ЗАСТРОЙЩИКОМ НАРУШЕН СРОК ПОСТРОЙКИ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА

[застройщик]

МНОЮ ЗАКЛЮЧЕН ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА С ЗАСТРОЙЩИКОМ. в НЁМ ОПРЕДЕЛЕНА ТОЛЬКО ПОЛНАЯ СУММА ДОГОВОРА БЕЗ ВЫДЕЛЕНИЯ ЭТАПОВ. Застройщик строит из своих материалов. Свою часть договора я выполнила, оплатила полную сумму договора, не нарушив сроков. В договоре оговорено, что если Застройщик нарушит срок передачи мне дома более, чем на 30 дней, я имею право отказаться от исполнения договора. Застройщик пока построил часть дома. Срок он нарушил уже на 5 месяцев. Я хочу отказаться от договора. Что, по Закону я имею право с него потребовать?

[Росинка]

В договоре оговорено, что если Застройщик нарушит срок передачи мне дома более, чем на 30 дней, я имею право отказаться от исполнения договора. Застройщик пока построил часть дома. Срок он нарушил уже на 5 месяцев. Я хочу отказаться от договора. Что, по Закону я имею право с него потребовать?

В Вашем случае возможно применение Закона «О защите прав потребителей». По ст. 28 Вы имеете право потребовать от исполнителя:

Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)
1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
*отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
4. При отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу).
5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

Обоснование применения ЗоЗПП:

Обобщение практики рассмотрения Судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (19 сентября 2002 г.)
(извлечение)

Сравнительный анализ, проведенный Верховными Судами Республик, краевыми, областными и соответствующими им судами указанного ранее законодательства позволяет сделать вывод о том, что Закон РФ "О защите прав потребителей" предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, тогда как ГК РФ ограничивает права граждан рамками договора.

В действующем ГК РФ договор об инвестиционной деятельности не назван.

В соответствии со ст. 8 Федерального Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

При таких данных, как следует из п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ, субъекты инвестиционной деятельности могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В условиях отсутствия в законах регламентации договора об инвестиционной деятельности суды исходили из содержания, а не из наименования договоров, неоднозначно оценивали правовую природу таких сделок.
В силу ст. 702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Относящаяся непосредственно к договору строительного подряда ст. 740 ГК РФ, уточняя обязанности подрядчика, устанавливает, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Исходя из того, что отношения, возникающие из договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей, Советский районный суд г.Новосибирска рассмотрел дело по иску Р. к Открытому акционерному обществу "ЗЖБИ-7" о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 25.12.1998 г. и взыскании неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы по строительству квартиры на основании п.5 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей".
По мнению ответчика, на возникшие правоотношения не распространяется Закон РФ "О защите прав потребителей".
Решением Советского районного суда г.Новосибирска от 11.05.2001 г. исковые требования Р. были удовлетворены частично: договор от 25.12.1998 г. расторгнут, с ответчика в ее пользу взыскано 96000 руб. суммы, внесенной в счет оплаты стоимости работы по договору, неустойка с применением ст.333 ГК РФ.
Постанавливая решение, суд исходил из того, что между сторонами заключен договор строительного подряда, к которому, соответственно, применяются правила параграфа 2 гл. 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.
Между тем, если по своему содержанию заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ к договору применяются правила, относящиеся к договору подряда, а отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Аналогичную точку зрения высказал Государственный Комитет по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона РФ "О защите прав потребителей" (в ред. ФЗ от 09.01.1996 г.) Таким образом, позиция судов полагающих, что к договорам строительного подряда должны применяться положения Закона РФ "О защите прав потребителей" представляется правильной.

В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяли к указанным правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей" исходя из ст.9 Федерального закона "О введении в действие части второй ГК РФ".
Отдел обобщения судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации

http://www.i-stroy.ru/docu/judicial/..._del/4034.html

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 1994 г. N 7
О ПРАКТИКЕ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ ДЕЛ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
(извлечение)
1. Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров розничной купли - продажи; аренды, включая прокат; найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ); подряда (бытового, строительного, подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, на техническое обслуживание приватизированного, а также другого жилого помещения, находящегося в собственности граждан); перевозки граждан, их багажа и грузов; комиссии; хранения; из договоров на оказание финансовых услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя - гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности…

[застройщик]

Большое спасибо за такое подробное разъяснение. В договоре указано, что Застройщик обязуется ввести жилой дом в эксплуатацию и обеспечить получение Инвестором документов, необходимых для регистрации права на жилой дом. По письменному требованию передать Инвестору документы, необходимые для регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок (пока земля муниципальная, выделена Застройщику на правах аренды под строительство индивидуального жилого дома). Я что ещё в суде должна доказать, что строила для собственных нужд и как это доказать?

[застройщик]

И ёщё один вопрос. Вы пишите, что возможно применение ЗоЗПП, что подразумевает и невозможность его применения.???

[Росинка]

Я что ещё в суде должна доказать, что строила для собственных нужд и как это доказать?

Договор заключён на Ваше имя? Значит Вы обычный заказчик, т.е. физическое лицо заключившее договор, непосредственно с подрядчиком, на создание объекта капитального вложения с использованием собственных средств и для удовлетворения личных нужд, а не в целях получения прибыли. Ничего больше Вам доказывать не надо.

