постановление Правительства - это НЕ закон, а подзаконный акт.

[омичка]

Я собственник жилья. Договор от нашего имени подписал старший по дому. Наши подписи стоят только в протоколе общего собрания о выборе УК. Но договор с этой управляющей компанией мы не обсуждали и не подписывали.

[glasniy]

Я собственник жилья. Договор от нашего имени подписал старший по дому. Наши подписи стоят только в протоколе общего собрания о выборе УК. Но договор с этой управляющей компанией мы не обсуждали и не подписывали.

Договор подписывает собственник жилья лично!
Если Вашей подписи нет, договор недействителен, если Вы на старшего по подъезду не оформляли нотариально доверенность на право подписывать документы от Вашего имкени.
Обращайтесь в прокуратуру и суд.

[омичка]

У нас существует только один экземпляр договора, у старшего по дому. С текстом никто не знаком. И никто его не подписывал. А можем ли мы на этом основании признать общим собранием , что договор недействителен?

[glasniy]

Он и так недействителен!

[омичка]

Как всегда, этот вопрос возник после того, как в моей квартире прорвало батарею и затопленные соседи подали в суд на возмещение ущерба на 150 тыс. руб. Суд теперь должен определить кто виноват я или УК. Естественно, УК ссылается на этот договор.
Кроме того, что я вызывала слесаря до аварии, который ничего не сделал, сказав что все нормально. Вызов зарегистрирован (течь соединения), но слесарь говорит, что он приходил ремонтировать кран, а жильцы просто иногда не понимаю откуда течет, и это тоже записано в журнале.
Причина аварии в акте, повышенное давление, но теперь УК доказывает, что давление было в норме, а указанные цифры, показывают давление на входе в систему. И все оборудование у них норме.
Что предпринять, просто не представляю.

[glasniy]

Так дело в том, что у Вас НЕТ УК, или же действует старый договор, если в нём предусмотрене пролангация без переподписания...

[омичка]

Я говорю о том договоре , который впервые был подписан в 1.07.2007 старшим по дому, без нашего участия. Потом конечно он без переподписания был пролонгирован на 2008 и 2009.
Если у меня нет УК , то кто должен отвечать? Я?

[glasniy]

Даже не знаю, что ответить....
Обратитесь в прокуратуру...

[Dao]

старший по дому

Это еще кто такой? Самый старый из выживших, что-ли?

омичка, Вы сами пишете, что управляющая организация выбрана на общем собрании жильцов. Тут все нормально и не вздумайте в суде доказывать, что это не так.
Собственно, у меня вопрос пока только один: кто на кого подал в суд?

[glasniy]

старший по дому

Это еще кто такой? Самый старый из выживших, что-ли?

омичка, Вы сами пишете, что управляющая организация выбрана на общем собрании жильцов. Тут все нормально и не вздумайте в суде доказывать, что это не так.
Собственно, у меня вопрос пока только один: кто на кого подал в суд?

Но договор каждый из собственников не подписал.

[омичка]

Старший по дому (простонар.)- представитель собственников помещений.
А в суд подали жильцы с 1-го этажа, на возмещение ущерба, причиненного затоплением

[Dao]

[АлександрАн]

... Является ли Ваша батарея общим имуществом - ему тоже по месту виднее. .

Неверно.
Виднее Минрегионразвитию:

ПИСЬМО

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РФ

4 сентября 2007 г.
N 16273-СК/07

Министерство регионального развития Российской Федерации
рассмотрело обращение по вопросу состава общего имущества и сообщает.
В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества,
утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13
августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включается
внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих
элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных
(общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого
оборудования, расположенного на этих сетях.
Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы),
находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества
многоквартирного дома.
Директор Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
С.А.КРАЙНЕВ

В силу ст. 422 ГК РФ положение договора о том, что УК не обслуживает батареи - ничтожно, и суд не должен принимать это положение договора во внимание.

И почему УК?!!! Есть согласно ЖК РФ термин Управляющая организация.

[Dao]

Говорил уже неоднократно - скажу еще раз...

