Нарушение сроков передачи квартиры застроищиком

[suka]

В январе 2012 года был заключен договор обязательство купли-продажи квартиры (странное название не правда ли). Согласно этого договора продавец обязан до 1 сентября 2012 года передать покупателю квартиру с центральным электроснабжением с индивидуальным прибором учета, водоснабжение центральное с инд.прибором учета, газоснабжение центральное с инд. прибором учета. квартира в бывшем здании лесхоза переведенного в жилое и поделенного на квартиры с проведенным косметическим ремонтом.
До настоящего времени квартира покупателю не передана (даже нет ключей), хотя покупатель оплатил полную её стоимость.
Приборы учета установлены, но не опломбированы, так как нет договоров с поставщиками ресурсов.
Продавец практически заставляет подписать акт приема - передачи
квартиры, но все здание еще даже не сдано в эксплуатацию, нет правоустанавливающих документов на квартиры.
Вопрос такой- обязан ли продавец квартир заключить договора с поставщиками услуг и позаботиться об опломбировке счетчиков и принятия их поставщиками.
Возможно ли взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по закону о защите прав потребителей.
Обязан ли продавец иметь свидетельство о праве собственности на каждую продаваемую квартиру или достаточно права собственности на все здание ????

[Росинка]

У Вас не долевое строительство (ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ), а купля продажа товара - квартиры, в готовом доме. Потребовать неустойку по ЗоЗПП можете. А вот получить - это вопрос. Застройщик будет доказывать (и вполне возможно, что докажет) отсутствие вины за неисполнение обязательств надлежащим образом.

Обязан ли продавец иметь свидетельство о праве собственности на каждую продаваемую квартиру или достаточно права собственности на все здание

Насколько я помню, мой застройщик был собственником всего дома.

[suka]

Договор не был зарегистрирован, можно ли по нему взыскать неустойку ?

[Росинка]

Договор не был зарегистрирован

У нотариуса? Не обязательно (ст. 161, ст. 550, ст. 432 ГК РФ). А вот право собственности подлежит обязательной государственной регистрации (ст.131 ГК РФ).

[suka]

про нотариуса понятно, этот договор имеет юридическую силу в плане взыскания неустойки ? согласно п.2 ст.558 ГК РФ

[Росинка]

согласно п.2 ст.558 ГК РФ

Это конечный этап передачи квартиры в Вашу собственность - регистрация права собственности. Если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, то Вы имеет право обратиться в суд (ст. 551 ГК РФ).
Ваш договор должен предусматривать все этапы передачи Вам квартиры: и подписание акта приёма-передачи жилья, и передачи Вам всех необходимых документов для гос. регистрации.
Почему Вы не хотите подписать акт с указанием обнаруженных недостатков с одновременным предъявлением требования безвозмездного их устранения в разумный срок (ст. 475 ГК РФ)? Вас продавец письменно извещал о приемке-передачи квартиры?

договор имеет юридическую силу в плане взыскания неустойки

Да, имеет. Только надо видеть на каких условиях заключён договор и какие обязательства сторон в нем указаны? А также, как именно продавец оговаривал условия и сроки передачи квартиры?
Договор не содержит условия, что в случае чего (например, не подписанием администрацией документов о вводе здания в эксплуатацию) срок передачи может быть перенесён и пр.? Или ещё какого условия, что в случае переноса срока Вы имеете право на изменение условий договора в порядке, установленным ГК РФ? Или не допускает договор одностороннего отказа от исполнения в связи с существенным изменением обстоятельств?

[suka]

на самом деле сложность не в том на каких условиях заключен договор, а какой это договор. Вот я не могу определить его статус. Называется договор обязательство купли-продажи квартиры, но получается, что по этому договору продана не существующая квартира. учитывая тот факт, что существует только здание и оно в собственности частного лица, то должен был быть заключен предварительный договор, но в этом заключенном договоре нет пункта о намерении в дальнейшем заключить договор основной. Договором долевого участия он тоже не является, кроме того договор, как я уже писал раньше не имеет гос. регистрации. Помогите разобраться уважаемые форумчане....
если нужны сканы договора, то конечно предоставлю.
спасибо.

[Росинка]

Называется договор обязательство купли-продажи квартиры

Считайте просто купли-продажи.

но получается, что по этому договору продана не существующая квартира.

Закон это допускает.

