Проблемы с управляющей компанией

[Akyla76]

Проблема в следующем. Прорвало последнюю секцию чугунной батареи. На батареи нет отключающих устройств. Дому 31 год , батарее соответственно столько же . Аварийка сняла батарею поставила заглушки. ЖЭУ составили акт. В акте указали : причина аварии разморозка крайних секций ( дело было в феврале тюменская область) . На наш вопрос почему разморозка ответили, что сосед под нами видел открытую форточку. Квартиру мы сдаем в найм. Так же видел как пришла наша квартиросъемщица и закрыла форточку, после чего произошла авария. Квартира была вся в ржавчине, что явно говорит о том что она была забита и циркуляция нарушена. есть фото. Мы наняли независимую экспертизу, пригласили на оценку ущерба представителей УК. Далее написали письмо в УК о восстановлении отопления. Получили отказ со ссылкой на верховный суд( батарея не относится к ОДИ) . Мы пригласили жил инспекцию , которая сделала предписание УК о восстановлении батареи. УК подала в арбитражный суд на жил инспекцию о не согласии с предписанием. Суд 11 сентября. Мы в свою очередь подали в суд на УК о возмещении ущерба. Суда еще не было. готовимся. УК хочет нам предъявить что чугунная батарея в нашей комнате вообще не соответствует проекту и что ставились 30 лет назад конвектора. А мы спросили что же вы не сделали предписание за 30 лет нам о не соответствии установленной батареи? Отвечают вас не было дома. Так же мы сделали опрос соседей. кто то говорит что стоят чугунные , у кого то конвектора. в приватной беседе бывалый сантехник сообщил, что в 80 года была ужасная пересортица с батареями и ставили кому что. а если начальник , то обязательно чугунную и побольше секций . Как нам теперь доказать что мы не ставили эту батарею самостоятельно? Спасибо ждем ответы.

[Александр Георгиевич]

Вам и не нужно ничего доказывать, поскольку до введения в действие Жилищного кодекса РФ такого понятия как общедомовое имущество не существовало.
Тем не менее, и поскольку отключающих устройств на подводах к прибору отопления не существует, то вся ответственность ложиться на управляющую организацию, которая один раз в год просто обязана, согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170)
http://base.garant.ru/12132859/
проводить осмотры общедомового имущества и, в случае обнаружения вмешательства в работу оборудования требовать восстановления в прежнем виде.

Также, в процессе слушаний по делу, Вы вправе просить суд о проведении технической экспертизы с целью определения возраста батареи, причины выхода её из строя.

Также можете пригласить свидетелей, которые подтвердят названную Вами "пересортицу".

[Akyla76]

Спасибо! А что вы думаете про разморозку, такое возможно при хорошей циркуляции в теплоносителе? Квартиросъемщица утверждает что не открывала окно, но правда ли это, не понятно. Первое на что УК будет возражать , что батарея не ОДИ. Второе , что разморозили систему и сами виноваты и третье что батарея не по проекту.

[Александр Георгиевич]

По поводу разморозки.
Как только УО об этом - сразу требуйте назначения судебно-технической экспертизы для установления возраста и причины возникновения аварии.
Разморозка батареи при открытой форточке - невозможна. При открытом окне - сомнительна.
Скажут, что батарея не по проекту - пусть докажут подобный факт на основе акта, которым этот факт должен быть подтвержден.
Что касается принадлежности батареи к ОДН, то, согласно решению Верховного Суда РФ от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725 (http://www.consultant.ru/online/base...se=LAW;n=94273)

Частью 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), действовавшей на момент принятия Правил, предусматривалось, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом, утверждая оспариваемые Правила, Правительство Российской Федерации имело соответствующие полномочия.
С утверждением заявителей о противоречии пункта 6 Правил в оспариваемой части пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и части 1 статьи 36 ЖК РФ суд согласиться не может. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичным образом часть 1 статьи 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
В подпункте "д" пункта 2 Правил воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Кроме того, пункт 5 Правил закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Следовательно, по смыслу пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом "д" пункта 2 и пунктом 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ).
С учетом изложенного системное толкование пункта 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.

Таким образом в случае, если радиатор отопления невозможно демонтировать без остановки работы системы отопления (которая - остановка - влечет за собой нарушение прав собственников помещений, расположенных по стояку), то он является общедомовым имуществом!
Можете смело ссылаться на данное решение, поскольку ответчики, как правило, его смысл интерпретируют!

[Akyla76]

Спасибо большое за внимание! Будем действовать.

[Akyla76]

И еще пожалуйста. Если в суде заявят нам что слесарь приходил вас нет дома. Что отвечать, как доказать? Я опять же сделала опрос, все говорят никто не приходит , не проверяет. Максимум вешают объявление на входе в подъезд о начале отопительного сезона и в случае аварии обращаться в аварийную. А зайти посмотреть такого нет. Понятно что они нарушают инструкции осмотра ОДИ. Но и мы не могли 30 лет отсутствовать дома. Опять же все люди работают и график почему то совпадает с графиком работы слесарей. Как быть? Какой порядок осмотра ОДИ? Может это должно быть согласовано с собственником заранее( дата, время) ?

[djard]

если в суде заявят нам что слесарь приходил вас нет дома. что отвечать, как доказать?

вам ничего доказывать не нужно. пусть ук предъявляет доказательства, что вас не было дома, когда приходил слесарь.
если память не изменяет, то свой приход должны согласовать с вами, а не просто прийти когда хотят. и составить акт о вашем отсутствии (с подписями соседей), если согласовывали и вас реально не было.

p.s. курсивом выделил то, за что не уверен.

[игорь дмитриев]

Доброе утро. Была аналогичная история.Стояк общедомовой, Почему для отключения ,чистки и ревизии не были установлены дополнительные краны? Все что после стояка имущество граждан.Так было указано в деле против ЖКХ.Суд они проиграли.Делали ремонт себе и нижним двум этажам,Суд их обязал.

[Александр Георгиевич]

О каких дополнительных кранах идет речь?
По технологии на ответвлениях от стояков горячей и холодной воды устанавливаются отключающие устройства. Иного быть не должно.
Ну а дальше смотрим пункт 5 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г.
http://base.garant.ru/12148944/