Права собственника нежилого помещения

[Михаил2811]

В нашем доме на первом этаже расположены нежилые помещения, в которых находится магазин и парикмахерская. Электроэнергию гражданам (для электроснабжения квартир и МОП) поставляет одна энергоснабжающая организация, а собственникам нежилых помещений выставляет счета другая организация. Правомерно ли это? Способ управления МКД - управляющей организацией. Разве не УО определяет кто будет поставщиком коммунального ресурса? Или этот вопрос для собственников нежилых помещений в МКД Жилищный кодекс не регулирует?
Я вот что подумал. Энергоснабжающая организация магазина произволит расчет за поставленную электроэнергию по показаниям индивидуального прибора учета, расположенного в магазине. А наша энергоснабжающая организация - по Постановлению 307, с учетом показаний общедомового, который учитывает и показания "магазинного" прибора учета. Получается, что электроэнергия, потребленная магазином выставляется гражданам, ак электроэнергия МОП. Это пока в теории, хочу подготовиться и сходить в УО на "разборки".
Обязаны ли собственники нежилых помещений в МКД заключать договора энергоснабжения с теми же поставщиками, что и граждане?

[Александр Георгиевич]

Я не могу себе представить каким образом по одной линии эл. передачи может поставляться э/энергия от разных поставщиков.
Это первое.
Во-вторых, порядок определения объемов потребленной энергии для всех без исключения собственников помещений - един!
Тарифы, не исключаю, могут отличаться, но принцип, расчета, определенный Правилами № 307, как для собственников жилых помещений, так и не жилых изменен быть не может. За исключением, конечно, случая, когда установленный названными Правилам порядок использовать невозможно. Но тогда порядок расчета определяется условиями договора управления.

[Михаил2811]

Я был сегодня в УО. Самого главного УОшника не застал. Но мне заявили, что магазин провел себе отдельную линию (не представляю как такое возможно чисто технически) и все законно.
Александр Георгиевич! Так Правила 307 разве распространяются на юрлиц? Разве к нежилым помещениям можно применять нормы жилищного законодательства? Они, наверное, по 530-му постановлению работают. А с другой стороны, УО выступает для собственников помещений в качестве энергоснабжающей организации... Я и сам не понимаю, как тут "вписалась" другая. Вернее, дело было так. Пару лет назад в доме была одна организация, которая поставляла электроэнергию. Затем УО заключила договор с другой. Ну, а магазин остался в старой. Кстати, а за освещение МОП, магазин должен платить? Что-то я совсем запутался..

[Александр Георгиевич]

Я был сегодня в УО. Самого главного УОшника не застал. Но мне заявили, что магазин провел себе отдельную линию (не представляю как такое возможно чисто технически) и все законно.
Александр Георгиевич! Так Правила 307 разве распространяются на юрлиц? Разве к нежилым помещениям можно применять нормы жилищного законодательства? Они, наверное, по 530-му постановлению работают.

Ежели это помещение входит в состав жилого фонда, то вне зависимости от того, кому оно принадлежит, действуют нормы Жилищного кодекса и нормативные правовые акты, детализирующие положения Кодекса, в том числе и специальные правила для конкретного вида, в том числе, коммунальных услуг (Правил № 530).
Законность отдельного подключения проверяется обращением в городские электросети, поскольку подобное подключение не может быть осуществлено, как минимум, без их ведома, решения общего собрания собственников если, конечно, подключение осуществлено после введения в действие ЖК РФ.
Во-вторых, также как и по газу, поставщик эл. энергии в поселении либо административной структуре поселения, один единственный.
Однако на все эти вопросы может дать только ответ из энергосетей.

А с другой стороны, УО выступает для собственников помещений в качестве энергоснабжающей организации... Я и сам не понимаю, как тут "вписалась" другая. Вернее, дело было так. Пару лет назад в доме была одна организация, которая поставляла электроэнергию. Затем УО заключила договор с другой. Ну, а магазин остался в старой. Кстати, а за освещение МОП, магазин должен платить? Что-то я совсем запутался..

При управлении общим имуществом управляющей организацией возможность заключения прямых договоров допстим - пункт 7 Правил № 307, если иное не установлено договором управления МКД. Тем не менее, повторяю, необходимо за разъяснениями обращаться в энергосбытовую компанию.

Все без исключения собственники жилого дома обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества, общедомовые расходы коммунальных ресурсов согласно их долей в ОИ МКД.
Поэтому внесение платы юр. лицом, собственником нежилого помещения, за общедомовые расходы эл. энергии ОБЯЗАТЕЛЬНО!

