Прошу помочь квалифицировать действия директора управляющей организации.

[Anger]

В нашем городе все многоквартирные дома оборудованы общедомовыми водо и электросчетчиками. Во всех квартирах (за очень редким исключением) также установлены приборы учета.
Постановлением Правительства РФ от 16.04.2013г. №344 в пункт 44 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» внесены изменения, введен норматив потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды. Теперь объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, исполнитель оплачивает за счет собственных средств.
До вышеуказанного ПП РФ, ОДН, например, по воде в разных домах города составлял от 10 до 100% от квартирного потребления и соответственно народ все оплачивал.
Чтобы не оплачивать сверхнормативное потребление коммунальных услуг на общедомовые нужды за счет средств управляющей организации директор управляющей компании предпринимает следующие действия. Передает председателям советов домов бланки «Решение собственников помещений в многоквартирном доме №… по улице …, г.Ч…, Республики … по вопросу выбора ресурсоснабжающей организации по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению с заключением договоров с собственниками помещений» и просит их совершить поквартирный обход дома с целью проведения заочного голосования. При этом директор УК вводит председателей в заблуждение, якобы все это нужно для исключения плат за ОДН. Председатели, также неосознанно обманывают своих соседей и благополучно собирают подписи собственников. А по сути, считаю, что собственники помещений меняют способ управления многоквартирным домом – выбирают непосредственный способ управления.
В итоге горожане продолжают оплачивать ОДН и по-прежнему платить за управление жилым фондом. На мое письменное обращение в УК и расчетный центр с просьбой прекратить начисление платы за управление жилым фондом, произвести перерасчет и возвратить уплаченные денежные суммы за управление жилым фондом получаю от директора УК формальную, надуманную отписку. В перерасчете отказано, что якобы только поменялся способ оплаты за воду и электричество - непосредственно в ресурсоснабжающие организации, а УК продолжает управление домами. Электроэнергия оплачивается по отдельному счету энергосбыта, а вода в общей платежке. Расчетный центр производит расчет по воде и канализации по договору с водоканалом. УК обслуживает 100 домов, примерно 4000 квартир. Тариф за управление жилым фондом - 2,20 руб./м2.
Готовлю заявления прокурору и в жилищную инспекцию. Прошу Вас помочь квалифицировать действия директора управляющей организации. Под какие статьи подпадают его действия?
Спасибо!

[Александр Георгиевич]

Во-первых, действия директора квалифицировать сложно, поскольку факты о том, что именно он является инициатором передачи каких-то бланков, подтверждения наверняка не найдут.
Вам же следует, при направлении жалоб, аргументировать свои доводы нарушением Ваших прав на оплату коммунальных услуг в размере, порядок определения которого установлен Правилами № 354.

Что касается Ваших прав в части оплаты за коммунальные услуги, то в соответствии с частью 7.1 ЖК РФ

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Из названного следует, что опросные листы, которые по инициативе председателей советов домов предлагаются к подписанию, то они не могут служить основанием для признания факта заключения договора поставки комм. ресурсов собственника помещения с ресурсоснабжающей организацией, так как решением общего собрания не являются, а само решение общего собрания не изменяет статус ресурсоснабжающей организации (РСО) как поставщика услуг.
При этом в соответствии с ч. 12 ст. 161 ЖК РФ

Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

Положения ч. 2 ст. 164 ЖК РФ касаются непосредственного управления, что к Вашему случаю отношения не имеет.

