дом в долгах. помогите советом!

[сви]

выбрали управдомом. ситуация такая: на доме висит долг. по сметам за прошлые года есть вопросы - завышены расценки минимум в 2 раза. кроме того, два года назад меняли трубы во дворе, у дома, насчитали почти годовую выплату. по документам мы постоянно уже лет 5 как в бешеных минусах. бывшая уп. по дому подписывала не глядя.
1 могу я потребовать все документы по расходам, объему работ. допустим, мне их дадут. как и у кого проверить правильность начисления по сметам на проведенные работы? администрация, ГЖИ, независимая экспертиза?
2. расходы по содержанию дома назначила УК. могу я что-то исключить из них для экономии средств дома? можно ли отказаться от уборки подъезда, мусоропровода наняв своего "домового" работника или жильца дома, и платить ему вскладчину со всего дома? получится меньше для собственников и чуть больше для работника.
3. сейчас поставили ОДС ХВоды. но трубу в подвале, несмотря на заявки (сам подавал 1,5года назад) не хотят менять из-за минусов. протечки постоянные. из-за этого хотим отказаться от оплаты по ОДС, тем более, что непонятным образом показания квартирных счетчиков разнятся с показаниями ОДС на 10% (не отматывает же полдома счетчики! а в соседнем доме дошло до 40%!!!) это при том, что в этом месяце протечек не было, ничего не поливали и т.п.
4. УК утверждает, что, в случае перехода дома в другую УК, собственники дома будут обязаны погасить долг в течении 10 дней. это так?
и еще. весь дом против перехода в ТСЖ без капремонта, который светит нам только после вступления в ТСЖ. парадокс!

[Alexiy]

Висит и пусть висит долг, на моем доме тоже висит долг, однако я не прекращаю писать в надзорные органы о ненадлежащем состоянии ОИ. Потребовать вы можете все перечисленные документы, а вот насчет "дадут" у меня большие сомнения. Проверить сметы можно или в отделе капстроительства при мэрии, или у независимого эксперта.
Расходы по содержанию можно будет уменьшить на ОСС, но только в следующем году - это если не договоритесь со своей УО.

[сви]

что такое ОСС? еще слышал, бывают какие-то субсидии на дом. у кого б узнать, выделялись нам они или нет?

[Alexiy]

ОСС - общее собрание собственников помещений в доме. Если субсидии, значит бюджет - пытайте мэрию.

[АлександрАн]

выбрали управдомом

Это кто? Друг человека?

расходы по содержанию дома назначила УК.

Это как?

могу я что-то исключить из них для экономии средств дома?

Вы - нет.

можно ли отказаться от уборки подъезда, мусоропровода наняв своего "домового" работника или жильца дома, и платить ему вскладчину со всего дома?

Соберите ОСС, примите решение о выборе способа управления Непосредственное управление - и вперед! Нафига только?

УК утверждает, что, в случае перехода дома в другую УК, собственники дома будут обязаны погасить долг в течении 10 дней

Не обращайте внимания на всякие глупости...

[сви]

Это кто? Друг человека?

эээх!... где вы видели друзей среди "россиян"?

Не обращайте внимания на всякие глупости...

да, но они отказывают в ремонте аварийной трубы, пока мы не подпишем соглашение по "в случае перехода дома в другую УК, собственники дома будут обязаны погасить долг в течении 10 дней". в ГЖИ говорят - они правы, у вас же денег нет. вот и хотелось бы знать, как их заставить трубу поменять. я уже заставил смету пересмотреть, на треть уменьшили. если б соображал больше в сметах - в треть бы обошлось, ей-ей. дурят по расходам как хотят. вот установили нам ОДС за 18000, а его цена впятеро меньше. неужто 2 метра трубы, оснастка и установка дороже в 5 раз? теперь еще этим соглашением за горло берут. нам и эту замену и так до следующего года оплачивать.

