Таунхаус

[Ольга Питер]

Здравствуйте!
Есть два вопроса:
1. Прошу помочь в правовом статусе нашего жилья?
2. По какому Закону строить работу жителям с управляющей компанией?

Есть вновь построенный Жилой квартал (ЖК) «Х», построенный на землях ИЖС, земля на момент строительства была в аренде у застройщика, затем он ее выкупил. В настоящий момент на территории ЖК «Х» имеются построенные: один многоквартирный дом в три этажа и четыре подъезда, частные дома со своими участками и Таунхаусы с прилегающими участками в собственности (которых больше всего).

Застройщик организовал свою управляющую компанию в поселке, на организованных открытых торгах Муниципального образования наша управляющая компания выиграла, так что тут вроде бы как все законно. В данный момент управляющая компания проводит общее собрание собственников жилья и тут вопрос.

Каким может быть правовой статус у Таунхауса с прилегающим участком в собственности:
дом блокированной застройки? Многоквартирный дом? Многоквартирный блокированный дом? Или еще как то?

Документы на Таунхаус у собственников:
1. Свидетельство о государственной регистрации права – Блок-сеция жилого дома, назначение: жилое, 2 - этажный, общая площадь 80м2, Ленинградская область, Выборгский район, п. Первомайское, пр. Сизова д.5 строение 3
2. Свидетельство о государственной регистрации права – Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под малоэтажное жилищное строительство многоквартирных домов далее адрес.
Земля у нас под каждым строением в частной собственности, а не в долевой.

Таунхаусы 2х – этажные, на 8 собственников, общей крыши нет, общих подвалов нет, электричество заведено в каждую секцию отдельно, но от общего кабеля, есть общий щиток с торца дома, канализация отдельная, но идет в общий колодец, вентиляция отдельная, газовая труба, идущая по фасаду дома общая с вводом в каждую секцию, у каждого отдельный вход с собственного земельного участка, примыкающего к дорогам общего пользования, вдоль дорог единая система ливневого стока.

Дело в том, что ни одним законом не предусмотрена форма проведения собрания жильцов для домов блокированной застройки (может я и ошибаюсь) или, все же Таунхаусы это многоквартирные дома? Как написано в СП 30-102-99 п.5 Жилые образования п. 5.2.2. Основными типами жилища для муниципального строительства следует принимать дома многоквартирные блокированные, секционного типа с приквартирными участками или двориками перед частью квартир.
Так же есть Приказ Росстат от 08.10.2013 №393 п.1, раздел 4 Жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (ст. 49 ч. 2 п. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам.

Смотрим понятие из Градостроительного Кодекса, территория общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (глава 1, статья 1, п12.) Выйдя с нашего Таунхауса на собственный участок мы беспрепятственно попадаем на дорогу общего пользования и свободно можем попасть в любую часть поселка будь то детская площадка, озеро и т.д. все, что находится на территории поселка.

Если мы многоквартирка то все понятно, если же нет то

Вопрос, по каким Законам строится работа собственников жилья Таунхауса с Управляющей компанией, утверждении тарифов и т.д.
ЖК РФ практически полностью построен на работе с многоквартирными домами или созданием ТСЖ, жилищных кооперативов.

[Александр ХМАО]

Обратимся к ЖК.
Статья 16. Виды жилых помещений
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Исходя из ст. 16 ЖК РФ, п2 подчеркнул, Ваш таунхауз на 8 собственников является МКД?
Ответ: Является.
Да бесспорно для таких МКД может быть установлен общий электрический щит, но это уже внешние коммуникации МКД. Дословно п.2. написано, из чего состоит МКД....
Так как например снос соседнего таунхауза, который находится рядом, не повлияет на Ваш дом (условно конечно привожу пример), Ваш будет существовать и без него. У этих я так понял домов своё свайное основание, фундамент.....(или как? я правильно понял из вашего поста?), Вам для использования Вашей квартиры в полном объёме необходимо ещё использовать комнаты или какие либо помещения соседнего тонхауза? Я так понял, что нет...
Отсюда всё остальное вытекает.
Отдельное ОСС по выбору управляшки и утверждению размера оплаты и объёма предполагаемых работ по СиРЖ и КР.
Отсюда может Ваше ТСЖ создано, например, скажу так ТСЖ является наилучшей формой управления МКД. Создаёте своё ТСЖ и подписываете на выгодных условиях договор с УК. Или лучше прямой договор с УК, между УК и каждым из собственников МКД (прямое управление МКД по ЖК).
Другое дело конечно, кто захочет заниматься этим из дома? Думаю так, если УК задумает извлекать прибыль и поднимет цены.... найдутся желающие.....жизнь заставит (это моё мнение).

[Ольга Питер]

Спасибо, за ответ
ТСЖ собирать не кому, инициаторов нет
а вот УК вроде бы и нормальная, но не управляемая, вот и ищем ответ кто МЫ и что МЫ

[Александр Георгиевич]

Приложение Б (справочное) к "Своду правил" СП 54.13330.2011
http://www.npmaap.ru/svactsn/799-sp5413330.html

1.1 Здание жилое многоквартирное, в том числе:
1.1.г. блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) - Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа. Блокированный тип многоквартирного дома может иметь объемно-планировочные решения, когда один или несколько уровней одной квартиры располагаются над помещениями другой квартиры или когда автономные жилые блоки имеют общие входы, чердаки, подполья, шахты коммуникаций, инженерные системы.

П р и м е ч а н и е – В данном документе – кроме блокированных жилых домов, состоящих из автономных жилых блоков, проектируемых по СП 55.13330.

Еще одним признаком блокированного многоквартирного дома является один общий, для всех блоков, адрес местоположения.
В ином случае - это жилой, а не многоквартирный, дом - индивидуально-определенное здание.
В этом случае положения статей 161, 162 и 164 ЖК РФ на собственников этих зданий своё действие не распространяют.

[Александр ХМАО]

Иными словами, если у них один адрес, например два таунхауза номер 1, и квартир в каждом по 8, всего последняя 16-я это один многоквартирный дом? Так?
Вопрос к инициатору поста у Вас так? или у каждого отдельный адрес?