Министерство регионального развития РФ в своем письме от 20.03.2007 г. N 4967-СК/07 "О применении пункта 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307" разъясняет, что исполнителем по договору предоставления коммунальных услуг может быть лицо, в своей деятельности отвечающее двум признакам: поставка коммунальных ресурсов и, одновременно с этим, обслуживание и ремонт общедомового имущества.
Таким образом, и во всяком случае, что бы там не подписывали собственники помещений, РСО исполнителем по договору предоставления коммунальных услуг гражданам может быть только в случае, если имеется заключенный с РСО договор на обслуживание и ремонт инженерных сетей в многоквартирном доме.
Таким образом, в случае, если размер платы за коммунальные услуги, даже выполненный расурсоснабжающей организацией, противоречит пункту 44 (в ред. ППРФ № 344 от 16.04.2013 г.), следовательно имеет место нарушение прав потребителя и требований законодательства притом, что Расчет размера платы за коммунальные услуги производится в порядке, установленном настоящими Правилами,- п. 36 Правил № 354.

[санек37]

...исполнитель оплачивает за счет собственных средств...

А исполнитель разве не собственник жилья а дядя ваня с той улицы ?

...
В итоге горожане продолжают оплачивать ОДН и по-прежнему платить за управление жилым фондом...

А что вышел закон в котором предусмотрено что ни за что не надо платить?

[Александр Георгиевич]

Исполнителем может быть и собственник жилья, но это довольно таки редкий, подчеркну - оччччень редкий, случай!
В основном же это "дядя ваня с той улицы", обладающий зарегистрированным надлежащим порядком правом на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

[санек37]

Очень хорошо , значит ли это что теперь узаконено воровство?
Ведь не для кого ни секрет что большой ОДН это как правило воровство тех или иных лиц а зачастую простых владельцев или жителей квартир .
Но не исключаю что и УК может приложить свои руки на чужое добро.
Или нет?

[Anger]

А что вышел закон в котором предусмотрено что ни за что не надо платить?

Смотрите п.44 "Правил предоставления коммунальных услуг..." Теперь в случае управления МКД управляющей организацией величина ОДН оплачиваемая гражданами ограничена нормативом. А разницу ОДН по показаниям общедомового счетчика и нормативом должна оплачивать управляющая организация за свой счет. На мой взгляд новшество введено для стимуляции управляющих организаций по поиску воришек, ликвидации утечек, ненадежных контактов в цепях электроснабжения и т.д. и т.п.

[Anger]

Положения ч. 2 ст. 164 ЖК РФ касаются непосредственного управления, что к Вашему случаю отношения не имеет.

В телефонном разговоре работник энергосбыта подтвердил, что расчеты ОДН делаются по показаниям общедомового прибора учета, поставка электроэнергии по договору с каждым собственником. Договора только пока на руках нет.
В расчетном центре также подтвердили, что ОДН по воде делят на всех без учета норматива на ОДН. Следовательно непосредственное управление имеет место быть. Спасибо за ответ, акцент в жалобе сделаю на неверный порядок расчета платежей за ком.услуги.

[Александр ХМАО]

Уважаемый Anger, у Вас не поменялся способ управления, у Вас просто теперь собственники и наниматели должны заключить прямые договора с ресурсо-снабжающими организациями. Писать заяву по УК в отношении 2,2 рубля считаю скорее всего не имеет смысла, так как там совсем другие затраты заложены, а если и часть затрат была предусмотрена по сбору данных по квартирно, и по ОДН, но это далеко не все затраты...
Вам имеет смысл разбираться вначале из чего складывается это управление, 2,2 рубля (напишите мне в личку ngdupn@rambler.ru скину Вам смету нашей управляшки для примера).
Вам скорее всего имеет смысл разбираться например по НДС по СиРЖ, если у Вас он есть. А так же затрат по сметам на СиРЖ, что как выполняется. Обычно управляшка извлекает прибыль (т.е. присваевает незаконно денежные средства) на неисполнении работ по техническому обслуживанию коммуникаций дома, так как формирует тарифы по нормативам, а выполняет работы на бумаге. Если нет представления о перечне услуг, аналогично напишите мне в личку, я вам дам наводку, где искать, и что искать.
Кроме того, такой вопрос: у Вас есть бух.годовой отчёт за последние три года Вашей управляшки, Вы его запрашивали, или он опубликован, на соответствующем сайте?