И ёщё один вопрос. Вы пишите, что возможно применение ЗоЗПП, что подразумевает и невозможность его применения.???

Вы же будете расторгать договор в судебном порядке, а суды у нас непредсказуемы.
Судебная практика различна и возможно применение только норм предусмотренных договором и Гражданским кодексом.
Прочтите по ссылке материалы суда http://www.i-stroy.ru/docu/judicial/..._del/4034.html.

основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности определяет Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Однако, данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.
Квалификация договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ.
В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о гражданско-правовой природе заключенного договора и не исключает возможности применения к отношениям по данному договору ГК РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей".
По мнению ряда судов, для решения вопроса о применении законодательства о защите прав потребителей к отношениям, возникающим в связи с заключением инвестиционного договора, необходимо анализировать правовое содержание заключенного договора.

[застройщик]

Я живу в маленьком городке, грамотного юриста я не нашла. Может мне кто-нибудь помочь?

[застройщик]

На что обратить внимание в Договоре и как правильно написать Претензию?

[Росинка]

Я живу в маленьком городке, грамотного юриста я не нашла.

Юриста придётся искать, т.к. Вам, наверняка, надо будет не только претензию составлять, но и скорее всего обращаться в суд.
Претензию написать и вручить исполнителю Вы можете, но Вот добиться удовлетворения Вашего требования будет гораздо сложней.
Образец претензии можно посмотреть здесь http://souz-potrebiteley.ru/samozasc.../broken_terms/

[застройщик]

если я сегодня, т.е. 25.05.2010г. отправлю претензию об одностороннем отказе от Договора и возврате денежных средств (сумма Договора + неустойка) почтой, то с какой даты в претензии я могу требовать возврат на банковский счёт.

[Росинка]

если я сегодня, т.е. 25.05.2010г. отправлю претензию об одностороннем отказе от Договора и возврате денежных средств (сумма Договора + неустойка)

Срок удовлетворения требования о возврате уплаченной за работу денежной суммы - 10 дней (ст. 31). По неустойке срок - по день добровольного удовлетворения такого требования (п.5 ст. 28.). Письмо отправьте "с объявленной ценностью", "описью вложения" и с "заказным уведомлением" о вручении. В описи подробно укажите наименование документа, копия описи останется у Вас на руках. Дата начала удовлетворения требования будет считаться от даты вручения письма исполнителю (подрядчику).

[застройщик]

Большое спасибо, я так и сделала. Если не вернул уплаченные, назначаю экпертизу ( это обязательно или если нет ни одного акта и ни одного уведомления на приёмку никаких работ, и фактически процентов может быть на 30% они выполнены) иду в суд? Мне важно побыстрее, (так как снимаю жильё в аренду), вернуть уплаченные мною деньги (на них смогу купить квартиру), поэтому неустойку я потребовала оговоренную в Договоре Застройщиком в 0,3% от суммы Договора со дня просрочки. Но допустим суд я выиграла на этих условиях, а Застройщик по копейкам выплачивает мне деньги (именно уплаченную сумму ) длительное время, а % вообщем - то незначительные и вообще неизвестно когда. Это я к тому, что как я могу мотивировать Застройщика в исковом заявлении в суд побыстрее выплатить мне именно уплаченную сумму? И Ещё вопрос должна ли я в суде доказывать, что Застройщик, нарушив сроки,не выполнил существенный пункт Договора. Если должна, то как я могу это доказать?

[Росинка]

Если не вернул уплаченные, назначаю экпертизу ( это обязательно или если нет ни одного акта и ни одного уведомления на приёмку никаких работ, и фактически процентов может быть на 30% они выполнены) иду в суд?

Экспертизу может назначить суд, если сочтёт нужным. Вам нужно будет приложить материалы свидетельствующие о незаконченном строительстве и нарушении срока постройки и передачи, по договору (это могут быть фотографии и показания свидетелей). Помимо неустойки Вы можете требовать полного возмещения убытков причиненных Вам в связи с нарушением срока выполнения работ.

как я могу мотивировать Застройщика в исковом заявлении в суд побыстрее выплатить мне именно уплаченную сумму?

В исковом Вы еже обращаетесь не к Застройщику, а к суду. Но копию искового обязательно предварительно покажите застройщику, может быть дело до суда и не дойдёт, и Вы придёте с Застройщиком к какому-нибудь компромиссу.

[застройщик]

Спасибо, а как насчёт того, что Застройщик по суду будет по копейкам возвращать уплаченную мною сумму или может суд счесть, что частично Застройщик построил, вернёт мне оставшуюся часть уплаченной суммы и какие-нибудь проценты, такое может быть?

[Росинка]

Спасибо, а как насчёт того, что Застройщик по суду будет по копейкам возвращать уплаченную мною сумму или может суд счесть, что частично Застройщик построил, вернёт мне оставшуюся часть уплаченной суммы и какие-нибудь проценты, такое может быть?

Для начала Вы сами должны определиться в своих исковых требованиях: будете ли Вы настаивать на возврате всей суммы или включите в зачёт стоимость уже построенного дома.
Пока рано говорить о возврате суммы, т.к. нет решения суда. Какие меры будут принимать к ответчику по взысканию денежных средств это будет решаться уже в исполнительном производстве.