Мошеннические действия агента (недвижимости)

[Sergey_SSK]

Всем добрый день.

Ситуация:

Есть физлицо и есть ООО.
Физлицо хочет купить объект недвижимости (загородка, коттедж), ООО является агентством недвижимости - посредником.

Агентство находит устраивающий физлицо вариант и оно заключает с ООО соглашение о внесении предварительной оплаты.

В соглашении (точнее приложении к нему) прописано в том числе такое:

"я ______ заявляю о своем намерении приобрести Объект недвижимости ... бла бла бла ...в срок до 10 ноября 2009 года путем подписания соответствующего договора с продавцом.
Я готов подтвердить свое намерение путем внесения предварительной оплаты. Указанная сумма входит в стоимость..."

--- Здесь можно говорить о задатке? Или это предоплата?

Плюс в договоре отдельно прописаны условия, что если ипотеку физлицу не дают, или цена изменяется, или до 10 ноября не заключается предварительный договор - деньги возвращаются.
В договоре отдельно написано, что деньги (6 320 долларов) вносятся при подписании договора.

Далее через некоторое время выясняется, что цена, указанная в договоре липовая - собственник даже не знает о том, что ООО (агент) такую цену поставило. Агент надеялся договориться, но не вышло.
Физлицо требует у агента вернуть деньги, но без толку.

Причем оказывается, что агент (ООО) деньги собственнику не передавал.

На гендиректора агента есть заявление в милицию по 159 статье УК, но это отдельная тема.

Вопрос: сейчас хочу подавать в суд (наверное пора уже, полгода прошло ) и требовать возврата денег плюс по статье 381 в двойном размере.
чего просить у судьи? Признать НО?
Второй вопрос - суд может признать данное преступление уголовным (159 статья, состав преступления в том, что гендиректор ООО присвоила деньги, а не передала их собственнику), или что-то в этом роде?


Сканы договора и приложений к нему:

[Росинка]

заявляю о своем намерении приобрести Объект недвижимости ... бла бла бла ...в срок до 10 ноября 2009 года путем подписания соответствующего договора с продавцом.
Я готов подтвердить свое намерение путем внесения предварительной оплаты. Указанная сумма входит в стоимость..."

--- Здесь можно говорить о задатке? Или это предоплата?

Да, можно говорить о задатке. Такое условие возможно при заключении предварительного договора, где задаток служит обеспечением обязательства заключения основного договора в будущем.

Вопрос: сейчас хочу подавать в суд (наверное пора уже, полгода прошло ) и требовать возврата денег плюс по статье 381 в двойном размере.

чего просить у судьи? Признать НО?
Как положено по ст. 381 - уплатить двойную сумму задатка за неисполнение обязательства заключить основной договор.

[Sergey_SSK]

Как положено по ст. 381 - уплатить двойную сумму задатка за неисполнение обязательства заключить основной договор.

А нет противоречий в том, что основной договор (для этого соглашения основным договором является предварительный договор купли-продажи) заключает все же ПРОДАВЕЦ и, по идее, неустойку требовать надо с продавца. Но продавец тут вообще никак не фигурирует, у него договора даже с этой риэлторшой нет.
Т.е. я к тому, что заключить договор - это обязательство продавца. Или по данному договору агентство по нему отвечает?

[Росинка]

Т.е. я к тому, что заключить договор - это обязательство продавца. Или по данному договору агентство по нему отвечает?

У Вас договор заключён с агентством недвижимости, именно оно для Вас является стороной сделки. Именно оно ответственно перед Вами за неисполнение договора и обязано возвратить полученную сумму. Обстоятельства по которым стало невозможным заключение основного договора ответчик будет доказывать в суде.
Если у Вас есть документы о том, что агентство уклоняется от выполнения условий договора по возврату денежной суммы, то можете ссылаться на ст. 395 как при неправомерном удержании денежных средств.

[Sergey_SSK]

Спасибо за ответ.

Вот вопрос про уклонение тонкий - в договоре сроки возврата денег формально не прописаны.
Но если почитать сам договор, то там написано, что если до 10 ноября предварительный договор не заключен, то "деньги возвращаются".
Гендиректорша (похоже, единственный человек в этом юрлице) по телефону сказала, что "я деньги отдам, когда они у меня будут".
Отправляли ей письмо заказное с требованием, есть его копия, а так же чеки и уведомление о вручении.