ОДН это несколько другая проблема... она решаема...в другом ключе...

[avtor]

В вашем регионе идёт компания по сокращению ЕРЦ, поэтому связь, газ, вода, тепло выводятся из сферы ЕРЦ. Теперь связь, газ, вода, тепло пойдут по прямым договорам.

[Anger]

у Вас не поменялся способ управления, у Вас просто теперь собственники и наниматели должны заключить прямые договора с ресурсо-снабжающими организациями.
...

ОДН это несколько другая проблема... она решаема...в другом ключе...

Возможно, способ управления и не поменялся? Поэтому и создал тему и задаю вопросы, чтобы разобраться.
1. Считаю, если есть прямые договоры с РСО и ОДН делится на всех собственников, то такое возможно при непосредственном управлении домом. В этом случае платеж за управление жилым фондом взиматься не должен.
2. Управление домом осуществляет УО. Решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения собственниками не принималось. Тогда ОДН за минусом норматива оплачивает УО за свой счет. Платеж за управление жилым фондом также имеет место быть.
Что же касается структуры платежей, не поленюсь выпишу из платежки:
1. Холодная вода 26,79 р./куб.м
2. Канализация 31,20 р./куб.м
3. Отопление 1476 р./Гкал в ноябре - 0,28 Гкал
4. Содержание двора (в т.ч. мусорных конт) 2,60 р./кв.м
5. Дератизация (дезинсекция) 0,12 р./кв.м
6. Вывоз и утилизация ТБО 31,20 р./чел.
7. Текущий ремонт ж/здания 2,71 р./кв.м
8. Тех. обсл. внутридом. сан. тех. сетей 1,66 р./кв.м
9. Тех. обсл. внутридом. центр. отопления 1,05 р./кв.м
10. Тех. обсл. внутридом. электросетей 0,82 р./кв.м
11. Управление жилым фондом 2,20 р./кв.м
12. Капитальный ремонт жилых зданий 5,00 р./кв.м
13. Обслуживание внутридом. газовых сетей 0,19 р./кв.м
Ну, и Электроэнергия 2,88 р./кВт*час по отдельной платежке.

[Pavel 1]

Anger
Считаю.
ПП РФ № 354
14. Управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией. Управляющая организация

УО заключила договор о предоставлении коммунальных услуг с РСО.
На ОССП решили:
64. Потребители вправе при наличии договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенного с исполнителем в лице управляющей организации, товарищества или кооператива, вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию, которая продает коммунальный ресурс исполнителю, либо через указанных такой ресурсоснабжающей организацией платежных агентов или банковских платежных агентов в том случае, когда решение о переходе на такой способ расчетов и о дате перехода принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива. В этом случае исполнитель обязан в срок не позднее 5 рабочих дней со дня принятия указанного решения предоставить ресурсоснабжающей организации информацию о принятом решении.
Внесение потребителем платы за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию рассматривается как выполнение обязательства по внесению платы за соответствующий вид коммунальной услуги перед исполнителем. При этом исполнитель коммунальных услуг отвечает за надлежащее предоставление коммунальных услуг потребителям и не вправе препятствовать потребителям в осуществлении платежа непосредственно ресурсоснабжающей организации либо действующему по ее поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту.
Полученные платежные документы оплачены, согласно:
30. ...
Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным потребителем с соответствующим исполнителем с даты начала предоставления коммунальных услуг таким исполнителем, указанной в пунктах 14, 15, 16 и 17 настоящих Правил.
Договор. Что за коммунальные услуги по электроснабжению(предоставленные потребителям, ОДН) вашего мкд оплачиваете в РСО.
УО выполняет договор (Между вашим мкд и УО по обслуживанию, и между УО и РСО — п.14) по электроснабжению вашего мкд, согласно ПП РФ № 354, и в том числе пункта 44.
!!!!!
п.44 ПП РФ № 354 разъясняет:
«44.
Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, ...»

