Наймодатель незаконно хочет выселить из квартиры.

[trafkina]

Заключили договор о найме с хозяином квартиры в мае этого года на год через агентство "Миэль-Недвижимость". Плата за найм - 12000 р. в месяц. В октябре при встрече хозяин стал жаловаться на подорожание коммунальных услуг и требовать повышения платы до 13000 р. Мы отказались, так как по договору в одностороннем порядке такое решение приниматься не может. На что он намекнул, что в таком случае мы должны будем съехать. Путем переговоров пришли к решению, что идем друг другу навстречу и поднимаем плату за найм до 12500 р. с нового года о чем делаем запись в договоре. Вчера хозяин звонит и говорит, что расторгает с нами договор, предупреждает об этом и чтобы с 1 февраля мы съехали. По договору если инициатива рсторжения идет со стороны Наймодателя, он выплачивает нам штрафные санкции в размере месячной платы за найм и возвращает нам залоговую сумму 12000, выплаченную при заключении договора. Деньги он выплачивать отказывается.Прямо так и говорит - не буду. Как поступить?

[Евгений Садовский]

Поскольку это договор и заключен он в письменной форме, то какие то правовые последствия возникнут у вас лишь с получением Вами письменных требований от наймодателя.

Вместе с тем, учитывая существующую возможность злоупотреблений со стороны наймодателя, хочу дать вам совет.

Направить наймодателю по адресу, указанному в договоре, заказным письмом с уведомлением о вручении письмо (возможно ценное письмо, в этом случае составляется опись вложения, оцените его, проименовав соответствущим образом в 1 рубль), в котором укажите:

1) рассмотрев ваше устное предложение от ..... 2005 года о повышении размера платы по договору коммерческого найма сообщаю, что не согласны (согласны частично) на изменение условий договора, предусмотренного п. .... и т.д. на ...руб. Изменение договора возможно лишь по основаниям и в порядке предусмотренном ст.450 ГК РФ.
2) На ваше заявление об одностороннем отказе от исполнения обязательств - по договору коммерческого найма от ...., и требование освободить жилое помещение, собщаю, что в соответствие с ГК РФ недопускается односторонний отказ от исполнения обязательств. При этом, сообщаю, что основания и порядок расторжения договора предусмотрен ст.450 ГК РФ. Если вы полагаете.что увеличение стоимости коммунальных платежей является основанием к изменению или расторжению договора в связи с чущественным изменением обстоятельств, то порядок изменения и расторжения договора, в этом случае предусмотрен ст.451 ГК РФ.
3) предупредите наймодателя о том, что вы будете защищать свое право в суде, в том случае, если он предпримет какие то незаконные действия . какие могут вам причинить ущерб. (такие действия квалифицируются как самоуправство, ответственность за которые предусмотрена административным и уголовным кодексами (в зависимости от наличия и размера ущерба причиненного такими действиями).

[trafkina]

2) На ваше заявление об одностороннем отказе от исполнения обязательств...

Евгений, спасибо большое за совет!
Ситуация складывается сейчас следующим образом:

Речь о повышении платы за найм уже не идет в принципе. Вопрос в разрыве отношений и выплате всех компенсаций и залоговых сумм.
В договоре у нас имеются такие пункты:
4.
4.1 При передаче Квартиры Наниматель передает Наймодателю для гарантии оплаты платежей, предусмотренных в п. 3.7*(1) настоящего договора и возмещению имущественного вреда (ущерба) в соответствии с п. 2.3.6*(2) настоящего договора, сумму в размере, эквивалентном 12000 р.
4.2 Указанная в п. 4.1 сумма возвращается Нанимателю не позднее пяти банковских дней с момента окончания найма Квартиры за вычетом задолженностей Нанимателя по платежам, предусмотренным настоящим договором*(3) и возмещению имущественного вреда (ущерба), причиненного Квартире и Имуществу, что подтверждается Актом передачи Квартиры и Имущества*(4), а также Актом окончания найма Квартиры.
4.3 Оплата платежей, предусмотренных п. 3.7 настоящго договора, подтверждается Нанимателем документально.*(5)

*(1) п. 3.7 - Счета за платные услуги МГТС, оказанные абоненту №... в течение срока найма, установленного настоящим договором, а также электроэнергию оплачивает Наймодатель.
*(2) п. 2.3.6. - Наниматель обязуется возместить Наймодателю вред (ущерб), причиненный Нанимателем Квартире или Имуществу в период срока найма, установленного настоящим договором.
*(3) К платежам в данном случае относится оплата междугородных и международных переговоров, о чем указано в дополнительных условиях.
*(4) Акта передачи Квартиры и Имущества составлено не было.
*(5) Эти платежи оплачивает Наймодатель, так что нам и подтверждать ничего не нужно.

И самый важный в данном случае пункт об ответственности сторон:
5.3 Наймодатель и Наниматель вправе досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения при условии обязательного письменного предварительного уведомления второй Стороной не менее чем за 30 календарных дней.
5.4 В слечае досрочного расторжения Наймодателем настоящего договора, без нарушений Нанимателем его услови и своих обязательств, Наймодатель возмещает Нанимателю в течение трех банковских днем с момента расторжения настоящего договора расходы на поиск аналогичной квартиры в наем и переезд в размере месячной платы за найм, возвращает плату за найм Квартиры за оплаченный, но не прожитый период, а также сумму, указанную в п. 4.1 настоящего договора, в соответствии с п. 4.2 настоящего договора.