Есть норма ГК, определяющая основания для возникновения общей собственности. ГК обладает большей силой, чем какое бы то ни было Постановление.
Постановление № 461 само по себе является подзаконным актом к ЖК, а письмо Минсоцразвития - разъяснением к постановлению. Но есть один нюанс: Минсоцразвитию законом дано право разъяснять применение НПА, регулирующих защиту прав потребителей. ЖКХ - несколько иная сфера. Пересечения есть, но каким образом Вы будете разруливать ситуацию, если часть "общего имущества" находится во владении юридического лица?

Поэтому, АлександрАн, запомните: cудье по месту виднее, что и как применять. На то он и судья.

[АлександрАн]

каким образом Вы будете разруливать ситуацию, если часть "общего имущества" находится во владении юридического лица?

Вы хоть сами поняли, что сказанули? Какая "часть общего имущества во владении"?

Имущество потому и ОБЩЕЕ, что выдел ЧАСТЕЙ в натуре не производится, и у сособственников СОВМЕСТНОЕ владение и распоряжение, и у сособственника есть ДОЛЯ В ПРАВЕ на общее имущество, а не ПРАВО НА ДОЛЮ.

[АлександрАн]

Есть норма ГК, определяющая основания для возникновения общей собственности.

И что? С общим имуществом МКД все предельно ясно:

ЖК РФ:

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

И какое Вы назовете экзотическое основние, при котором батареи не являются ОБЩИМ имуществом?

[АлександрАн]

Поэтому, АлександрАн, запомните: cудье по месту виднее, что и как применять. На то он и судья.

Такой менторский тон ни к чему. И судье не просто так "виднее", а в соответствии с ГПК. И не надо пренебрежительно отзываться о ПП РФ 491и разъяснениях Минрегиона РФ, которые, кстати, ПОЛНОСТЬЮ соответствуют ЖК РФ

ГПК РФ:

Статья 11. Нормативные правовые акты, применяемые судом при разрешении гражданских дел

1. Суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Суд разрешает гражданские дела, исходя из обычаев делового оборота в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами.

И если судья "на месте" чего-то там не так "увидит", так его и поправить можно, только уже не "на месте", а выше.

[омичка]

С большим трудом получила от них копию договора, которая была заверена печатью. На печати написано "Управляющая КОМПАНИЯ "Жилищник 5".

[Dao]

АлександрАн, Ваш энтузазизм впечатляет. Но с общими нормами по-прежнему низачот. Краткий ликбез...

Государственная власть в РФ делится на законодательную, исполнительную и судебную. Каждая из ветвей самостоятельна. Это очень важно.
Назначение ветвей очевидно: СФ принимает закон, суд этот закон применяет, а Минсоцразвития и иже с ним, соответственно, заботятся об исполнении (организуют, контроллируют, анализируют и т.д.) Цепочка понятна? Вся эта система, особенно связка законодательная-исполнительная в РФ очень избыточна, но об этом - в другой раз.
Дык вот... Если суд (без разницы какого уровня) демонстративнейше забьет болт на Письмо МСР - судье ничего не будет. И знаете, что самое прикольно? Судьи все это прекрасно понимают.
Ваша личная судебная практика пока сводится к наездам на непуганных идиотов с деньгами. Флаг в руки, дело хорошее и нужное. Но упаси Вас Всевышний объяснять судье на процессе его обязанности и права. Решение Вас тогда малость удивит.

Поэтому еще раз: судье по месту виднее.

[АлександрАн]

Ваш энтузазизм впечатляет. Но с общими нормами по-прежнему низачот. Краткий ликбез...

Право, не стоит... А то Вы опять начнете всякие "умные" словечки про "деликт" заворачивать, которого и впомине нет в НАШЕМ законодательстве.

Но упаси Вас Всевышний объяснять судье на процессе его обязанности и права. Решение Вас тогда малость удивит.

Зачем именно судье и именно на процессе?