Считаю, что разъяснения в п. 44 о « нормативов потребления коммунальной услуги» растяжимое.
ПП РФ № 530 (не действует) разъясняло:
«Потери электроэнергии во внутридомовых электрических сетях определяются исполнителем коммунальных услуг как разность между объемом электрической энергии, приобретенным на границе балансовой принадлежности электрических сетей сетевой организации и внутридомовых электрических сетей, объемом использования электрической энергии на общедомовые нужды и объемом оказанных потребителям коммунальных услуг электроснабжения.»

Anger писал:
«Чтобы не оплачивать сверхнормативное потребление коммунальных услуг на общедомовые нужды за счет средств управляющей ...»
Необходимо отслеживать — потери.
Смотри сообщение № 15 от 23.12.2013г. тема Электроэнергия ОДН.

[Pavel 1]

Информация.
«На Ваше обращение, поступившее на сайт НП «ЖКХ Контроль» сообщаем следующее.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).
* П. 3 указанной статьи предусматривает, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома,
* перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация,
* порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 года №416 утверждены правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Согласно п. 3 указанных правил управление многоквартирным домом
осуществляется с учетом :
- состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением правительства РФ от 03.04.2012 года №290.
Таким образом,
* размер платы на единицу площади принадлежащего Вам помещения должен формироваться исходя из потребностей многоквартирного дома, в котором Вы проживаете, а также объема выполняемых в обязательном порядке работ, утвержденного договором управления и вышеуказанным постановлением Правительства РФ.
Если для надлежащего содержания дома требуется выполнение большего перечня работ, то в силу условий утвержденного собственниками договора управления, затраты на их проведения оплачиваются дополнительно.
В такой ситуации, если Вами
* и иными собственниками помещений, обладающими суммарно более, чем 50 % голосов, не согласными с таким порядком расчетов, должны быть предприняты меры к изменению его условий.
При этом, обращаем Ваше внимание, что п. 8 ст. 162 ЖК РФ устанавливает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, т.е. в том порядке, в котором был заключен договор управления, соответствующий законодательству.
До тех пор, пока решение общего собрания об утверждении условий договора управления сохраняет свою силу, а в договор управления не внесены изменения в части формирования платы по статье расходов «содержание и текущий ремонт жилого помещения», оно обязательно для исполнения, как собственниками, так и управляющей организацией
С уважением,
эксперты НП «ЖКХ Контроль»

[Anger]

Спасибо. С Новым Годом!
Направил в УО претензию, в которой, руководствуясь ПП РФ от 16 апреля 2013 г. N 344, прошу прекратить незаконный порядок начисления платы за коммунальные услуги по холодному водоснабжению, водоотведению и электроэнергии, произвести перерасчет и возвратить излишне уплаченные денежные суммы за эти услуги с 01 июня 2013г.

[Pavel 1]

Доброго Нового Года!
Anger. Здравствуйте.
Управление МКД
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; - НУ
3) управление управляющей организацией. - УУО
НУ — заключен договор с УО с 2013г. на обслуживание МКД.
Заключены договора с РСО.
Расчеты производятся согласно ПП РФ № 354.
Только в отношении п. 44 по начислениям на ОДН сверх норматива должны разбираться:
- не РСО с УО
- а Собственники с УО. Договор обслуживания МКД.
УУО - УО заключает договор с РСО.
Расчеты производятся согласно ПП РФ № 354.
Вы (МКД) решили оплачивать коммунальные услуги по электроснабжению (предоставленные потребителям, ОДН) вашего мкд оплачиваете в РСО.
УО продолжает выполнять договор по управлению вашим МКД согласно ПП РФ № 354, и в том числе пункта 44. «... Тогда ОДН за минусом норматива оплачивает УО за свой счет. ...»

Я не правильно понимаю ПП РФ № 354?