Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

[reuters]

Здравствуйте! Я заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве. На мои письменно оформленные три претензии о заявлении сторон и государственной регистрации договора застройщик официально не реагирует.
Неофициально говорит, что договор не может быть зарегистрирован, так как участок под строительство находился в краткосрочной аренде и законодательно этот вопрос еще не отрегулирован.
Дом сдан в эксплуатацию, мне выдан ордер, в котором застройщик утверждает, что я являюсь правообладателем на квартиру. Договор с эксплуатирующей организацией я заключил, ключи от квартиры получил. Акт приема передачи подписан.
Как я в таких условиях могу оформить право собственности, если до настоящего времени ДУДС государством не зарегистрирован и отсутствует юридически значимое действие (заявление о государственной регистрации договора) со стороны застройщика?

[Росинка]

договор не может быть зарегистрирован, так как участок под строительство находился в краткосрочной аренде и Законодательно этот вопрос еще не отрегулирован.
дом сдан в эксплуатацию

В соответствии с Градостроительным кодексом рф от 29.12.2004 n 190-фз, застройщик чтобы сдать дом в эксплуатацию, должен предоставить в местные территориальные органы исполнительной власти правоустанавливающие документы на земельный участок.

статья 55. выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
3. к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

В вашем доме оформлена в собственность хотя бы одна квартира?

[reuters]

Дом введен в эксплуатацию до истечения срока аренды земельного участка. Вскоре срок аренды закончился. В собственности квартиры, на сколько мне известно, пока не оформлялись. Я могу ошибаться, так как анкетирование проводить затруднительно. Пара-тройка человек делают ремонт, что и мне разрешено.
Подозреваю, что для оформления в собственность придется судиться. Можем ли мы с застройщиком выступать единым фронтом в этом суде, так как косяк чисто законодательный? И кто будет ответчиком, государственные регистрационные органы?

Вот что удалось надыбать:
Еще одна возможная ситуация, связанная с отсутствием Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП) сведений о земельном участке, обусловленная тем, что застройщик, обладающий правом аренды земельного участка, не мог его зарегистрировать, поскольку договор аренды, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Такая ситуация вполне типична. Например, в Москве весьма распространена практика заключения краткосрочных договоров на период проектирования и строительства. В связи с этим у государственных регистраторов возникает ряд проблем, связанных с исполнением предписания Закона № 214-ФЗ и Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации).

Так, для обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в подразделе III-2 ЕГРП необходима запись о государственной регистрации права ипотеки земельного участка, на котором строится объект недвижимости, либо права аренды такого участка. Чтобы зарегистрировать обременение права застройщика, казалось бы, первоначально следует зарегистрировать само право. Для аренды такая регистрация происходит в виде регистрации договора аренды в подразделе III-1 ЕГРП, иначе получается, что записи о договорах участия в долевом строительстве, вносимые в подраздел III-4 ЕГРП7, обременяют не право застройщика, а право собственника земельного участка, зарегистрированное в подразделе II-1 реестра. Как результат, следует вывод о невозможности государственной регистрации, а следовательно и заключения договоров участия в долевом строительстве застройщиками, обладающими земельными участками на праве краткосрочной аренды.

Действительно, ст. 3 Закона № 214-ФЗ приобретение статуса застройщика связывает не с возникновением права собственности или аренды, а с государственной регистрацией. На наш взгляд, такой подход представляется концептуально неверным в силу того, что материальное право лица нельзя уменьшить или, тем более, отменить в силу несовершенства процесса (процедуры) признания и подтверждения такого права. В соответствии со ст. 55 Конституцией РФ права может ограничить только федеральный закон, причем в той мере, в какой это необходимо для защиты безопасности, нравственности, прав других лиц и др. Представляется, что данное ограничение не подпадает под указанные случаи8.

Что касается следующего квалифицирующего признака застройщика — наличия надлежащего разрешения на строительство, следует заметить, что поскольку в каждом субъекте федерации действовали различные виды разрешительных документов, в целях единообразия данной документации Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» в соответствии со ст. 51 и 55 ГрК РФ утверждены формы разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. А Приказом Министерства регионального развития России от 19.10.2006 № 120 принята Инструкция о порядке заполнения данных форм.

Дата получения разрешения также весьма значима, так как Закон № 214-ФЗ не имеет ретроактивной силы и распространяется на отношения, возникшие лишь после вступления его в силу. Если же разрешение на строительство получено застройщиком до 01.05.2005, то даже на заключаемые после этой даты договоры Закон № 214-ФЗ не распространялся.

При рассмотрении вопроса о статусе застройщика большое значение имеет момент не только возникновения права на привлечение денежных средств на строительство, но и его прекращения. В практике возник вопрос о правомочности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В настоящее время, с учетом фискальной парадигмы государственной политики, сложилась тенденция к отказу в государственной регистрации таких договоров, потому что при заключении договора купли-продажи сумма налоговых поступлений выше, чем при заключении договора участия в долевом строительстве. Но поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а законодатель не установил для сторон срок предоставления после подписания договора на государственную регистрацию, может возникнуть ситуация, кода стороны, подписывая договор задолго до ввода объекта в эксплуатацию, представляют его на государственную регистрацию после ввода данного объекта в эксплуатацию. В связи с тем, что данное высказанное мнение автора диссонирует с регистрационной практикой, рискнем предположить, что в данном случае права сторон будут ограничены без прямого на то указания в законе.
Источник: http://www.arbitr-praktika.ru/Arch/2008/nsp2008_4-4.htm

[Росинка]

дом введен в эксплуатацию до истечения срока аренды земельного участка. вскоре срок аренды закончился. в собственности квартиры, на сколько мне известно, пока не оформлялись.
подозреваю, что для оформления в собственность придется судиться.

Наш ЖСК уже который год не может получить в собственность придомовую территорию. Разрешают оформить в собственность только ту землю на которой стоит дом плюс 1м отмостки. ЖСК это не устраивает и поэтому земля на которой стоит наш дом также находится в аренде. Но на праве собственности, существующее положение с земельным участком, не отражается.
Вы подавали в регистрационную службу документы в соответствии с п.п. 16-18 фз от 21.07.1997 n 122-фз? Получали официальный отказ? Запрашивали письменно, необходимые для регистрации документы у застройщика? Получали письменный отказ (с указанием причин)?
С какими доказательствами и какого нарушенного Вашего права собираетесь идти в суд?

[reuters]

В регистрационную службу документы в соответствии с п.п. 16-18 фз от 21.07.1997 n 122-фз я не подавал, так как отсутствуют заявление другой стороны, а также некоторые документы перечня, которые обязался сформировать застройщик. Две претензии с требованием выступисть с совместным заявлением оставлены без ответа, официального письменного отказа с указанием причин не получал.
Доказательствами является ордер, в котором застройщик признает меня правообладателем, договор, две безответные претензии, платежные документы и, надеюсь, акт приема-передачи (еще не подписан, но подпишу в любой момент, лишь бы это не навредило).
О чем и к кому иск:
- Сначала по принуждению Застройщика выступить с совместным заявлением?
- или сразу о признании права собственности?

[Росинка]

сразу о признании права собственности?

Только обратитесь сначала в регистрационную службу. Пусть дадут заключение, каких документов у Вас не хватает для оформления регистрации права собственности (и кто их должен предоставить)?

[reuters]

Спасибо. Сегодня пока что подал в регистрационную службу заявление об условном запрете регистрационных действий по объекту.

[reuters]

Получилось только в судебном порядке.

[Росинка]

Получилось только в судебном порядке.

С кем судились, кого заявляли ответчиком?

[reuters]

Застройщик признал иск.