Существуют процедуры пересмотра решений (апелляция, кассация и т.п.). Даже из моего, как Вы говорите, ограниченного опыта судебных разбирательств видно: судья более высокой инстанции все же более квалифицирован. Как правило.
А "злонамеренность" судей оставим - рассматриваемый круг вопросов вряд ли то поле, где они будут явно ее демонстрировать.

Поэтому будем исходить не из возможности неправильного решения исключительно по желанию "левой ноги" кого бы то ни было, пусть даже судьи, а из положений Закона и НПА. Чтобы было понятно, что желание "левой ноги" этих самых кого бы то ни было - неправомерно.

Поэтому еще раз: судье по месту виднее.

Давайте все же поправимся: не судье, а суду! И виднее - все же ЗАКОНУ. А суд - структура, и решение "на месте", если оно не правильное, можно и поравить.

[Dao]

судья более высокой инстанции все же более квалифицирован

Да. И свой статус он понимает еще лучше. И закон соблюдать будет.
История права - очень интересный предмет... Вас ничего не настораживает в том, что МСР вообще написал это письмо? Примерно такая же ситуация была в СССР в 30-х годах, когда НКВД получил право самостоятельно определять порядок следственных действий и арестов. Вдумайтесь: исполнительный орган стал рулить сам собой. Последствия известны. Формально ни один арест и ни один расстрел не были незаконными. Но опоздай Сталин на месяц с ликвидацией Ежова и деятельность Гехайме Штаатполицай на оккупированных территориях показалась бы детскими шалостями.
И судьи это, в основном, я думаю, понимают.

поправимся: не судье, а суду

Судье, АлександрАн, именно судье. Решения выносят люди.
Вам фамилия Нечаев ничего не говорит? Это судья ВС, который вынес определение о том, что отказ от исполнения ДРКП возможен только в случае существенного недостатка в товаре. Столько по этому решению воплей было - словами не передать. Но важен вывод: решение одного-единственного человека очень серьезно повлияло на всю судебную практику.

[АлександрАн]

Примерно такая же ситуация была в СССР в 30-х годах, когда НКВД ...

"В огороде бузина, в Киеве дядька".
Мы, вообще-то про ЖИЛИЩНЫЕ отношения, конкретнее: про ЖКУ...
НКВД батареями отопления не занимается.

Это судья ВС, который вынес определение ...

По рассматриваемому вопрос ПОКА, насколько мне известно, никакого решения нет. Если Вам известно - просветите.

[Генрих Шатковский]

Столько по этому решению воплей было - словами не передать. Но важен вывод: решение одного-единственного человека очень серьезно повлияло на всю судебную практику.

Dao, а собственно вопли были от людей (потребителей и предпринимателей), которые ни черта не смыслят в толковании ГК РФ. Здравомыслящие никогда не вопили.

[Dao]

АлександрАн,

ПОКА, насколько мне известно, никакого решения нет

Дык... А вопрос-то в теме какой был, помните: можно ли признать договор с УО недействительным? Ответ был дан.

Генрих Шатковский, а Вас не удивило, что судья ВС вообще занимается такой ерундой, как создание подобного прецедента? Для сравнения в США это дело верховного суда штата. Если у них Supreme Court создает прецедент, то этот прецедент потом коснется очень многих. В частности, им создан прецедент об уликах, полученных неконституционными методами.
Уровень понятен? А у нас что? Покупатель хочет вернуть машину и его обламывают. Тьфуй!

омичка, это я все к тому же: в нашей системе очень многое зависит от местного судьи.

[АлександрАн]

...судья ВС вообще занимается такой ерундой, как создание подобного прецедента? Для сравнения в США это дело верховного суда штата. Если у них Supreme Court создает прецедент, то этот прецедент потом коснется очень многих. В частности, им создан прецедент об уликах, полученных неконституционными методами.

У нас нет прецедентного права.

[Dao]

Когда-то и я так думал...
В реальности, если на процессе сослаться на решение ВС по схожей теме, то дело в шляпе. Увидите: и в данном процессе ответчик тоже будет практику подтягивать, потому что на общих нормах тут дело выиграть сложно.
Посмотрим, однако...