Проект-закон

[ВикНик]

постановление Правительства
Российской Федерации
от 15 мая 2013 г. № 416

П Р А В И Л А осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами
п3. Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее -минимальный перечень).

1.Означает ли это, что в каждом доме размер оплаты по ст. "содержание и ремонт" обслуживаемых одной УК будут разные ?
2. Как быть в случае, если жильцы из-за своей пассивности не приняли на ОСС решение о размере платы на содержание и ремонт?
3. В проекте ППРФ "Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами" был пункт: "Стандарт № 2. Формирование и утверждение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме", в котором сказано:
14. В случаях непринятия общим собранием собственников помещений разработанных управляющей организацией перечней и стоимости обязательных работ, обеспечивающих безопасность проживания граждан в данном доме, копия протокола общего собрания, установившего данный факт, направляется управляющей организации, осуществляющей управление данным домом и органу, осуществляющему контроль сохранности жилищного фонда. При этом вся ответственность за ненадлежащее содержание МКД перед органами, осуществляющими контроль его сохранности и, соответственно, штрафные санкции переходят на собственников помещений в долях, пропорциональных занимаемым ими жилым помещениям.

15. В протоколе общего собрания в обязательном порядке должна присутствовать запись о том, что управляющая организация поставила в известность собственников помещений на собрании о возможных последствиях принятия решения, о ценах, не покрывающих затрат по обеспечению надлежащего содержания и ремонта общего имущества, решения о перечне обязательных работ не обеспечивающего безопасное проживание граждан."
Присутствует ли он в каком либо из действующих документов (НПА)?
Спасибо!

[Александр Георгиевич]

1.Означает ли это, что в каждом доме размер оплаты по ст. "содержание и ремонт" обслуживаемых одной УК будут разные ?

Да, поскольку многоквартирный дом является субъектом правоотношений и именно собственники этого, отдельно взятого дома, вправе принимать решение об установлении размера платы (часть 7 ст. 156 ЖК РФ).

2. Как быть в случае, если жильцы из-за своей пассивности не приняли на ОСС решение о размере платы на содержание и ремонт?

В таком случае размер платы определяется на основании тарифа, утвержденного правомочным органом власти, - пункты 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г. (с изменениями от 6 мая 2011 г.)
http://base.garant.ru/12148944/

Присутствует ли он в каком либо из действующих документов (НПА)?

Если речь идет о протоколе, то его форма и содержание нормативными правовыми актами не утверждены. Поэтому, как говорят, при оформлении протокола следует руководствоваться общей практикой.

[Yurij]

По поводу собраний - с 1 сентября в Гражданский кодекс РФ введена глава 9.1 Решения собраний, которая формализовала некоторые ранее неясные моменты.
Внимательно прочитайте, теперь собрания должны проводиться только так. /
Если НЕ ТАК - то может быт обжаловано в суде и отменено.
http://base.garant.ru/10164072/10/#block_10910

[Александр Георгиевич]

Спасибо за информацию!

[ВикНик]

ПП от 15 мая 2013 г. N 416 О ПОРЯДКЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

II. Стандарты управления многоквартирным домом

4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей;
III. Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
8. Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Постановлением Госстроя Российской Федерации № 170 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
III. Организация текущего ремонта
1.Проведение общего осмотра многоквартирного дома. Здание обследуется с крыши до подвала, в том числе и его придомовая территория. 2.Составление дефектной ведомости на основании осмотра, подписываемой собственниками жилья. 3.Составление сметы работ на основании дефектной ведомости. 4.Утверждение сметы на общем собрании собственников многоквартирного дома и принятие решения о начале работ. В соответствии с Жилищным кодексом РФ за текущий ремонт должны проголосовать собственники не менее 50% площадей МКД, за капитальный должны отдать голоса не менее 2/3 «площадей» дома.
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491
17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
35. Указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Извините за многочисленные цитаты, но хотелось бы все-таки понять: когда, на каком этапе, с какой периодичностью и на основании чего собственники должны принимать решение о размере платы за «содержание и ремонт»: после отопительного сезона и проведения осмотра; на основании данных из тех. паспорта и рекомендаций УК, др.? Есть ли различия между ремонтом по ст. «Содержание и РЕМОНТ» и «текущим ремонтом» или это одно и то же и производится за одни и те же средства? Что за «утвержденный перечень» в п.35 пп№491, кем он утверждается?
На счет общего собрания собственников: где сказано, что заочное ОСС может проводиться только после очного ОСС с такой же повесткой?
Спасибо!