[Alexiy]

Мне ГЖИ тоже прислала отписку по поводу долгов, я написал в областную прокуратуру, сейчас жду ответа:

Мной был получено письмо из Госжилинспекции области №28/30-10 от 19.01.2011 (далее - Письмо), в котором содержится отказ от возбуждения административного производства в отношении ООО «УК «ЖЭУ» по ст. 7.22 КоАП РФ.
Считаю данный отказ неправомерным, т.к. в Письме подтверждается факт невыполнения ООО «УК «ЖЭУ» обязательств по содержанию стояков центрального отопления и отмостки дома в надлежащем состоянии. В соответствии с п.18 Правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений: «текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов». Собственники моего дома на общем собрании №2/2010 от 06.03.2010 (далее - ОСС) решили проводить ремонт стояков ЦО и отмостки. Решение было доведено до сведения управляющей организации 25.03.2010 и зарегистрировано с номером 2471. Следовательно, невыполнение данного решения является нарушением Правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений (Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006, далее- Правила). За нарушение вышеуказанных правил предусмотрена административная ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ. Ссылка на якобы высказанное желание собственников 4х квартир, участвовавших в осмотре, отменить решение ОСС является неправомерной, т.к. согласно ч.6 ст. 46 ЖК РФ решение ОСС можно обжаловать только в судебном порядке и отменить его вправе только суд. Срок давности обжалования данного решения истек 17.09.2010. В Письме нет ссылки на решение (определение и т.п.) суда об отмене (аннулировании, признании недействительным) решения ОСС, следовательно, оно остается в силе вплоть до полного исполнения его со стороны управляющей организации.
Ссылка на сложную экономическую ситуацию в ООО «УК «ЖЭУ» также не освобождает ее от ответственности за несоблюдение Правил (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6464/10 от 29 сентября 2010 г.). Управляющая организация занимается коммерческой деятельностью, заключив «типовой» договор на управление домом с собственниками, она приняла на себя все риски связанные с осуществлением данной деятельности, в т.ч. возможность убытков, банкротство. Её никто не принуждал заключать с собственниками моего дома договор на тех же условиях, что и в более новых, менее проблемных домах. Если же управляющая организация не в состоянии содержать общее имущество моего дома в надлежащем состоянии на тех условиях, которые оговариваются договором и законодательством, она вправе объявить о своей ликвидации или подать иск в суд о признании себя банкротом.
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В моем доме проживает много пенсионеров, для которых нынешнее состояние отмостки не только не обеспечивает благоприятные условия проживания, но и является источником повышенной травмоопасности. Также сообщаю Вам о том, что наиболее ранние из известных мне просьб отремонтировать отмостки относятся к 2005 году, т.е. уже, по меньшей мере, 6 лет длится нарушение Правил.
Вынося отказ в возбуждении административного производства за нарушение Правил в отношении ООО «УК «ЖЭУ», а также вынесении предписания об устранении нарушений Игнатовым Р.Ю. были нарушены следующие положения законодательства: ч.1 ст. 5 Закона РФ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» №59-ФЗ от 02.05.2006, не обеспечил «объективное, всестороннее рассмотрение обращения» (п.1 ч.1 ст.10 того же закона), не принял меры, направленные на защиту моих прав на получение качественной услуги «текущий ремонт» (п.3 ч.1 ст.10), нарушенных управляющей организацией, т.к. почувствовав свою безнаказанность ООО «УК «ЖЭУ» продолжает нарушать мои права на качественные жилищно-коммунальные услуги. Также, были нарушены следующие положения ст.15 закона О государственной гражданской службе РФ:
1. Гражданский служащий обязан:
1) соблюдать Конституцию Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, иные нормативные правовые акты Российской Федерации, конституции (уставы), законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и обеспечивать их исполнение (Игнатовым Р.Ю. были нарушены: Правила, закон О защите прав потребителей, Закон о порядке рассмотрения обращений граждан РФ, Жилищный кодекс РФ, Конституция РФ);
4) соблюдать при исполнении должностных обязанностей права и законные интересы граждан (мои права на государственную защиту, законные интересы в надлежащем содержании отмостков и стояков ЦО также были нарушены – ненадлежащее состояние отмостков является источником повышенной травмоопасности, из-за забитых стояков отопительный сезон в моей квартире начинается на 3-4 недели позже нормативного срока, в то же время я регулярно и в полном объеме оплачиваю за услуги, которые фактически не выполняются);
и ст.18 Закона о государственной гражданской службе РФ:
4) не оказывать предпочтение каким-либо общественным или религиозным объединениям, профессиональным или социальным группам, организациям и гражданам; (Игнатов Р.Ю. постоянно оказывает предпочтение ООО «УК «ЖЭУ»).