Статья 455 ГК РФ. Условие договора о товаре

2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

должен был быть заключен предварительный договор, но в этом заключенном договоре нет пункта о намерении в дальнейшем заключить договор основной.

У Вас наверняка основной договор. Предварительный - лишняя головная боль. Рождает права и обязанности только по заключению основного договора.

если нужны сканы договора, то конечно предоставлю.

Посмотрите в личке адрес.

[suka]

отправил на почту

[Росинка]

В п. 5 Договора речь идёт о подписании "настоящего" договора. Не совсем понятно, что продавец имел ввиду, может будет переоформлен и нотариально заверен новый договор купли-продажи, а может речь идёт о регистрации права собственности, о чем и говорится в п.12 и п. 13 Договора. В любом случае Вы имеете сейчас настоящий договор купли-продажи квартиры. В п.14 Договора продавец ссылается на обстоятельства, которые могут отодвинуть срок исполнения обязательства по передаче квартиры. Но обстоятельства должны быть действительно непреодолимой силы.
По поводу счётчиков: это такая мелочь, чтобы отказываться от приёмки квартиры. Зафиксируйте всё в акте и дайте продавцу время на устранение недостатков. Либо устраните недостатки за своё счёт, а от продавца потребуйте возмещения понесённых расходов.

[suka]

счетчики это не мелочь, пока не будет свидетельства о праве собственности на квартиру ни один поставшик коммунальных ресурсов не заключит договор на поставку (воды, газа и электроэнергии) в рамках закона "Об энергосбережении", если принять и подписать акт, то придется принять не квартиру а помещение не пригодное для жилья, тем более в зиму.
в п.5 договора сказано только то, что квартира никому не принадлежит и все....

[Росинка]

ни один поставшик коммунальных ресурсов не заключит договор на поставку (воды, газа и электроэнергии)

Разве к зданию эти ресурсы не подведены? Речь в договоре идёт об индивидуальных приборах учёта, которые должны быть расположены в Вашей квартире.

в п.5 договора сказано только то, что квартира никому не принадлежит и все.

"до подписания настоящего Договора". И что срок передачи до 1 сентября 2012г.

[suka]

ресурсы подведены, но договоров на поставку нет, соответственно стоят заглушки...

[Росинка]

но договоров на поставку нет

Как продавец объясняет задержку по заключению договоров? Узнайте сами в местной администрации о реальном положении вещей.

[suka]

а он ничего не отвечает, в ответе на претензию он написал, что расторгает договор, потому что в срок до 1 сентября не оплачена вся сумма...

[Росинка]

Вас письменно продавец приглашал для подписания Акта приёма-передачи? Какое требование в претензии предъявляли продавцу?

[suka]

продавец для подписания акта письменно не приглашал, в претензии потребовали привести квартиру в соответствие с заявленными характеристиками в п. 1 договора, предоставить квартиру к осмотру специалистом в области строительства и подписания акта приема сдачи.

[Росинка]

Ответ продавца можете скинуть на почту?

[suka]

да, сейчас скину

[Росинка]

продавец для подписания акта письменно не приглашал

Напишите продавцу, что в соответствии с п. 5 Договора продавец обязуется передать покупателю квартиру в состоянии указанном в п.1 Договора, а именно ...(перечислите). Уведомления о готовности продавца передать квартиру в состоянии предусмотренном договором и подписать Акт приема-передачи Вы не получали. На данный момент продавцом не исполнены обязательства такие-то, о чем продавцу хорошо известно и именно с этим связано не получение от продавца извещения о готовности к подписанию Акта. После устранения продавцом указанных недостатков и выполнения взятых на себя договорных обязательств, полный расчёт за квартиру будет произведён Вами незамедлительно. Напоминаю, что в соответствии с п. 9 Договора, а также ст. 310 ГК РФ настоящий договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке. Односторонний отказ от исполнения договора допускается только в исключительных случаях, предусмотренных Законом. В соответствии с п. 10 Договора стороны строят свои отношения .... и т.д.
И ещё раз попросите продавца письменно Вам сообщить, чем вызвана задержка в исполнении обязательств по п.1 Договора и в какие сроки продавец планирует устранить перечисленные выше недостатки.

[suka]

спасибо, в принципе претензия такая и была, а вот про ст. 310 я забыл чё-то. Ну претензию еще раз направлю.