[ВикНик]

[Если речь идет о протоколе, то его форма и содержание нормативными правовыми актами не утверждены. Поэтому, как говорят, при оформлении протокола следует руководствоваться общей практикой.[/QUOTE]

Речь идет о записи в протоколе о том, "что управляющая организация поставила в известность собственников помещений на собрании о возможных последствиях принятия решения..." см.п 15

[Александр Георгиевич]

Извините за многочисленные цитаты, но хотелось бы все-таки понять: когда, на каком этапе, с какой периодичностью и на основании чего собственники должны принимать решение о размере платы за «содержание и ремонт»: после отопительного сезона и проведения осмотра; на основании данных из тех. паспорта и рекомендаций УК, др.?

В соответствии с частью 7 ст. 156 ЖК РФ

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Поскольку отчетным периодом является календарный год, следовательно размер платы за содержание и ремонт должен быть утвержден до 01 января следующего за отчетным года.
Размер платы зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома,- пункт 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г. (с изменениями от 6 мая 2011 г.)
http://base.garant.ru/12148944/
В соответствии с пунктом 11.1 названных Правил

(доп. ППРФ N 290 от 03.04.2013 г.) Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Названный минимальный перечень утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения"
http://m.garant.ru/hotlaw/federal/467215/
Следовательно предельно минимальное значение размера платы за содержание и ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме обусловлено стоимостью работ и услуг, которые перечислены в ППРФ № 290.

Есть ли различия между ремонтом по ст. «Содержание и РЕМОНТ» и «текущим ремонтом» или это одно и то же и производится за одни и те же средства?

Содержание - это работы и услуги, выполняемые с целью поддержания имущества в соответствии с техническими и санитарными требованиями.
Ремонты подразделяются на текущий и капитальный. Названные ремонты могут быть проведены только при наличии решения общего собрания собственников помещений,- п.п. 18 и 21 Правил содержания. Источниками финансирования служат обязательные платежи в их перечне, установленном статьей 154 ЖК РФ.
Состав услуг и работ, относимый к тому либо иному виду ремонта, определяется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170)
http://base.garant.ru/12132859/

Что за «утвержденный перечень» в п.35 пп№491, кем он утверждается?

Состав общедомового имущества определяется в порядке, установленном пунктами 3 и 4 Правил содержания (№ 491), перечень, объем и качество услуг и работ - общим собранием.

На счет общего собрания собственников: где сказано, что заочное ОСС может проводиться только после очного ОСС с такой же повесткой?

Это зафиксировано частью 1 ст. 47 ЖК РФ

В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
(изм. N 123-ФЗ от 04.06.2011 г.)

[ВикНик]

Начну с последнего. 1.Правильно ли я понимаю, что решения ОСС, проведенного в заочной форме незаконны, если до этого не проводилось очное ОСС с такой же повесткой?
2. Правильно ли я понимаю, что ремонт, который производится в соот-и со ст."Содержание и ремонт" это что-то типа регламентных работ (чистка, смазка, промывка, опрессовка, поДкраска. проверка сопротивления,набивка сальников? смена лампочек, прокладок, подготовка к отопсезону и пр.) и оплачивается по ст."содержание и ремонт", а "текущий ремонт" это работы по устранению неисправностей, возникших в процессе эксплуатации, выявленных в результате плановых осмотров; планово-предупредительные работы, требующие замены каких-то элементов и пр. и оплачиваются они собственниками помещений в доме за счет средств, собранных жильцами дополнительно в соот-ии со ст.158ЖК после того, как за это проголосует не менее 50% собственников, и никакого отношения к средствам, собранным по ст. "Содержание и ремонт" они не имеют? У жильцов возникает много вопросов (типа, мы и так платим!!!), и по этому важно отделить одно от другого. P.S. В данном случае о кап. ремонте речь не идет. Спасибо!