[Михаил2811]

Законность отдельного подключения проверяется обращением в городские электросети, поскольку подобное подключение не может быть осуществлено, как минимум, без их ведома, решения общего собрания собственников если, конечно, подключение осуществлено после введения в действие ЖК РФ.
При управлении общим имуществом управляющей организацией возможность заключения прямых договоров допстим - пункт 7 Правил № 307, если иное не установлено договором управления МКД. Тем не менее, повторяю, необходимо за разъяснениями обращаться в энергосбытовую компанию.

Все без исключения собственники жилого дома обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества, общедомовые расходы коммунальных ресурсов согласно их долей в ОИ МКД.
Поэтому внесение платы юр. лицом, собственником нежилого помещения, за общедомовые расходы эл. энергии ОБЯЗАТЕЛЬНО!

Почему должно быть проведено общее собрание собственников? Это связано с изменением состава общего имущества? А если этот состав в договоре управления четко не прописан?
Что касается заключения прямых договоров. Вашу ссылку посмотрю чуть позднее, но есть же письмо минрегиона, в котором он говорит, ресурсоснабжающие оганизации не могут предоставлять коммунальные услуги. Связано это, вероятно, с тем, что у собственника помещения в МКД и ресурсоснабжающей организаци нет точек соприкрсновения их сетей (невозможно заключить договор энергоснабжения).
Последнее. Собственники-то обязаны нести расходы. Но речь-то идет о коммунальной услуге, а не о содержании общего имущества МКД. Плата за электроэнергию МОП входит в состав коммунальной услуги по электроснабжению, а не в ремонт и содержание общего имущества. Вот в чем фокус. Или не так?

[Александр Георгиевич]

почему должно быть проведено общее собрание собственников? это связано с изменением состава общего имущества? а если этот состав в договоре управления четко не прописан?

вопросы подключения дополнительных сетей относятся к вопросам изменения проектной схемы подвода энергокоммуникаций. а эти вопросы без решения общего собрания не решаются.

что касается заключения прямых договоров. вашу ссылку посмотрю чуть позднее, но есть же письмо минрегиона, в котором он говорит, ресурсоснабжающие оганизации не могут предоставлять коммунальные услуги.

посмотрите письмо минрегиона рф от 29.11.2007 г. N 21492-ск/07 "о заключении договоров исполнителей коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями".

последнее. собственники-то обязаны нести расходы. но речь-то идет о коммунальной услуге, а не о содержании общего имущества мкд. плата за электроэнергию моп входит в состав коммунальной услуги по электроснабжению, а не в ремонт и содержание общего имущества. вот в чем фокус. или не так?[/quote]
когда речь идет об оплате жилищно-коммунальных услуг, в том числе общедомовых расходов эл.энергии, то эти расходы, также как и расходы на содержание и ремонт, оплачиваются в пределах доли в общем имуществе и не иначе как.

[mikefinale]

По поводу Правил №307 :

2. Действие настоящих Правил распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов.

Здесь нет упоминаний про собственника нежилого помещения. В этих правилах есть только одно упоминание - это п.20
"потребитель" - гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
И я не понимаю, если кодекс называется "жилищным", то почему в нем идет речь также и о собственниках нежилых помещений.
в ряде статей кодекса не уточняется, что подразумевается именно "жилое помещение", а говорится о собственниках помещений.
В соответствии со Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
Значит, все собственники ( независимо от того - жилое или нежилое) должны платить одинаково за содержание этого общего имущества.
Вот с ком.услугами сложнее - тариф для граждан и собственников нежилых помещений различен ( например, электричество), то я думаю и по отоплению тоже аналогично. и в этом случае не применяются правила №307, а только гражданский кодекс ( договор энергоснабжения), т.к. ТСЖ - не может быть исполнителем ком.услуг для собственников нежилых помещений (правила № 307), то договор должен заключаться непосредственно с ресурсоснабжающей организацией

[Александр Георгиевич]

Необходимо учитывать различия предоставления коммунальных услуг собственникам: для помещений как таковых (для граждан - Правила № 307, для юр. лиц - агентский договор) и для общедомовых нужд.
Оплата общедомовых расходов всеми без исключения собственниками помещений (жилых и нежилых) осуществляется в адрес исполнителей, перечень которых приведен в п. 3 Правил № 307.
И ежели юр. лицо, являющееся собственником нежилого помещения, не вносит плату за общедомовые расходы, то эта плата автоматом распределяется между собственниками жилых помещений. Что не правомерно и не справедливо.