Что, кстати, может еще доказывать неправомерное удержание?
Есть еще заявление в УВД по данному факту (невозврат денег) по 159 статье.

[Yurij]

Я готов подтвердить свое намерение путем внесения предварительной оплаты. Указанная сумма входит в стоимость..."

--- Здесь можно говорить о задатке? Или это предоплата?

Нет.

Гражданский кодекс РФ:
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

[Росинка]

Но если почитать сам договор, то там написано, что если до 10 ноября предварительный договор не заключен, то "деньги возвращаются".

Это и есть условие предварительного договора ст. 429 п.6.

Отправляли ей письмо заказное с требованием, есть его копия, а так же чеки и уведомление о вручении.

Согласно уведомления письмо получено или нет? Письмо направляли с описью вложения?

Есть еще заявление в УВД по данному факту (невозврат денег) по 159 статье.

Какие меры уже приняты по Вашему заявлению?

[Росинка]

Нет.

Yurij, это задаток, посмотрите договор - соглашение заключено в письменной форме. Что Вас смутило - "Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в[color:3275fba336=red] обеспечение[/color:3275fba336] его исполнения"?
Плохо только то, что в договоре сумма чётко не названа "задатком", но совершенно точно в этом случае нельзя говорить о предварительной оплате товара (ст. 487), т.к. это ещё не договор покупки дома.

[Sergey_SSK]

Согласно уведомления письмо получено или нет? Письмо направляли с описью вложения?

Описи не было, уведомление вручено. Даже более того, было два письма - по юрадресу и по прописке гендира. Оба вручены. Но описи не было.

Какие меры уже приняты по Вашему заявлению?

Никаких, бодаемся с ними через прокуратуру. Они за 3 месяца вынесли 3 отказа в возбуждении, меня не уведомляли ни разу об этом, причем. прокуратура все 3 постановления об отказе отменила.


И вопрос - меня тут некоторые товарищи в сомнения вводят - из соглашения вытекает факт передачи денег? Потому что кроме него никаких документов нет, хотя есть свидетель передачи.
Мне какжется, что из приложения 1 и 2 следует, что деньги были переданы, т.к. это существенное условие соглашения...т.е. его подписание без передачи денег было бы бессмысленно.

[Росинка]

из соглашения вытекает факт передачи денег? Потому что кроме него никаких документов нет, хотя есть свидетель передачи.

По смыслу, да, вытекает. Но то, что нет квитанции к приходному кассовому ордеру это не очень хорошо. Надеюсь, ответчик не станет вводить суд в заблуждение. Может до суда Вам удастся договориться и ответчик вернёт Вам хотя бы Ваши деньги.

[Sergey_SSK]

По смыслу, да, вытекает. Но то, что нет квитанции к приходному кассовому ордеру это не очень хорошо. Надеюсь, ответчик не станет вводить суд в заблуждение. Может до суда Вам удастся договориться и ответчик вернёт Вам хотя бы Ваши деньги.

Не, до суда договориться точно не получится, потому что эта тетка крайне наглая, к тому же 10 декабря прошло сами знаете когда
Она до последнего будет держать деньги.
По этому, в том числе, хочется ее и деньгами наказать.

Кстати, допустим я суд выиграю - какие мера принимаются к ООО, которое не платит и к директору этого ООО?

[Росинка]

какие мера принимаются к ООО, которое не платит и к директору этого ООО?

Уплата процентов по ст. 395. Уплата государственной пошлины и судебных расходов. ЗоЗПП в данном случае не применим.

[Sergey_SSK]

Уплата процентов по ст. 395. Уплата государственной пошлины и судебных расходов. ЗоЗПП в данном случае не применим.

Не, я про то, что грозит человеку (гендиректору), который после постановления суда отказывается платить?
Скажет "денег нет" и все?

[Росинка]

Не, я про то, что грозит человеку (гендиректору), который после постановления суда отказывается платить?
Скажет "денег нет" и все?

Надо смотреть документы Агентства, чем оно отвечает, каким имуществом.

Федеральный закон "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ

Статья 68. Меры принудительного исполнения

1. Мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу.

2. Меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем после возбуждения исполнительного производства. Если в соответствии с настоящим Федеральным законом устанавливается срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, то меры принудительного исполнения применяются после истечения такого срока.

3. Мерами принудительного исполнения являются:
1) обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги;
2) обращение взыскания на периодические выплаты, получаемые должником в силу трудовых, гражданско-правовых или социальных правоотношений;
3) обращение взыскания на имущественные права должника, в том числе на право получения платежей по исполнительному производству, в котором он выступает в качестве взыскателя, на право получения платежей по найму, аренде, а также на исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, права требования по договорам об отчуждении или использовании исключительного права на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации, право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, принадлежащее должнику как лицензиату;
4) изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю, а также по исполнительной надписи нотариуса в предусмотренных федеральным законом случаях;
5) наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества;
6) обращение в регистрирующий орган для регистрации перехода права на имущество, в том числе на ценные бумаги, с должника на взыскателя в случаях и порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом;
7) совершение от имени и за счет должника действия, указанного в исполнительном документе, в случае, если это действие может быть совершено без личного участия должника;
8.) принудительное вселение взыскателя в жилое помещение;
9) принудительное выселение должника из жилого помещения;
10) освобождение нежилого помещения, хранилища от пребывания в них должника и его имущества;
11) иные действия, предусмотренные федеральным законом или исполнительным документом.

[Yurij]

Росинка, мой второй и последний пост в этой теме - о том, что "задаток" - это то, что написано "задаток", и ни что иное.

P/S/ Не морочьте топикстартеру голову "задатком", у него и так дофига проблем.

[Росинка]

"задаток" - это то, что написано "задаток", и ни что иное.

Нет, Yurij, задаток это "денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" (ст. 380).
Задаток, в отличие от аванса, является [color:a32108e5c6=red]обеспечением исполнения [/color:a32108e5c6]сторонами оговоренных письменным соглашением обязательств.
А речь идёт именно об исполнении обязательства заключения основного договора.

[Sergey_SSK]

Росинка, сейчас составляю исковое заявление и появилась пара вопросов.
Если не трудно, ответьте плз, думаю, что они простые

1. Сумма иска около 200 тыс. руб - это районный суд, как я понимаю?
2. Могу я подать в суд по СВОЕЙ прописке, а не в Одинцовский, по "прописке" ООО?
3. Мне нужно просить суд признать договор расторгнутым с 10 ноября, т.к. ответчик не исполнил свои обязательства по нему? Думаю, что да.
4. Нужно ли отдельно просить признать сумму по договору задатком?

Вроде все...
Заранее спасибо.

[Росинка]

1. Сумма иска около 200 тыс. руб - это районный суд, как я понимаю?

С 11.02.10г. дела, по которым цена иска составляет более 50 тысяч, рассматриваются в районных судах.

2. Могу я подать в суд по СВОЕЙ прописке, а не в Одинцовский, по "прописке" ООО?

Да, согласно ст. 17 ЗоЗПП.

п. 2. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

3. Мне нужно просить суд признать договор расторгнутым с 10 ноября, т.к. ответчик не исполнил свои обязательства по нему? Думаю, что да.

До какой даты исполнитель обязался заключить с Вами основной договор?

4. Нужно ли отдельно просить признать сумму по договору задатком?

Укажите, что исходя из содержания и условий договора, и сути договорных отношений, сумма внесённая в соответствии с письменным соглашением пунктом х договора______, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, соответствует норме ст. 380 ГК РФ и является задатком.

[Sergey_SSK]

В договоре (на сканах он же ) есть две даты:

в основном договоре говорится, что "покупатель выбрал и подтверждает свое согласие приорести в собственность объект ... не позднее 10 ноября 2009 года путем подписания ссответствующего договора".

в основном договоре в последнем пункте (13) указано, что "предварительный договор должен быть заключен в течение 1,5 (полутора месяцев), в случае незаключения предоплата возвращается.

Собственно, я считаю от даты договора + 1,5 месяца, т.к. договор не заключен по вине агентства.
Т.е. я ошибся про 10 ноября - получается раньше: договор 10 августа, получается, что неосновательное обогащение возникло именно тогда.