[ErmakA]

кроме того, два года назад меняли трубы во дворе, у дома, насчитали почти годовую выплату

сви, Вы разве приватизировали землю около дома, где были эти трубы? Хотя даже в этой ситуации эти трубы вряд ли являются вашей собственностью. Тогда почему вы оплачивали их замену? Зона ответственности собственников помещений начинается от внешней границы дома. Поразбирайтесь с УО поэтому поводу, пусть покажут документы подтверждающие, что трубы во дворе являются ОИ МКД.

как и у кого проверить правильность начисления по сметам на проведенные работы?

У самого такая проблема. Чувстую, что "наё...ют", а доказать не могу. Работа эксперта-сметчика денег стоит, но оплачивать из собственного кармана не сильно хочется.

могу я что-то исключить из них для экономии средств дома? можно ли отказаться от уборки подъезда, мусоропровода наняв своего "домового" работника

Вряд ли УО соласится на изменение договора до истечения срока, но спросить можно. Мой совет -не связывайтесь с наличными деньгами, поверьте, Вас обязательно обвинят в их краже Ваши же соседи!

4.

УК утверждает, что, в случае перехода дома в другую УК, собственники дома будут обязаны погасить долг в течении 10 дней. это так?

Думаю, что они ничего не утверждают, а просто хотят подписать с Вами допсоглашение к имеющемуся договору управления с таким условием, чтобы подстраховаться на случай, если Вы надумаете перейти в другую УО или создать ТСЖ. И мне кажется, что это вполне справедливо, если дом действительно в "минусах", хотя эти условия с УО надо обсуждать, как минимум по удлинению сроков выплат.

[ErmakA]

сви , и в дополнение. Исходя из Вашего поста у меня создалось впечатление (возможно обманчивое), что Вы не с того начинаете. Чтобы получить более полное представление о состоянии дел по дому необходимо получить(запросить, вырвать, отобрать и.т.д.) в УО следующие документы для начала: договор управления со всеми приложениями, в первую очередь с расчетом платы(смету) по всем видам расходов; технический паспорт БТИ дома; копии договоров Вашей УО со всеми подрядчиками, участвующими в выполнении работ по дому на постоянной основе; последний годовой отчет о состоянии лицевого счета вашего дома. Затем всё это проанализировать и тогда у Вас появится море вопросов к УО, далее полгода- год на удовлетворение любопытства по представленным данным (скорость будет зависеть от податливости УО). Ну а потом, кропотливая борьба с УО и её подрядчиками за каждую копейку, пункт в договоре и пр.

[АлександрАн]

в ГЖИ говорят - они правы

А ГЖИшникам за такое мозги промыть не пробовали?

[АлександрАн]

Думаю, что они ничего не утверждают, а просто хотят подписать с Вами допсоглашение к имеющемуся договору управления с таким условием, чтобы подстраховаться на случай, если Вы надумаете перейти в другую УО или создать ТСЖ. И мне кажется, что это вполне справедливо, ...

За такую справедливость УО штраф положен, по пункту 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

...если дом действительно в "минусах",

Потребителю - наплевать. Ст. 401 ГК РФ.