[mikefinale]

И даже, если имеется отдельный вход в это нежилое помещение, а по другому и не допускается.
Коммунальные услуги, связанные с содержанием общего имущества, не оказываются собственнику нежилого помещения, например, освещение лестниц, освещение лест.площадок, уборка их. лифты и тому подобное.
Это как платят собственники жилого помещения первого этажа за лифт. В старом кодексе такой платы не было. но теперь все должны платить, хотя этим имуществом фактически не пользуются. но с другой стороны -крыша - она одна на всех.
Мы речь ведем только о ком.услугах, а не о жил.услугах ( содержание общего имущества МкД)
Также я не понимаю, что это за общедомовые нужды ГВС и ХВС - если краны, находятся только в квартирах.
А также водоотведение -это тоже самостоятельная коммунальная услуга и к ней применяются все положения ( в том числе и общедомовые нужды), хотя она частично зависит от ГВС и ХВС.
Вот по освещению и отоплению понятно. (лампочки, батареи)

[mikefinale]

Вот до меня дошло: Хотя п.2 говорит о том, что правила распространяются только граждан, которые используют жилые помещения исключительно для проживания.
Но далее, раскрывается понятие потребитель, который использует ком.услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; т.е. можно использовать ком.услуги и для нежилых помещений, только бы эти помещения не были связаны с предпринимательской деятельностью.Чем глубже читаешь буквально, чет больше запутываешься. Я думаю, это всё из так "называемых ком.услуг". Законодатель ввел это понятие излишне. Достаточно договора энергоснабжения. В большинстве случаев исполнитель не производит ком.ресурсы и становиться между двух огней: потребителем и РСО. Ему всё равно - за всё заплатит потребитель, хотя исполнитель в идеале - должен защищать интересы конечного-потребителя. Еще больше парадоксальная ситуация с так называемыми некоммерческими организациями (ТСЖ, ЖСК). Вот я сужусь с ТСЖ, а получается что я сам себя "высекаю". Чтобы мне компенсировать присужденное судом - средства берутся в том числе и собранных с меня и где-то что не производится, ведь не будет себе урезать зарплату председатель, он работает по трудовому договору - а виновато юр.лицо.

[Михаил2811]

