Добрый день всем!
Внесли аванс за выбранную квартиру 70 000 рублей в агентство продавца, оговорили увеличение аванса до 200 000 рублей перед подписанием договора купли-продажи. Потом оказалось что квартира "нехорошая", с высоким риском расторжения договора. Брать ее не стали. Хотим вернуть аванс.
По договору внесения аванса агентство продавца обязалось подготовить и провести оформление и регистрацию прав собственности на имя покупателя, а также предоставить покупателю правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию БТИ.
Мы пришли в агентство в оговоренный день. Агентство не представило ни свидетельства о регистрации квартиры на продавца, ни договора-основания права собственности (договор мены), ни документов БТИ, а только справку о содержании правоустанавливающих документов полуторамесячной давности.
Проект договора купли-продажи агентство также не представило, и продолжало настаивать на увеличении суммы аванса. При этом в устно сообщиди что в договоре купли-продажи будет сумма до 1 000 000 рублей, а регистрация будет 3-дневной.
Мы отказались брать квартиру на таких условиях, составили акт о нашем приходе на сделку и непредставлении продавцом оговоренных документов и проекта договора. Потом направили агентству продавца претензию на возврат аванса. Агентство аванс возвращать отказывается.
Хотим составить исковое заявление.
Что указать в исковом заявлении как основание для возврата денег? Слышал, что можно требовать признания договора незаключенным, так как фактически никакие услуги оказаны не были, или требовать признания договора недействительным, или требовать расторжение договора в связи с неисполнением агентством продавца своих обязательств (не представили оговоренные документы, не выполнили обязанности по оформлению сделки - в частности не представили проект договора купли-продажи). Подскажите плиз, что лучше указать в иске?

Обязанность передачи денег отражена в пункте обязательств клиента (покупателя): В качестве подтверждения своих обязательств при покупке квартиры клиент обязан передать собственнику квартиры либо его доверенному лицу в счет стоимости квартиры сумму 70 000 рублей.
Отдельным пунктом указано, что клиент (покупатель) поручает агенту (агентство продавца) получать и хранить денежные средства клиента, передавать их в качестве авакнса продавцу квартиры и осуществлять расчты от его имни в соответствии с условиями договора, при этом стороны подписывабт специально приложние к настоящему договору.
Деньги приняты агентством под акт приема на хранение денежных средств (приложение к договору): Покупатель доверяет предстваителю исполниетля гр.ХХ распоряжаться внесенной суммой в целях выполнения договорных обязательств. В случае невозможности покупки квартиры в сроки, указанные в договоре, внесенная сумма полностью возвращается покупателю в течение 1 дня.
Сам договор называется авансовым, но по тексту обязательств исполнителя (агентство продавца) выгляжит как договор на оказание услуг: ...Оказать услуги, связанные с приобретениемжилого помещения... Предоставить клиенту юридические и информационные консультации по вопросам осуществления купли-продажи квартиры... Подготовить и предоставить комплект документов (правоустановка, БТИ и др.)... Организовать и сопровождать оформление квартиры в собственность клиента.