Хозяин квартиры хочет разорвать с нами договор, потребовать с нас плату за последний месяц, после чего говорит, что вернет залоговую сумму, а компенсацию выплачивать не будет.
Верить ему, что он вернет залоговую сумму мы не можем, потому что как можно доверять человеку, которые в течение 2 месяцев уже 3 раза меняет свое решение по поводу этого вопроса.

Мы, естесственно, предлагаем ему просто прожить либо 2 месяца бесплатно (1-ый месяц - в счет компенсации, 2-ой - в счет залоговой суммы), либо 1 месяц в счет компенсации и по оконании договора он нам возвращает 12000 залоговой суммы.
Он считает подобное решение проблемы неприемлимым.

Поэтому резюме такое получается:
Мы договариваемся о встрече хозяина квартиры вместе с нашим риэлтором и пытаемся ему объяснить всю ситуацию, потому что он, возможно, ее просто плохо понимает. Если он все же не соглашается на такие условия, то просто в присутствии риэлтора как свидетеля вручаем ему бумагу с уведомлением о том, что согласны разорвать договор и проживаем следующий месяц в счет оплаты либо компенсации, либо залоговой суммы и с предупреждением о защите наших прав в суде на случай его незаконных действий и что
копия этого уведомления находится у нашего юриста вместе с описью нашего имущества.

Если будет жесткое нет, то сообщим ему о том, что по закону он не имеет права выселить нас в течение зимнего периода до 1 марта включительно. Денег платить мы ему не будем (как раз получается 2 месяца по условиям договора) и если он не согласен, то пускай подает на нас в суд - пусть это будет его инициатива подачи заявления в суд.

Если мы не правы, подскажите, пожалуйста, как подстраховаться, чтобы с нашей стороны было все законно.

[Евгений Садовский]

Я исхожу из того, что договор найма заключен на период -менее 1 года.

Расторгнуть договор и выселить вас можно лишь через суд.

У вас нет уведомления наймодателя о расторжении договора либо предложений о его изменении.


Поскольку на сегодняшний день правовых оснований для вашего выселения нет, то вы вправе жить там дальше. Это не освобождает вас от ответственности за неисполнение вами обязательств -в том числе и по оплате жилья.

После достижения согласия о раторжении договора и освобождении помещения, Вам должны быть представлены средства для поиска квартиры -до выселения, с тем чтобы вы имели возможность переехать, а не выехать неизвестно куда.

Забыл сказать, но ГК установлен специальный порядок расторжения договора коммерческого найма.

Статья 687 ГК " Расторжение договора найма жилого помещения".
Статья 688 Последствия расторжения договора найма жилого помещения.

С учетом этого, нормы ст.450,451 ГК действуют лишь в той части, какой не противоречат ст.687,688 ГК, поскольку последние положения являются специальной нормой закона, регулирующих именно эти правоотношения. Независимо, что написано в вашем договоре.

Наймодателю даны ограниченные права на расторжение договора, в том случае, если между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора.
Все основания являются исчерпывающими.
Так, в судебном порядке по инициативе наймодателя договор МОЖЕТ БЫТЬ расторгнут в случаях: 1)невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме, в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа; 2)разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он (наниматель) отвечает;

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут:
- если помещение перестанет быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае аварийного состояния;
-в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

ну еще 2 основания - если используете не по назначению и ли если после предупреждения продолжаете использовать не по назначению или нарушать права и интересы соседей....

Статья 688 ГК предусматривает, что в случае расторжения договора найма ЖП (жил.помещения) наниматель и другие граждане с ним проживающие к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда


Поэтому или достигайте соглашения или живите дальше.
Если вы не согласны на изменение договора, изменить его может лишь суд по иску другой стороны. При этом, других оснований, кроме как указанных в законе для расторжения договора по инициативе наймодателя не имеется.

Поскольку вы являетесь законными пользователями жилого помещения, вы вправе защищать это право и требовать даже от собственника устранения нарушений ваших прав.

[trafkina]

Уважаемый Евгений!
Большое спасибо ха вашу помощь! Я даже вчера нашла необходимые статьи и даже купила в книжном ммагазине ГК РФ, чтобы быть во всеоружии.

Но опять же вопрос:

Я исхожу из того, что договор найма заключен на период -менее 1 года.

Наш договоро заключен, согласно п.7 Сроки по договору "на период с 1 июня 2005 года по 1 июня 2006 года включительно. После окончания вышеназванного срока договор считается прекращенным."
То есть ровно на год...

Есть еще вопрос: подскажите пожалуйста, где мне найти статью, в которой говорится, что нас не имеют права выселить в зимнее время года?

И что мне делать, если я прихожу домой и понимаю, что замки на двери заменены и я не могу попасть в квартиру.
Вызывать милицию, показываю копию или оригинал договора (копии они поверят?), требую взломать дверь — если рассматривать ситуацию в реальном времени, когда я возвращаюсь с работы часов в 9 вечера, к примеру...
К тому же на новогодние праздники я планировала уехать почти на 10 дней, купила уже билеты... Как быть в такой ситуации?
Стоит ли мне менять в данном случае замок и тратить еще 1500 на это или принципиально не делать этого, чтобы не давать повода хозяину взламывать собственную квартиру. Ключи от квартиры у него, конечно же, имеются. И защитит ли меня эта смена замков в конце-концов?

[Евгений Садовский]

[trafkina]

То все вроде бы на первый взгляд нормально. если нет - на обеих сторонах по договору лежала обязанность его регистрировать в ФРС и только после его регистрации он вступает в силу и считается заключенным.

С нашей стороны было желание официально зарегистрировать договор и мы даже педложили это хозяину, указав, что регистрация эта может произойти за наш счет, на что он отказался, мотивировав это тем, что не хочет платить налоги.