нашел статью по теме. прочел и в голове окончательно все перемешалось. если не лень и интересно - прочтите выдержку.
"так, согласно пункту 4 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307, а также письму минрегионразвития рф от 03.05.2007 n 8326-рм/07 "о разъяснении правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307, в части заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах", уполномоченному пунктом 6 постановления правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307 "о порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" давать разъяснения по применению правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307, коммунальные услуги предоставляются гражданам, проживающим в жилых или многоквартирных домах, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником соответствующего жилого помещения. таким образом, отношения между собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, собственники которого выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, и исполнителем в части предоставления коммунальных услуг регулируются договором управления многоквартирным домом, заключаемым каждым отдельным собственником помещения в многоквартирном доме с управляющей организацией.
в соответствии с пунктом 49 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307, исполнитель обязан заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры, необходимые для предоставления коммунальных услуг потребителям. согласно пункту 3 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307, электроснабжение является одним из видов коммунальных услуг.
пунктом 3 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307, определено, что "исполнитель - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. исполнителем может быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. ресурсоснабжающая организация определена как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов. согласно письму минрегионразвития рф от 20.03.2007 n 4989-ск/07 "о применении пункта 3 и 49 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307", когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, товариществом собственников жилья (жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом), ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг. таким образом, управляющие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, являясь исполнителями, обязаны заключать договоры на поставку такого коммунального ресурса, как электрическая энергия, необходимого для предоставления коммунальной услуги - электроснабжения, с ресурсоснабжающей организацией. фактически правила, утвержденные постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307, исключают возможность заключения прямых договоров на поставку электроэнергии между гражданином и ресурсоснабжающей организацией.
с данным выводом можно не согласиться, сославшись на статью 539 гражданского кодекса рф, согласно которой "по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии". данное положение полностью исключает участие управляющей организации в отношениях между ресурсоснабжающей организацией и гражданином - потребителем поставляемой энергии.
но постановление правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307 вступает в конфликт с другим нормативным актом - постановлением правительства российской федерации от 31.08.2006 n 530 "об утверждении правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики".
в соответствии с письмом минрегионразвития рф от 29.11.2007 n 21492-ск/07 "о заключении договоров исполнителей коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями" исполнитель обязан заключить с ресурсоснабжающей организацией договор ресурсоснабжения, который не должен противоречить императивным гражданско-правовым нормам правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307, в частности пунктам 3 - 6 (в части определения сторон отношений по предоставлению коммунальных услуг и состава коммунальных услуг, за которые перед потребителями отвечает исполнитель, а не ресурсоснабжающая организация), а также пункту 38 (в части внесения платы за коммунальные услуги только на указанный в платежном документе банковский счет исполнителя).
однако пункт 90 постановления правительства российской федерации от 31.08.2006 n 530 "об утверждении правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики" определяет, что "договором энергоснабжения, заключенным с исполнителем коммунальных услуг, может предусматриваться право гарантирующего поставщика на получение платы за потребленную проживающими в жилых помещениях лицами электрическую энергию непосредственно от собственников и нанимателей соответствующих жилых помещений, а также право на уведомление исполнителя коммунальных услуг о потребителях, которые не исполняют или ненадлежащим образом исполняют обязательства по оплате электрической энергии, и о необходимости введения в отношении таких потребителей ограничения режима потребления электрической энергии".
одним из аргументов в пользу того, что необходимо исключить возможность заключения прямых договоров между ресурсоснабжающими предприятиями и гражданами - получателями коммунальной услуги является письмо минрегионразвития рф от 18.06.2007 n 11356-ют/07 "об отнесении снабжения электрической энергией помещений общего пользования в многоквартирном доме к составу платы за коммунальные услуги", согласно которому количество электрической энергии, подаваемой для работы приборов освещения помещений общего пользования и электрического оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, согласно правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307, и правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденным постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 306, должно оплачиваться в составе платы за коммунальную услугу "электроснабжение".
ресурсоснабжающая организация не имеет никакого отношения к содержанию общедомового имущества, в состав которого в соответствии с постановлением правительства рф от 13.08.2006 n 491 "об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" входит электрическое оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). не отвечая за качество и не поддерживая электрические сети многоквартирного дома, ресурсоснабжающая организация не сможет обеспечить предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
таким образом, правила, утвержденные постановлением правительства российской федерации от 23.05.2006 n 307, категорически исключают, а правила, утвержденные постановлением правительства российской федерации от 31.08.2006, допускают возможность получения ресурсоснабжающей организацией платы за пользование поставленной коммунальной услугой в виде электроснабжения напрямую от гражданина, минуя управляющую организацию".

[Александр Георгиевич]

Хммм! И чего здесь непонятного?
В приведенных обоснованиях никакого открытия очередной Америки нет.
Оплата может производится и напрямую в адрес РСО, если иное не установлено договором управления.

[Михаил2811]

До сих пор я придерживался твердой позиции, что коммунальные услуги может предоставлять только управляющая организация. Это следует из ст. 162 ЖК РФ, из структуры договора управления. Я считал, что эта норма императивная, поскольку если допустить, что собственники договора энергоснабжения начнут заключать напрямую, минуя УО, то способ управления многоквартирным домом станет называться - непосредственное управление, т.к. если из договора управления убрать обязанность управляющей организации предоставлять коммунальные услуги, то в нем останется только обязанность по ремонту и содержанию общего имущества собственников. А это совсем даже неправильно. Вот поэтому я и запутался.

[mikefinale]

Так у нас сложилось еще до принятия ЖК РФ:
1. За ХВС, электричество и газ мы платим непосредственно РСО, минуя ТСЖ.
2. За ГВС и отопление непосредственно ТСЖ. Между ТСЖ и РСО имеется договор энергоснабжения от 2001 года (подача тепловой энергии в горячей воде.), которая идет на нужды отопления и ГВС.
Еще смешнее выходило до 2010 года, мы также оплачивали голодную воду в составе горячей РСО, минуя ТСЖ. А тепловая энергия у нас разделялась: на отопление и подогрев холодной воды.
Хотя ТСЖ не производит горячую воду.
Только с 2010 года у нас появилась такая услуга - ГВС.

[АлександрАн]

До сих пор я придерживался твердой позиции, что коммунальные услуги может предоставлять только управляющая организация.

Все так и есть

[АлександрАн]

Так у нас сложилось еще до принятия ЖК РФ:

Вот именно.

УЖЕ действующий договор сам по себе не прекращается...