Причем, подозреваю, что сумма НО в иске будет задаток + штраф. Так?

[Росинка]

в основном договоре в последнем пункте (13) указано, что "предварительный договор должен быть заключен в течение 1,5 (полутора месяцев), в случае незаключения предоплата возвращается.

Да, думаю от этой даты.

Причем, подозреваю, что сумма НО в иске будет задаток + штраф. Так?

Штраф предусмотрен договором?

[Sergey_SSK]

Штраф предусмотрен договором?

Я коряво выразился - под "штрафом" я имею в виду двойной задаток.

Кстати, а точно это дело под ЗоЗПП попадает?

[Росинка]

Кстати, а точно это дело под ЗоЗПП попадает?

Укажете в заявлении, что в соответствии со ст. 381 ГК РФ, сторона ответственная за неисполнение договора и получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

[Sergey_SSK]

Я извиняюсь за бестолковые вопросы, но мне кажется, лучше их задать, чем налажать уже в суде

Я просто не нашел ни в ГК ни в ЗоЗПП описания признаков, которые относят дело к ЗоЗПП или просто ГК.
Т.е. по каким именнно признакам я могу сказать, что мне можно не платить пошлину, т.к. это относится к ЗоЗПП?

Потому что была неоказана услуга по договору и я, как потребитель услуги, ущемлен в правах, не получив назад денег? Так?

[Росинка]

Потому что была неоказана услуга по договору и я, как потребитель услуги, ущемлен в правах, не получив назад денег? Так?

В данном случае Ваш иск идёт по ГК, в нём нет ссылок на ЗоЗПП, про госпошлину лучше уточните при подаче иска.

[Sergey_SSK]

Потому что была неоказана услуга по договору и я, как потребитель услуги, ущемлен в правах, не получив назад денег? Так?

В данном случае Ваш иск идёт по ГК, в нём нет ссылок на ЗоЗПП, про госпошлину лучше уточните при подаче иска.

А если по ГК, тогда получается, я должен и в суд подавать по "прописке" конторы? Или подавать в суд я могу по ЗоЗПП?

[Росинка]

если по ГК, тогда получается, я должен и в суд подавать по "прописке" конторы?

Тогда, да. Ст. 28 ГПК РФ "Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации".

[Sergey_SSK]

29 апреля судебное заседание.
Но самое интересное - я добил УВД и прокуратуру - против горе-риэлтора Монаховой возбудили уголовное дело.
Она успела устроиться в МИЭЛЬ, откуда ее уволили пару дней назад из-за возбужденного дела.
Теперь учу и УПК


-------------------------------------
Пусть эта тема всплывет в поиске на словах Монахова Ирина Геннадьевна и агентство Риэлти Хоум (Realty Home), страна должна знать своих героев.

[Росинка]

я добил УВД и прокуратуру

Ну Вы боец!
Сообщайте, пожалуйста, как дальше будут развиваться события.
Вот только мне совсем не нравится, что дело приобрело характер мошенничества.
Кстати, по какой статье возбудили уголовное дело? И что-нибудь есть для Вас обнадёживающее?

[Sergey_SSK]

Ну Вы боец!
Сообщайте, пожалуйста, как дальше будут развиваться события.
Вот только мне совсем не нравится, что дело приобрело характер мошенничества.
Кстати, по какой статье возбудили уголовное дело? И что-нибудь есть для Вас обнадёживающее?

Добрый день.
Четвертый месяц идет следствие, пострадавших от Монаховой все больше - оба ее работодателя за последний год и еще пара человек физлиц.
Статья 159, ч.2 - мошенничество. Ну в принципе, все обнадеживает, если только следователю денег не дадут
Суд против юрлица мы пока прекратили, будем ждать суда по УД.

[Евгений Садовский]

указанные суммы задатком не являются, поскольку задаток может быть получен лишь стороной договора. поскольку в данном конкретном случае полномочия коммерческого исполнителя не подтверждены, это ни что иное, как неосновательное обогащение.

кроме того и заключенное соглашение нельзя признать предварительным договором по тем же причинам, а также в силу того, что предварительный договор должен содержать соглашение по всем существенным условиям основного договора,что не в данном случае.

то,что не стали взыскивать деньги с юрлица -ваша ошибка, с моей точки зрения.