[Александр Георгиевич]

1.Правильно ли я понимаю, что решения ОСС, проведенного в заочной форме незаконны, если до этого не проводилось очное ОСС с такой же повесткой?

Вы правильно понимаете.

2. Правильно ли я понимаю, что ремонт, который производится в соот-и со ст."Содержание и ремонт" это что-то типа регламентных работ (чистка, смазка, промывка, опрессовка, поДкраска. проверка сопротивления,набивка сальников? смена лампочек, прокладок, подготовка к отопсезону и пр.) и оплачивается по ст."содержание и ремонт", а "текущий ремонт" это работы по устранению неисправностей, возникших в процессе эксплуатации, выявленных в результате плановых осмотров; планово-предупредительные работы, требующие замены каких-то элементов и пр. и оплачиваются они собственниками помещений в доме за счет средств, собранных жильцами дополнительно в соот-ии со ст.158ЖК после того, как за это проголосует не менее 50% собственников, и никакого отношения к средствам, собранным по ст. "Содержание и ремонт" они не имеют? У жильцов возникает много вопросов (типа, мы и так платим!!!), и по этому важно отделить одно от другого. P.S. В данном случае о кап. ремонте речь не идет. Спасибо!

В соответствии с пунктом 5 части 2 ст. 153 ЖК РФ

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
...
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса. (в редакции ФЗ от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ);
...

Частью 2 ст. 154 ЖК РФ установлено, что

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги. (в редакции ФЗ от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ)

Таким образом "плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме" является обязательным платежом и не зависит от какого-либо решения общего собрания.
Если общее собрание утвердило размер платы - то это пункты 31 и 32 Правил содержания (№ 491).
Если нет - то руководствуются положениями пунктов 34 и 36 названных Правил.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, вносится единой суммой без разделения её на составные части.
После поступления названной платы на счет управляющей организации общая сумма может быть разделена в долях, определенных сметой расходов названной организации.
Таким образом, содержание и ремонт финансируется из одного и того же источника, то есть " платы за содержание и ремонт жилого помещения", и внесения какой-либо дополнительной платы не требует.
Денежные средства для целей управления и содержания расходуются по мере необходимости. А деньги, предназначенные на текущий ремонт, могут резервироваться на отдельном бухгалтерском субсчете и использоваться в случае, если общее собрание провести текущий ремонт решило.
Поэтому, хотя деньги и поступают в "общей куче", но в дальнейшем они приобретают целевое назначение посредством их учета на разных счетах бухучета.

[ВикНик]

Спасибо за терпение! Я слышал высказывание про одного дурака и сто мудрецов, но все-таки, если позволите, еще пара вопросов, на которые, я уверен, вы в состоянии ответить.
Ответ МО города N: " Размер платы за содержание и ремонт установлен решением городского Совета депутатов от 26 ноября 2010 г. «Об установлении размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения, платы за пользованием жилым помещением (платы за наем)». При этом в зависимости от благоустроенности жилого помещения отдельно установлен размер платы за содержание и отдельно – размер платы за ремонт. Так, например, для жилых домов со всеми удобствами, без лифта и мусоропровода размер платы за содержание составляет с 1 кв.м 4,94 р, за ремонт – 2,42 р. Следовательно, процентное соотношение составит: плата за содержание 67,2% , за ремонт 32,8%. Аналогично можно просчитать процентное соотношение для домов с другим уровнем благоустроенности." Вопрос: определено ли каким-нибудь НПА минимальное значение платы за ремонт в этом соотношении? В этом году УК предложила нам (первый раз за многие годы! лучше бы они этого не делали) )проголосовать за тариф, в котором "содержание" сост-ет 85% (дому ок. 50 лет, без кап.ремонта). Не может ли быть такого, что УК, зная, что жильцы не проголосуют за резкое, по их мнению, повышение платы за содержание и ремонт, пойдут на "перекос" в сторону "содержания" в ущерб "ремонту". 2.Допустимо ли расходовать средства с "содержания" на "ремонт" и наоборот? Спасибо!

