Договор управления многоквартирным домом

[Михаил2811]

Сегодня я ознакомился с новой редакцией договора управления, который УО собирается представить для утверждения. Некоторые условия этого договора меня поставили в полный тупик. Очень прошу, кого заинтересует, прокомментировать.
"2.1.9. Обеспечивать предоставление услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества "Собственника" в многоквартирном доме (в том числе и услуги по управлению многоквартирным домом) в зависимости от фактического состояния общего имущества и в пределах денежных средств, поступающих в адрес "Управляющей компании" от "Собственника", в соответствии со ст. 5.6 настолящего договора".
"5.6. Не являются виновными действия "Управляющей компании" в случае исполнения решения общего собрания собственников. "Управляющая компания" не отвечает за ущерб, который возникает для "Собственника" из-за недостатка денежных средств в фонде содержания или фонде ремонта многоквартирного дома по причине возникновения задолженности за содержание и ремонт общего имущества у собственников многоквартирного дома в размере неоплат более 7 % от общего начисления с момента заключения договора и рассчитывается по следующей формуле:
1 1
Е Нn(i) - E Qn(i)
n n
-------------------- * 100 больше 15 %
1
E Hn(i)
n

Hn(i) - начисленная плата за содержание и ремонт помещений всех собственников сногоквартирного дома в i месяце, руб.;
Qn(i) - оплата за содержание и ремонт помещений всех собственников многоквартирного дома в i месяце, руб;
n - количество месяцев с момента заключения договора."
Или вот ещё.
"5.8. На основании заявления собственника (ов) многоквартирного дома по факту проживания в кварт ире "Собственника" лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по договору, "Управляющая компания" создает комиссию в количестве 3 (трех) человек по определению фактического проживания граждан. После соответствующей проверки, составления акта и уведомления "Собственника", "Управляющая компания" вправе произвести расчет по количеству проживающих".
Вот ещё "шедевр":
"3.1.7. Доходы, полученные от собственников и нанимателей за коммунальные услуги, превышающие расходы по оплате коммунальных ресурсов (сумма корректировки платы за коммунальные услуги, минимизация затрат, ресурсосбережение, перерасчеты платежей и др.), "Управляющая компания"вправе направлять их на проведение дополнительных работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, компенсацию инвестированных "Управляющей компанией" в общее имущество средств, возмещение убытков по актам вандализма, а также ликвидацию аварий. 25 % средств полученных в результате экономии используются в качестве вознаграждения "Управляющей компании".
Основаны ли эти положения договора на нормах Закона?

[АлександрАн]

Основаны ли эти положения договора на нормах Закона?

Нет.
Ткните УОшников в ст. 401 ГК РФ.

И еще:

http://assys.arbc.ru/bras/filepage.a...633cd09007.pdf

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 6464/10
...
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и
обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами
технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными
постановлением Государственного комитета Российской Федерации по
строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170
(далее – Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в
Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за № 5176,
опубликованы в «Российской газете» от 23.10.2003 № 214 и являются
обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и
управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться
в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны
параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности
жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции
этого дома независимо от желания собственников отдельных его
помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с
управляющей компанией.

[Михаил2811]

Нет.
Ткните УОшников в ст. 401 ГК РФ.

[/B]

Спасибо. А УОшники меня, случаем, не ткнут? В эту же самую статью. Там же сказано "если иное не установлено договором". Так они вот это самое "иное" как раз и устанавливают. Значит, нормы закона не нарушаются? Как быть в этом случае?
Вот ещё "шедевр":
"5.12. "Управляющая компания" не несет ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества, если собственники многоквартирного дома не профинансировали его содержание и ремонт".
Вот тут на что лучше сослаться, чтобы указать незаконность этого требования? Почему собственник, добросовестно оплачивающий присылаемые счета должен получать некачественную услугу? Почему качество услуги, работ ставится в зависимость от выполнения обязательств другими собственниками? Как-то можно указать УО (на что сослаться?), что это ее обязанность - взискивать неплатежи с нерадивых собственников. И именно от выполения этой обязанности и зависит качество предоставления ж/к услуг добросовестным собственникам. Неплательщики мне как собственнику ничего не должны. Как я-то могу на них повлиять? У них обязательства и договорные отношения с УО, а не со мной.
Вот как-то не получается сформулировать свои претензии, опираясь на нормы закона. Формулирую на основе бытовой логики, а это, конечно, не прокатит.

[Yurij]

Сегодня я ознакомился с новой редакцией договора управления, который УО собирается представить для утверждения.

Что значит "для утверждения" ?
Если Вас не устраивают условия договора, то Вы можете предложить изменить условия договора.

[Михаил2811]

Что значит "для утверждения" ?
Если Вас не устраивают условия договора, то Вы можете предложить изменить условия договора.

"для утверждения". На общем собрании собственников. Ну, или для принятия, если Вам так больше нравится. УО считает свой договор типовым. По крайней мере, такое утверждение от их представителя я слышал. Видимо, по их мнению, они считают договор управления договором присоединения, когда потребители должны присоединиться к нему в целом. Хотя, конечно, это совсем не так, не должно быть так.
"предложить изменить условия договора". Да, если прописанное в договоре регулируется именно договорными отношениями, а не законом напрямую. Это я желаю понять.

[Михаил2811]

нет.


http://assys.arbc.ru/bras/filepage.a...633cd09007.pdf

постановление
президиума высшего арбитражного суда
российской федерации
№ 6464/10
...
в свою очередь, требования и нормативы по содержанию и
обслуживанию жилого фонда определены правилами и нормами
технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными
постановлением государственного комитета российской федерации по
строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170
(далее – правила эксплуатации), которые зарегистрированы в
министерстве юстиции российской федерации 15.10.2003 за № 5176,
опубликованы в «российской газете» от 23.10.2003 № 214 и являются
обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и
управляющими организациями.
в названном документе перечислено, что именно должно включаться
в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны
параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности
жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции
этого дома независимо от желания собственников отдельных его
помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с
управляющей компанией.

александр, вот что я нашел:
письмо минрегиона от 14.10.2008 г. № 26084-ск/14
"законодательство российской федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. эти положения должны быть согласно части 3 статьи 162 и статьи 164 кодекса указаны в заключенных договорах. в соответствии с пунктом 17 правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. услуги и работы, предусмотренные утвержденными постановлением госстроя россии от 27 сентября 2003 г. N 170 правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. в других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-фз "о техническом регулировании" имеют рекомендательный характер;
как это понимать? явное расхождение с постановлением вас.

[АлександрАн]

Спасибо. А УОшники меня, случаем, не ткнут? В эту же самую статью. Там же сказано "если иное не установлено договором".

Тыкайте их в ст. 422 ГК РФ.

[АлександрАн]

александр, вот что я нашел:
письмо минрегиона от 14.10.2008 г. № 26084-ск/14
"законодательство российской федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. эти положения должны быть согласно части 3 статьи 162 и статьи 164 кодекса указаны в заключенных договорах. в соответствии с пунктом 17 правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. услуги и работы, предусмотренные утвержденными постановлением госстроя россии от 27 сентября 2003 г. N 170 правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. в других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-фз "о техническом регулировании" имеют рекомендательный характер;
как это понимать? явное расхождение с постановлением вас.

Так и понимать: суд за вас. Минрегион всего лишь чиновники. Могут ошибаться. Ошибаются. Бывало, их и Генпрокуратура поправляла, как с дачными справками.

Потребителю вполне выгодно использовать для СВОЕЙ пользы все, что ЗА НЕГО однозначно, и не обращать внимания на двусмысленности, если они ПРОТИВ него....