[EAH]

Может просто забить на все эти поиски правды в финансовых отчетах, просто требуйте выполнения закона и всё.
Вас не должно волновать есть ли деньги у УО или нет, у вас же не ТСЖ в конце концов.
Вы платите ежемесячный платёж, и этого должно хватать. А если не хватает, то это предпринимательский риск УО.
Я пока придерживаюсь этой логике.))

[ErmakA]

eah

может просто забить на все эти поиски правды в финансовых отчетах

александран

потребителю - наплевать

безусловно можно идти и таким путем, хлопот без сомнения меньше. но у него есть неприятные последствия, потому что он выгоден и уо. например: уо к всеобщему удовлетворению потребителя наводит полный марафет в доме:все трубы из высококачественного пластика, вода, свет, газ есть всегда и такие как положено по всем нпа, в подъезде все блестит и сверкает, дорожки перед домом вымыты с моющим средством, а на газонах цветут высаженные заботливыми руками сотрудников уо орхидеи. но так как "наплевать и забить", в полученных платежках в графе "ремонт и содержание" красуются цифры 50 или 100 рублей с кв. метра. вы же не думаете, что уо всё будет делать бесплатно? правильно я вас понял? ведь в конечном итоге мы добиваемся примерно такой картины в доме и вокруг.

[ErmakA]

Или у меня руки кривые или с Форумом что-то, но у всей моей писанины срезаются заглавные буквы. Стыдно как то.

[Alexiy]

ErmakA, полагаю, что не так: если дом и придомовая территория блестят и сверкают, ничего нигде не течет, то жители как платили, так и продолжат платить по расценкам мэрии, только деньги теперь пойдут на погашение долга перед УО. Вот это то к чему призывает стремиться АлександрАн, если конечно я его правильно понимаю.

[сви]

сви, Вы разве приватизировали землю около дома, где были эти трубы? Хотя даже в этой ситуации эти трубы вряд ли являются вашей собственностью. Тогда почему вы оплачивали их замену? Зона ответственности собственников помещений начинается от внешней границы дома.

насколько я знаю, границы по домовому оборудованию были приняты в прошлом году. а нам трубы меняли в позапрошлом. договор есть, техпаспорт показали, там только квадратура-кубатура - ничего интересного, но, может, не то показали? договора с подрядчиками? мне это в голову не приходило! что там надо смотреть? годовой отчет есть. есть кое-какие сметы по проделанным работам.

[сви]

А ГЖИшникам за такое мозги промыть не пробовали?

кто б мне мозги промыл? образование не то! вы думаете штраф по пункту 2 ст. 14.8 КоАП РФ. испугает УК? мы б перешли в другую УК, но там прямо не говорят будут они нас "минусоводов" дотировать или нет. к слову, многие дома бегут от этой УК, но причина у них одна - только не эта УК! а вот есть ли смысл менять шило на мыло? хоть и не по моему уровню - буду погружаться в бухгалтерию по прошлым годам, авось что и выдеру оттуда. плохо, что в доме никто не помогает, своя работа ж, еще и принтер сдох.
звонил сегодня в администрацию, просил как-то повлиять на ситуацию (стихи!). ответ типа - все! поезд ушел, живите, как хотите. можете нам написать, возможно, чем и поможем, хотя вряд ли.

[ErmakA]