[Александр Георгиевич]

Во-первых, для того, чтобы ответить на Ваш вопрос мне необходимо с этим решением Горсовета ознакомиться.
Однако меня смущает утвержденная Вашим МО структура платы, где отдельно установлен размер платы за содержание и отдельно – размер платы за ремонт.
Также не совсем понятно, почему Вы используете сведения из документа, который, как усматривается, в настоящее время действующим не является, так как утвержден в 2010 году.
Соотношение же расходов (удельный вес, к примеру, расходов на текущий ремонт в общей стоимости платы за содержание и ремонт) по статьям затрат общегосударственными нормативными актами не регламентировано. Поэтому возможно, что на региональном либо на местном уровне такие пропорции и утверждены.
Во-вторых, и строго говоря, средства собственников помещений, поступающие на счет управляющей организации, являются целевыми. Следовательно, и в соответствии с частью 2 ст. 154 ЖК РФ, должны использоваться частью на нужды управления многоквартирным домом, частью на содержании, и частью на текущий ремонт. Перекрестное субсидирование одних работ и услуг за счет других законодательством не допускается. Иное, в советское время к примеру, рассматривалось бы как их не целевое расходование со всеми вытекающими из этого.
Поскольку государственный контроль в этой области в настоящее время не действует, следовательно остается одно - контроль за расходованием денежных средств собственниками помещений, в том числе и на основании условий договора управления, в котором пропорции по статьям целевых расходов прописаны.

[Pavel 1]

Сообщение от ВикНик
1.Означает ли это, что в каждом доме размер оплаты по ст. "содержание и ремонт" обслуживаемых одной УК будут разные ?
Александр Георгиевич писал:
«Да, поскольку многоквартирный дом является субъектом правоотношений и именно собственники этого, отдельно взятого дома, вправе принимать решение об установлении размера платы (часть 7 ст. 156 ЖК РФ).»

На официальном сайте УО ознакомился с ценой кв. м. Обслуживания МКД (прошлогодние данные).
Цены разные. Но основном многие дома ( проекты, география фасада - разные) - одна цена.
Обратил внимание на «соседей».
1.МКД Хрущевка — 15 руб.кв.м. (двойняшки — 12 руб. кв. м.), два раза попал в федеральную программу по ремонту. Фасад запад.
2. МКД1. - 14 руб.кв.м. (износ больше, младше примерно на 4 года «двойняшка» - МКД 2).
НУ. Содержание - «... выполняемые с целью поддержания имущества в соответствии с техническими и санитарными требованиями ...», один раза попал в федеральную программу по ремонту. Фасад северо-запад.
3. МКД 2 — 12 руб.кв.м.(износ меньше, старше на 4 года «двойняшка» - МКД 1). НУ. Первый этаж — гос. Учреждения. Фасад запад.

Перед проведением ОССП по вопросу утверждения цены кв.м., письменно обратился в УО (не мог присутствовать на собрание):
- разной цены обслуживания МКД.
- ознакомить и разъяснить - « с учетом предложений управляющей организации»
Получил отписку и ссылку на Законы.
Считаю, что кроме - объявления о ОССП и повестки дня, должна предоставляться информация по предложениям.
МКД 1 ОССП прошло, через неделю раздали бюллетени для голосований. (уговорили)
МКД 2 ОССП проводили несколько раз, ОССП решило оставить старую цену.

Как же стандарт обслуживания?

Сайт «Реформа ЖКХ» Государственная корпорация — Фонд содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства обязательный для УО о раскрытии информации.

Обязана УО раскрывать информацию о цене обслуживания МКД?
Или это коммерческая тайна.

[Александр Георгиевич]

Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома,- пункт 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г. (с изменениями от 6 мая 2011 г.)
http://base.garant.ru/12148944/
Нет предложений - это проблема управляющей организации. В таком случае ОСС утверждает размер платы исходя из собственных представлений и в перечные, который содержится в:
- Постановление Правительства Российской Федерации N 416 г. от 15.05.2013 г. "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами"
http://www.rg.ru/2013/05/20/doma-site-dok.html
- Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения"
http://m.garant.ru/hotlaw/federal/467215/

Информация полежит раскрытию с соответствии со "Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами", утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731.
Необоснованный отказ влечет за собой административное преследование по основаниям ст. 7.23.1 Кодекса об административныъ правонарушениях РФ.
http://www.referent.ru/1/180869