Alexiy, вполне понятное стремление из разряда "чтобы у меня всё было, но мне за это ничего не было". Почему Вы думаете, что директор УО, являясь хозяйствующиим субъектом на полном хозрасчете будет обязан делать работы в доме в долг, фактически предоставляя беспроцентный кредит собственникам квартир? Не подумайте только, что я ярый сторонник выкачивания денег у населения, просто мне ближе, на мой взгляд, более конструктивный подход. С нашей УО я предпочитаю договариваться и пока они идут мне навстречу, делают наиболее затратные работы авансом, но в пределах бюджета дома на год. Безусловно, директор УО должен быть вменяемым человеком.
Так как тариф на "ремонт и содержание" по дому пытаюсь удерживать в разумных пределах, для нашей территории и контингента нашего дома это в пределах 14-15 рублей с кв.м (из которых 4 рубля непосредственно на ремонт и замену коммуникаций), то по моим прикидкам, чтобы привести дом в относительно приличное техническое состояние необходимо около 5-6 лет(без орхидей конечно), уж очень всё запущено.
P.S. Всё конечно может быстро измениться, в том числе и мои планы по дому. По последним разведданным большинство УО в нашем провинциальном городке выкупило ООО "Сити- сервис" из Питера, в том числе и нашу. Так что ничего хорошего от этого не жду, первые звоночки уже появились. Тогда буду переходить на вариант взаимоотношений АлександрАн в максимально жестком варианте.

[ErmakA]

насколько я знаю, границы по домовому оборудованию были приняты в прошлом году. а нам трубы меняли в позапрошлом. договор есть, техпаспорт показали, там только квадратура-кубатура - ничего интересного, но, может, не то показали? договора с подрядчиками? мне это в голову не приходило! что там надо смотреть? годовой отчет есть. есть кое-какие сметы по проделанным работам.

Не знаю о каких границах домового оборудования Вы говорите и кем они были приняты, но за Ваши деньги могут менять только трубы входящие в состав общего имущества(ОИ) дома и то если есть решение ОСС на этот счет. Состав ОИ и принципы его содержания определяются ст.36 и 39 главы 6 ЖК РФ. Самое главное, что Вам должна предоставить УО- это документы подтверждающие, что трубы во дворе, которые они поменяли, являются ОИ собственников помещений МКД, затем копию решения ОСС, где им поручается провести эти работы или заявку "уполномоченного", если собственники ему делегировали на ОСС такие полномочия. Если всё это есть и соответствует закону, то сметы на выполненные работы и акты выполненных работ, кто их подписывал от имени собственников. Хорошо если найдете человека, который проверит обоснованность смет. Потребуйте копии этих документов, чтобы не читать их на коленке в помещении УО в условиях дефицита времени и под возмущенное сопение сотрудников УО, а на своём любимом диване, когда у Вас будет на это время. Иметь копии документов, особенно после замены коммуникаций в доме вообще полезно, особенно когда возникнет необходимость поиска "крайнего"в случае аварийной ситуации.
Важно, общаясь с УО помнить, что это МЫ нанимаем их выполнять работы и даем возможность заработать денег.

[Alexiy]

ErmakA, Ваш вариант был бы приемлем в другой стране и при других условиях. У нас же действует принцип: "с волками жить, по волчьи выть". Т.к. государство нас в очередной раз откровенно "кинуло", не проведя капремонт домов, несмотря на то что за него уплочено, то ничего больше не остается, кроме как действовать методами, предложенными АлександрАн . Вариант Александра Григорьевича (суд) не приемлем из-за своей дороговизны и необходимости личного присутствия на судебных заседаниях.

[ErmakA]

Alexiy, согласен с Вами, "кидок" славный получился, зато всё "по честному". Теперь по стране раскручивается две очередные госаферы: отдают на "халяву" придомовую территорию не объясняя, что за земельку в скором будущем будут брать нехилые деньги в виде земельного налога и агитируют за ТСЖ, чтобы можно было в легкую "нагнуть" собственников жилья, так как это ж юрлицо, а не безликая и безответственая масса собственников с ни за что не отвечающим ОСС.
А как Вам идея установки теплосчетчиков в дома построенные по проектам 40-50х годов и взимание за тепло по нормативам 21 века и всё это без капремонта и теплоизоляции несущих конструкций дома. Не устаешь радоваться всё новым и новым придумкам руководящей и направляющей партии. "Жить стало лучше, жить стало веселее..."- автор известен.

[АлександрАн]

безусловно можно идти и таким путем...

Нужны бессмысленные хлопоты - ходите другим...

например: уо к всеобщему удовлетворению потребителя наводит полный марафет в доме:все трубы из высококачественного пластика, вода, свет, газ есть всегда и такие как положено по всем нпа, в подъезде все блестит и сверкает, дорожки перед домом вымыты с моющим средством, а на газонах цветут высаженные заботливыми руками сотрудников уо орхидеи.

"Вот и славно, трам-пам-пам..."

в полученных платежках в графе "ремонт и содержание" красуются цифры 50 или 100 рублей с кв. метра.

А это не УО решает...
Зачем "ужасти" нагнетать, ЖК РФ лучше почитать.

вы же не думаете, что уо всё будет делать

ВСЕ, что положено по нормативам - да! А не будет - так буду добиваться наказания.

... бесплатно?

Бесплатный только сыр в мышеловке

[АлександрАн]

...только деньги теперь пойдут на погашение долга перед УО. Вот это то к чему призывает стремиться АлександрАн, если конечно я его правильно понимаю.

НЕ правильно.
Мне, вообще-то, наплевать, куда пойдут деньги... И наплевать, есть ли у УО долги или у кого-то перед УО долги... Ст. 308 и 401 ГК РФ мне это вполне позволяет.

[АлександрАн]

насколько я знаю, границы по домовому оборудованию были приняты в прошлом году.

На русский язык перевести можете?

[АлександрАн]

мы б перешли в другую УК, но там прямо не говорят будут они нас "минусоводов" дотировать или нет. к слову, многие дома бегут от этой УК, но причина у них одна - только не эта УК! а вот есть ли смысл менять шило на мыло? .

Я и не предлагаю никогда никого менять.
Вообще по мне эта возня в выборы-перевыборы, заседать-голосить - нафиг!
Я любого Исполнителя "напрягать" буду. И "напрягу".
По мне хоть ГУП-МУП, хоть ГУЖА, хоть Жилкомсервис - без разницы. Закон одинаков для всех. И ТСЖ бы также "напрягал" - хотя лучше без "дурацких колхозов"!

[АлександрАн]

Почему Вы думаете, что директор УО, являясь хозяйствующиим субъектом на полном хозрасчете будет обязан делать работы в доме в долг, фактически предоставляя беспроцентный кредит собственникам квартир?

А не умеешь - НЕ БЕРИСЬ!
Кто именно этого гражданина ЗАСТАВЛЯЕТ быть гендиректором?! Кто именно эту компашку ЗАСТАВЛЯЕТ стать УО?!

Заключил договор управления, выиграл конкурс - все! Работай! Не умеешь, не можешь - по башке, строго ПО ЗАКОНУ!

[сви]

На русский язык перевести можете?

в ГЖИ мне сказали, что границу домового имущества от стены дома ввели то ли в прошлом , то ли в позапрошлом году. до этого граница была от первой задвижки перед вводом в дом. это не так?

[АлександрАн]

в ГЖИ мне сказали...

У Вас странная ГЖИ. Они постоянно что говорят, точнее болтают, а Вы эту нелепую болтовню слушаете.
Вы ПИСЬМЕННО общаться не пробовали?

Проболтать без толку можно долго...

это не так?

http://base.consultant.ru/nbu/cgi/on...se=NBU;n=62293

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491

ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

[сви]

Вы ПИСЬМЕННО общаться не пробовали?

виноват! в свете давних обращений и месячных ожиданий не рискнул, наивно поверил на слово. спасибо за постановление. завтра же иду "права качать". а что значит граница эксплуатационной ответственности? как бы того... боюсь, что " соглашение собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией" возможно, было кем-нибудь подписано.

[АлександрАн]

... боюсь, что " соглашение собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией" возможно, было кем-нибудь подписано.

Не бойтесь.
Нужно решение ОССа. Протокол не "левый" есть?